近年来“包租”、“返租”、“返本”等销售行为频现于房地产行业，这种营销销售方式在房地产市场上出现后，引起诸如“变相集资”、“非法集资”的质疑。

《据商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;最高法还曾公布司法解释：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法规定处罚。开发商以租代售或售后返租的行为违反了前述禁止性规定，是违规卖房，开发商非法拆分房屋使用权会造成所有权的不完备和不同权利人之间权利冲突。业主希望花钱买到的是房屋所有权而非使用权，开发商的做法显然违背了业主的购房目的。

　　开封新相国寺商业广场十年包租返租销售中心

近日，本网接到群众反映，河南省开封市新相国寺商业广场以售后包租返租等国家早已明令禁止的房地产销售行为违规销售。

　　新相国寺商业广场违规销售场面火热

公开资料显示：开封市新相国寺商业广场地处开封老城区的核心位置，项目定位为一站式小商品批发市场，开发商为开封市宸畅房地产开发有限公司。新相国寺商业广场整体为两层，每层的商业分为两A区B区两部分，主入口和通道，每层都是大空间，回字形动线设计，无死角展示面。

　　目前商场已于4月15号正式开业，租户是之前老相国寺商场搬迁过来的，现已入驻百分之八十，商铺大部分已售完，现还有少量商铺对外销售。关于售后包租模式，销售人员介绍，现在交5万抵8万，消费者购房后该项目开发商同购房者签订包租协议，签订协议甲方为开封达明商业管理有限公司，协议一签十年，前三年分别按总房款的6%、7%、8%返租金，租金收益可直接从总房款扣除;后七年的租金收益，按商铺实际租金一比九的比例分成，公司占一，购房者占九，以面积16.74平方米的商铺计算，月租金大概2500每月，七年大概21万;如果十年后，购房者不想投资，公司可按总房款的120%进行回购。

售后包租商家销售“水很深”

世上没有一本万利的事情，销售人员在告诉你多大利润回报的同时并未告知你背后要承担的风险。

　　即将售空的1楼B区商铺(红色标记为已售)

对于新相国寺商业广场的购房业主来说，返租的最大诱惑在于：在返租期内，商铺无需亲自打理也能保障收益，即使商铺长时间空置，业主仍然能够收到租金。而对于开发商来说，这种销售模式可以更有效的刺激业主的购买欲望，以达到快速出售并回笼资金的目的。但这种看似双赢的模式其实暗藏风险和猫腻。

售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等商业地产的销售过程中，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等多种形式，但其共同点都是以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场。

其实，开发商在进行“售后返租”的时候，往往会提升其产品的价格，所谓“羊毛出在羊身上”。通常，这类商铺都会因其面积小、总价低而为普通投资者所关注，又由于采用售后包租销售模式，让投资显得更为简单、易于上手。然而，投资者往往都没有发现，这其中隐藏着不小的风险。搜索新闻可见，相关的购铺者投诉、打官司、开发商无力偿还租金、跑路等类新闻不在少数。

开发商签订协议的“五年包租”“十年包租”的公司在第三年已无力偿付租金，不在少数。2016年5月，中国经营报以《浙江一开发商跑路美国：我就是骗子，领导找我也没用》报道浙江省、市重点商业地产项目，杭州乔司商城和桐乡世贸中心项目，承诺以租代售、售后返租和零风险高回报等方式将上万业主套牢。自此，一直打着“10年回本”如意算盘的商铺业主才如梦初醒——自己的投资可能打了水漂。

　　开封市宸畅房地产开发有限公司的包返租协议

协议签订方为开封达明商业管理有限公司

包租返租国家明令禁止或涉嫌非法集资

近年来，“包租”、“返租”、“返本”等销售行为频现于房地产行业，这种营销销售方式在房地产市场上出现后，引起诸如“变相集资”、“非法集资”的质疑。

各级房产监管单位针对这种现象也频频出台法律政策对此作出解释以及定性，早在2001年出台的《商品房销售管理办法》就明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。最高法还曾公布司法解释：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法规定处罚。”

住建部在2006年夏就对开发商包租行为发出了风险提示，2011年最高人民法院还曾针对非法集资犯罪公布了一份司法解释，其中明文规定了售后包租等房地产交易行为也将被纳入非法集资范畴，最高可判10年有期徒刑。

前有住建部、最高人民法院对房地产行业销售包租返租行为的禁令和规定，我国对此持否定和限制态度。后有因此违规销售发生的开发商资金链断裂跑路，上万业主资金套牢事件。购房者理应谨慎，作为当地房产监管部门的开封市房管局又是如何进行监管?就以上情况，本报网将持续予以关注。