房地產行業是典型的周期性行業，與此前的房地產下行周期相比，本輪下行周期房地產市場供求關系發生深刻變化，面臨著諸多前所未有的壓力以及疊加效應。

2023年7月30日，上海高金金融研究院民營經濟研究中心、高凈值研究院7月大咖課程開課，王石、馮侖等導師就地產未來走勢、政策解讀、房地產科技、碳中和、探尋變局中的新機遇等方面的話題分享了自己的觀察。把兩位導師的演講要點分享給大家。

(資料圖)

王石：誰早準備、早動手，那就是誰的市場

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不樂觀哪有機會？

盡管民營企業家和原來相比有些差距，但在全球一體化下，不僅是在中國而是整個全球上，中國民營企業沒有道理不扮演一個積極的角色。

從全球化來看，中國民營企業發展的全球化才剛剛開始。

你不樂觀，哪有你的機會？悲觀有悲觀的做法，樂觀有樂觀的做法。

現在民營企業的不自在和委屈，與預期的不大一樣，因為現在還處于調整階段，這是可以理解的。

我為什么樂觀？

改革開放40年了，我評價下對未來怎么看？我變了，從不確定變成謹慎的樂觀。也就是說，在其他社會人士對未來充滿了憧憬和希望的前40年，我對未來的態度是不確定的；但真正處于這種巨變當中、大家都很悲觀的時候，反而我態度改了，認為要謹慎的樂觀。

第一，首先一定要謹慎，在中國企業要做大，首先要解決安全性問題；其次要解決規模化問題。

第二，中國已經是世界第二大經濟體，別的我不敢說，至少未來幾年會成為世界第一大消費國，大家可不要忽略這個因素。

如果是之前我們代工生產、來料加工、掛牌生產，但改革開放40年，我們的人才培養、科研團隊、消費市場，完全具備打自己品牌的能力，在中國市場打通了那就是世界的。

講個微妙的變化，之前日本很多企業在中國生產，但相當部分要到國外去銷售，因為中國還不具備那個消費能力，可一個馬桶墊就逆轉了，在中國生產但不銷售的馬桶墊，中國游客在日本給買脫銷了，這就是中國的市場變化。你說作為民營企業家有沒有理由悲觀？沒有的。

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地產行業的流動性問題

我雖然退休了，但萬科的情況和中國房地產的現狀還是了解的。最近重磅發布了《促進民營經濟31條》，更多的是在民營經濟領域，讓他們堅定發展信心，也是中國經濟的需要。

這一輪調整仍在持續。

我想說第一，房地產走到今天這樣大的調整趨勢是沒有變的，剛才講長期主義，現在到了調整期，這當中暴雷一家、兩家甚至三家企業也是避免不了的。和曾經日本發生房地產泡沫破裂的情況相比，中國市場有以下幾個特點：

一是中國房地產市場比日本要大得多；二是房地產出現問題后，中國政府非常迅速地出手，各個省份都出臺了「保交樓」相關政策，這也是必要且符合中國國情的。這一輪中國房地產的調整仍在進程中、還沒有完成，但房地產是非常有希望的，在中國經濟中扮演的角色是毫無疑問的。

如果這點都沒有，我那謹慎的樂觀哪來的？

所以首先解決還是信心問題，信心在房地產行業來講，就是資金流動問題。房地產本身具有金融屬性，占有大量的資金，不僅僅是消費者，開發者也是一樣的。

而未交付的存量問題，我個人認為，只要政策到位，這應該是可以解決的。中國房地產整個轉型中，從積極的角度來看，尤其碳中和經濟時代，帶來的機會將非常多。

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誰早準備、早動手，那就是誰的市場

到底房地產會有什么趨勢變化？我現在在打造碳中和社區，打造什么呢？

1、面對面才能產生化學反應

比如，第一，整個辦公樓要打造更多的運動場所，讓上班的職員不僅僅是工作，想健身不用再跑到健身房，在這個辦公樓里就給你提供了；第二，還要建幼兒園，不是作為盈利模式，哪怕團隊當中只有一個人有小孩，也鼓勵你帶著小孩來上班；第三，還得有寵物寄養所，你不僅可以帶著小孩來上班，很多都不結婚、把寵物當親人的員工，可以把毛孩子帶過來，這是個未來的趨勢。

現在沒人去辦公室辦公，疫情只是加大了居家辦公的范圍，而現存的數字化工具，一定要讓辦公樓的功能和概念完全不一樣。如果不進行改變，你辦公樓一定是空的，甚至員工都不知道怎么來管理他們。

中國改革開放快45年了，在大城市建了多少這樣辦公樓，既然居家辦公能解決問題，為什么一定要讓他到辦公室來呢？因為我們是碳基生物，不是硅基生物和機器人，只有面對面才能起化學反應，產生激情、碰撞和靈光一現。

