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海南的房地產市場和它地緣的特殊性一樣，特殊到很難在中國的版圖上找到一個與之相似的地方。經歷了盛況空前的輝煌后，面對遭遇泡沫破滅后的一地雞毛，卻又能在悲傷世界里涅槃重生。

近期海南再次成為人們關注的焦點，“自貿港”光環加身，無數熱錢和熱切的目光皆試圖涌向這片熱帶島嶼，然而有史以來最嚴苛的樓市調控政策落定，一半是海水，一半是火焰，是其當下最真實的寫照。

“自貿港”機遇

4月13日在建省30周年大會上，海南省獲得黨中央的支持，將建設自由貿易試驗區，逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設。次日，新華社發布中共中央、國務院《關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》(簡稱《意見》)，全面闡述海南發展自貿區、自貿港等相關實施要點。

市場認為這標志著海南另一個“大時代”的開啟。

建省30周年，海南又一次迎來國家重大戰略政策機遇，其未來在產業、交通、人口、房地產等方面將體現出新的發展趨勢。

水到渠成智庫首席專家魏雪飛在接受《國際金融報》記者采訪時難掩對自貿港機遇的看好。在魏雪飛看來，自貿港是自貿區的升級版，雖一字之差，其開放的程度和力度卻不可相提并論，畢竟自由貿易港通常被視為開放程度最高的自貿區。

魏雪飛指出，此前上海、廣東、天津、福建、遼寧、浙江等地均成立了自貿區，但這些自貿區其實并未做到全面開放。此次自貿港選定海南與其區域位置的特殊性不無關系。海南地緣性特征明顯，處于“一帶一路”東南亞國家的門戶位置，對其全面開放有利于更好地與東南亞國家互動，同時其與內陸的陸路交通聯結度，也使得其在開放過程中更易于調控和管理。

中國城市發展研究院投資部主任劉誠則指出，海南國際化的市場環境會進一步促進服務業發展，與此同時，也會帶動第一產業和第二產業不斷升級。

更高的開放程度必然會帶來更高的投資熱潮。

易居智庫研究總監嚴躍進直言，從大趨勢看，市場價值被看好，房價就容易上漲。尤其是區位優勢和氣候優勢都相對明顯的海南。

房地產降溫

然而，想進入和能進入是兩個概念。

放至大背景下，確立自由港發展路線后，房地產在海南省的經濟地位會讓位，某種程度上，海南甚至要和依靠房地產發展的過往做精簡切割。

自1988年設立海南省以來，海南省經濟結構不斷優化，現代農業、新興工業與旅游產業是海南30年來創新發展的主線。由于特殊的區位優勢，海南房地產市場持續受到資金追捧，房地產開發投資占固定資產投資比重一直居高不下，是近幾年海南省經濟增長的主要動力之一。

這一動力有多強勁?

數據顯示，2017年海南省固定資產投資完成4125.4億元，其中房地產開發完成投資2053.11億元，占據了半壁江山。

劉誠認為，自由貿易港的成立將進一步激活旅游、貿易、金融等板塊的發展，房地產投資占比會相應下降。

在3月份召開的全國兩會期間，海南省相關領導也給出了明確表態：要減少經濟對房地產的依賴。

就在這一表態后不久，海南的樓市調控升級為非本省戶籍居民家庭在海南省范圍內只能購買一套住房，社保從2年升級為5年，首付比例不得低于70%，取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。這無疑鎖死了部分交易市場。不止如此，五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣的房子只能面向本市(縣)居民家庭銷售，切斷了外來人口進入的機會。

同策咨詢研究中心總監張宏偉在接受《國際金融報》記者采訪時預判，未來在海南開發房地產的受限勢必會越來越多。在行業的規模總量上，在海南投資拿地的最好時機已經過去，開發與銷售模式會受到很大的挑戰。

這也意味著，“自貿港”海南增加了對開發商的吸引力，卻也提高了進入難度。

嚴躍進將這一難度具化為三個方面。

當行業進入的門檻提高時，房企進入的相關納稅考核、就業機會創造、環保方面的考核，都將面臨著更高的要求和審批。此外，受環保管控，沿海房產開發的約束增加，開發商在類似城市的投資確實需要防范相應的風險，類似填海造房等管控會很明顯。再者，海南自由港未來的重點還不明確，房企在進入過程中需要不斷去研究未來海南城市的布局和規劃。

新進入房企的難度加大無疑折射出先行布局房企的優勢，這一優勢猶如筑成了一定寬度的護城河。

“地主”實力大比拼

在了解各大房企當前駐島實力比拼之前，我們先看下海南省各縣市的基本經濟和房價情況，畢竟“房企島主”之爭是土儲面積和區域地段的綜合較量。

就區域發展而言，海南省東部地區的生產總值遠高于中、西部地區，東部僅海口一個城市的生產總值便超過中部地區和西部地區，差異明顯。具體城市來看，海口、三亞、澄邁位居前三。

這一現象在6人游CEO賈建強看來，主要是由于其所處的發展階段不同。東部地區開發早，交通設施好，城市密集，此外，東西部之間旅游資源差異明顯，相較于中西部的歷史和自然景觀，東部海岸線的旅游條件和舒適度更適宜作為度假游，因此其發展較中西部更為成熟。

這一差異直接造成了區域間對外來人口吸引力的不同，由此帶來的購買力投射到房價上更為明顯。

最新數據顯示，海南當前的房價走向呈現出東部最高，西部次之，中部墊底的情況。前三名為相連的三個東部地區，三亞以3.75萬元/平方米的均價遙遙領先;緊挨三亞的陵水次之，以2.58萬元/平方米排名第二;陵水右上方的萬寧為1.63萬元/平方米，位居第三。西部大熱的儋州均價7732元/平方米，尚未破萬，中部屯昌均價全島最低6616元/平方米。

嚴躍進認為，從前景看，博鰲、澄邁、陵水等是最值得關注的，同時儋州當前市場進行整頓后，未來也有新的機會，

縱觀房企的布局，主要圍繞兩條線展開：一條是濱海沿線的，一條是其他生態線的。

張宏偉認為東線城市是房企布局的重點，而西海岸發展節奏較慢，雖熱度不及東線，但成本方面容易把控，中部因為建設性開發，很難有大量布局。

嚴躍進則指出了布局中開發節點的關鍵性，東部地價上升后，西部的地價也會相應跟進。如果東部用地緊張，西部的土地優勢便會顯現出來，這是典型的東部資金進入西部的現象。

房企巨頭的嗅覺向來靈敏，恒大、碧桂園、融創等當前均在海南手握沃土。

就企業而言，恒大當前在海南土儲之大傲視群雄，雖項目分布于海口、三亞和儋州，但因為其海花島的超大體量，所以它在儋州現有土儲最多。

清水灣項目的大獲成功讓雅居樂嘗到了來自海島的清甜，其現有6個海南項目，總建筑面積突破1000萬平方米。

有土地的地方自然少不了碧桂園，其現有18個海南項目，總可售建筑面積512.14萬平方米。2017年碧桂園合同銷售前十項目中，海南地區貢獻兩席。

此外，融創和富力土儲資源也相當可觀，分別為401.66萬平方米和317.1萬平方米(權益總建筑面積)。

綠城中國2017年在海南新增兩個地塊，使其在海島的累計建筑面積上升為130.73萬平方米。

未來隨著“自貿港”的發展，海島上的競爭也會進一步加劇。