2、我的碳中和社區探索

真正的演變在中國，為什么呢？我們工業化時代的福利系統都沒完善，本身就在缺課、補課，所以寫字樓系統一定要補上。我現在改造的碳中和社區，以深圳大梅沙中心16萬㎡為中心，圈了3.2平方公里，2萬人生活、工作、辦公的場所，有寫字樓、酒店、村莊等，在這里打造未來的碳中和社區。

重要的一點是，通過各種設計完全打破原來的界限，讓整個社會環境的更多人員交往、融合。顯然在社區開放方面，美國是走得比較領先的，至少在911以前，五角大樓我是去過的，而且FBI聯邦調查局、伊利諾伊州政府是透明對外開放的、供人參觀的。

碳中和社區不是個旅游參觀項目，但一定是開放交往。房地產如何跨行業結合起來？未來這個市場可以說是不可想象的。

舉個例子，碳中和社區就要搞微電網、搞碳匯資產、搞區塊鏈、搞光伏、搞儲能、搞風能，我從2020年10月開始創業，就是在搞這些資源整合，面對整個城市更新，房地產扮演的角色是出乎預料的，誰早做準備、誰早動手，那就是誰的市場。

馮侖：新地產和舊地產，區別在科技創新

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后開發時代：減速、減價、減量

很多人都覺得，房地產最近似乎不是特別樂觀。現在行業開會人很少，都不愿意來，反而是行業外的人會來很多，都在探聽房價怎么樣了，還會不會跌，能不能買？大家都沒心情開會，似乎說明情況是不太好，但是我對房地產行業的看法是樂觀的。為什么樂觀呢？

1、蜜月很短，日子很長

從行業發展的一般規律來看，房地產從2018年以后已經進入到減速、減價、減量的時代，我們認為房地產的開發時代結束，進入后開發時代。所以當時大家會看到，萬科說「活下去」，還有一些企業退出原有的高杠桿、高增長的模式。

關注和提出相應判斷的企業開始減速、減價、減量，這些企業今天都活著。還有部分企業，「把蜜月當日子過」，但是蜜月很短，日子很長，最后這日子也徹底崩潰了。

而從全球的經驗來看，以下指標出現時，以住宅開發為主的房地產就要轉型。這些指標包括：人均GDP超過1萬美金、城市化率達到60%、人均住房建筑面積超過50平米、人口增量趨近于0、基礎設施的空間布局完成。從這個經驗來看，我們的住宅也一定會進入減價、減速、減量的時代。

2、過了青春期就不長個了

住宅領域的減價、減速、減量要減到什么程度呢？可能90%的住宅開發公司都要死掉。中國周邊的發達市場和歐美的發達市場都是這樣。我們無非是早早地去觀察、去訪問、去學習，知道了這個事而已。

打個比方。家長通常會有個心理預期，孩子到了青春期開始有性別概念，并且長個兒。等到了18-20歲，家長都不期待孩子再長個兒了。為啥？階段過了。青春期結束以后，要長智商、情商，增加社會關系，談戀愛、成家立業。

房地產也一樣，剛才說這些條件一旦出現，就開始進入橫著長的階段——產品模型、產業鏈、服務鏈和商業模式，等等，都是橫著長。

在住宅開發的巔峰期，全國有18萬億的商品房銷售額，現在降到12萬億左右，我們預估可能大概在8-10萬億就穩住了，這相當于繁榮期的一半，所以有90%的住宅開發公司死掉很正常。

3、男人不吃飯不等于人類不吃飯

房地產還會好嗎？那就要橫著看了。房地產進入后開發時代之后，住宅只是其中一個產品，還有辦公、商業、酒店度假、物流倉儲、醫療健康、教育研發、政府物業等7大類，所以房地產并沒有垮。

也就是說，男人不吃飯不等于人類不吃飯，還有女人、其他性別的人。甚至還有機器人，它還不用吃人類的糧食。

總結一下，房地產進入到后開發時代，不等于房地產行業不行了。

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新地產和舊地產，區別在科技創新

最新一次的「全球房地產資本市場年會」給房地產做了重新定義，將房地產區分為舊地產和新地產。

舊地產是什么呢？跟科技關系不密切的，比如傳統住宅、辦公樓和購物中心等基礎設施。

新地產是什么呢？物流倉儲中的冷鏈、數據中心、智能倉庫、專科醫院+綜合運營設施。

房地產行業一直在發展，并沒有停滯，最終決定誰能在這個行業中做得好、發展得好，那就是科技。

1、「消滅」規劃設計院

最近這一波，我們看到，房地產科技企業在蓬勃發展，而傳統的開發公司大批倒下。

舉個例子，深圳有一家公司，它的業務未來可能會超過所有的規劃設計院。這是一家六七年前由4個90后創辦的人工智能公司，國內著名的投資機構已經投了6輪。

這家公司做什么呢？過去，房地產公司做個規劃，要找建筑師、規劃師去畫圖，一個月出一版，過一個月再出一版，再修改五六次。就要好幾個月的時間。

現在用人工智能來做，不到一小時完全達到所有指標要求，還將所有可能性給到公司。有點像ChatGPT，想要什么樣的建筑風格，只要把關鍵詞輸進去，立即出一大堆概念圖，最后再畫圖、報建。這樣一來，所有的建筑師都快沒飯吃了。

最近，這家公司接了個生意，德國要給因俄烏戰爭涌入的國際難民快速建設一批房產，他們完成了從設計、建造甚至運到德國組裝的全流程，德國人都覺得合適。

所以說，房地產不行了嗎？不是。有科技能力的4個90后，融了幾個億，做全世界的生意，今年已經實現現金流為正了。

假定說我現在跟它合作做新的房地產項目，它一定比傳統的規劃設計院用時短、成本低、速度快、效果好，這就是科技給蓋房子這件事帶來的進步。

這個公司的成功也說明了一個事實，人工智能現在是賺錢的公司，不是賠錢、燒錢的公司。

2、像造汽車一樣蓋房子

我們再來看另外一家做住宅科技的公司，遠大。遠大花了十多年，像造汽車一樣蓋房子，現場施工作業加上精裝修，成本跟傳統的施工建筑單位不相上下。但如果做超過50萬平米的項目，就比傳統方法要便宜1/4。

假定說你有一塊地，想蓋大盤，遠大在流水線上給你做生產，把材料墻體、屋頂樓板，以及機電、裝配、布線等等都做好，然后拉到現場裝，一天裝三層樓，質量遠高于傳統方法，價錢還有很大的競爭力。

這個項目叫「活樓」，完全跟造汽車一個原理。

科技創新還帶來了許多好處。一是安全，10級地震都沒事，比鋼筋混凝土建筑要安全很多。二是環保可移動，如果這個區域沒人了，變成鶴崗那樣了，那就把這樓拆了，搬到上海重新一裝就完事了。

之前開發一個小區，用傳統方法要用18到22個月，用活樓這套方法5個月搞定，品質還好。如果沒有科技，房地產進入不了到這樣一個階段。

3、用數字化管理樓宇

再看運營管理。現在互聯網、云計算、大數據這么發達，已經出現了專門運營管理寫字樓的Saas平臺，一個公司能管500多棟寫字樓，下載軟件后從租賃管理、機電管理和整個物業的一般管理，都能完成。

這不僅節省成本和人工，而且管理很有效。還能進行租務管理，不用養一個人，兩眼一抹黑天天去招租。在寫字樓空置率高企時，這個工具就非常好用。

早在二三十年前，美國就有管理、租賃房屋的Saas軟件，我們有個同事在美國創業，有一次我問他，最近在做什么事情？他說我在管理公寓。我說沒看見團隊啊，你管多少公寓，怎么管？他告訴我他用一套軟件工具，雇了個助理，管理了分散的300多套公寓。

無論是改造傳統商業模式，還是提升產品質量和運營效率，科技對于房地產行業都是決定性因素。

4、靠賣廣告賺錢的寫字樓

實際上，房地產行業可持續發展的空間非常大，科技能解決很多問題。原來1平米的地蓋1平米的房子，現在有了鋼結構、輕型建筑材料、高速電梯、通訊、新能源，1平米的地可以蓋1千米高的房子，面積大增。所以土地是問題嗎？不是。科技能夠解決這個事情。

1895年，世界有了第一棟100米的高樓，現在我們蓋500米以上的高樓才是挑戰。科技不僅能讓我們蓋高樓，還能賺更多的錢。比如，上海環球金融中心的觀光收入已經超過了租金，高樓有高樓的競爭優勢，視覺效果好、運營服務好，每天賣觀光就很賺錢。

另外LED技術、液晶拼接技術的發展，讓所有樓體都變成了媒體，很多超高建筑賣廣告就賺了很多錢，我們熟悉的紐約時代廣場，寫字樓里邊不出租了，就賣那個最牛廣告屏，比做寫字樓出租的價錢都高。

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總結

房地產行業進入到后開發時代，地產商如果不熟悉科技在空間運營、提升空間效率，以及服務模式上的應用，那你的房地產就沒有競爭力。如果還停留在「找建筑公司蓋個房子，然后賣掉，其它就不管了」的觀念上，是賺不到錢的。

我們國家進入到科技創新大發展的時期，對品牌、專利、技術的保護和應用也越來越規范，人的資本價值以及科學家、知識的價值也越來越受重視，這對創新都是很好的機會。

如果我們回顧歷史，可以說，民營企業正處在發展條件最好、連續發展時間最長的一個時期，持續創業創新發展就有了先決條件。對房地產行業來說，如果能和科技應用很好地結合，未來這個行業發展仍然有非常好的機會和前景。

主編｜王滔編審｜陳潤江顧問｜王淑琪

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