編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

(資料圖)

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮著各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業，他們的體系、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地產論壇系列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報道系列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

作為其中的“新經濟篇”，將以創新、多元與專業的視野，觀察相關標桿企業在土地、不動產、產業、資本循環組合構建的新經濟產業領域所取得發展，以及可借鑒的經驗。

觀點網 美林基業集團總部前臺一片忙碌景象，有工人正擺弄一組金屬牌匾，桌上放著安裝牌匾的工具。細問之下，原來金屬牌匾是美林基業旗下農業子公司的牌匾，正準備安裝到集團的形象墻上。

農業是美林基業轉型的重點方向，也是轉型成果集中體現之所在。

過去幾年，這家原以房地產開發為主業的綜合性企業，將主力業務從六個板塊整合聚焦到“地產、農業、現代服務業”三個領域。未來，農業有望成為該公司最大的收入來源。

據了解，目前美林基業已在廣東的種植基地種下5萬畝油茶果樹，并帶動當地村落合作，長遠種植面積要提升至20萬畝。負責二產加工鏈條的美林油茶高新科技產業園也即將落成，全面投產之后，年產量預計達到10萬噸。

農業板塊之外，地產和包含物業、酒店和商業的現代服務業務也趨向穩定。極具確定性的業務前景，能給予掌舵人淡定和自信。

“昨天打了一下午的球。”劉根智推門進來，笑著跟我們打招呼。

采訪從寒暄開始，劉根智過去幾年一直堅持做健身和打羽毛球，如今開始接觸網球，工作之余享受著規律的運動生活。

在這個房地產行業人人自危的時代，他給人一種說不出的輕松感覺。

只是輕松并不意味著毫無壓力，劉根智表示，目前集團運營仍存在壓力，一方面新方向農業業務需要不斷投入時間和精力，另一方面原有地產項目也正在有條不紊的推動，“不刻意，但也不拒絕有合適的合作伙伴”。

歸國十年，隨著個人的成長和業務的成熟，劉根智早已不是那個“不懂游泳的孩子”。他堅信，伴隨個人努力，正確的道路終將引領美林基業走得更遠。

地產已非主流

劉根智2012年從美國南加州大學畢業后回國，進入父親劉遠炳創立的企業，2015年開始擔任集團執行總裁。

當時中國房地產行業仍處于黃金時代，貨幣化棚改剛剛落地，自此之后的數年內，全國商品房銷售規模逐年遞增，TOP100房企你追我趕，紛紛拋出千億目標。

繁榮景象從2019年開始消退，過去幾年大多數開發商采用的高周轉模式所積累的問題逐漸暴露，并最終在2021年中旬集中爆發。

但也是在2016年年末，在房地產市場尚未展露頹勢時，美林基業便決心引入合作方，為美林湖項目的發展注入更多確定性，并找到了合作方珠江實業集團。

廣州郊區大盤美林湖是美林基業集團旗下重點項目，擁有1000萬平方米的巨大開發體量。市場不解，為何獨自開發項目十年后，美林基業選擇在市場上升期出讓權益。

盡管當時的解釋是出于集團未來發展方向考慮，但不少聲音歸根于太過謹慎，美林基業也被長期視為錯失全國化布局時機的區域房企。

但也正是這份謹慎，幫助美林基業可以平穩面對市場下行時期，在一定程度上避開行業風險的存在。

美林湖項目現由美林基業和珠江實業雙方共同組建的項目公司操盤，依靠國企背景，珠實集團此前在美林湖探索“地產+金融”商業模式卓有成效。

美林基業的另一個地產項目是位于麗江的美林水城，該項目占地 1800 畝，是一個集文、旅、產、商為一體的文旅小鎮，項目于2019年啟動首期建設，由美林基業全資控制。

據透露，截至目前美林湖項目剩余待開發土儲500多萬平方米，預計至少仍可開發10年，而已開發待售貨值約30多億元；麗江美林水城項目也已走到開發中期，剩余貨值在15億元左右。

至于未來規劃，劉根智指出，在美林湖和麗江美林水城項目開發完畢之后，公司就不會再涉足純開發項目。

“我們過去10多年一直在嘗試把房地產板塊縮小，可以轉讓的就轉讓，能合作的就合作，到今天也還沒有計劃去拓展重資產的項目。”他表示，在外界看來，美林基業還是一個房地產公司，不過未來3到5年美林農業應該變為集團的主要業務。

另一方面，美林基業房地產開發板塊所有融資全部是境內債務，基本來自四大銀行，且涉及的項目無論美林湖抑或麗江美林水城，均長期是當地市場標桿，風險敞口較小。

后續開發已無后顧之憂，商業方面，美林M·LIVE天地占據了劉根智工作的較多時間，這座2019年開業的商場，是中國唯一同時擁有山姆會員店和宜家家居兩大主力店的購物中心，經過營運團隊四年的努力，已是廣州地區人流最暢旺的購物中心之一。

“美林M·LIVE天地在疫情期間受到的影響不算大。”數據顯示，2020年在新冠疫情影響下，美林M·LIVE天地一期年客流量未低于1200萬人次。

2021 年7月，隨著二期正式開業將主力店鋪山姆會員商店引入商圈，美林M·LIVE天地人氣更上一層樓。“如果沒有宜家、山姆，我們的輻射范圍不會那么大。”劉根智表示：“這個山姆店是山姆全球增長最快的門店，今年以來營業額連續突破，客單價也有了巨大的漲幅。”

到目前為止，美林M·LIVE天地已經擁有兩家國際品牌大型主力店，以及十余家中型主力店，包括NIKE、GAP、金逸IMAX影院等。除此之外，汽車品牌門店的數量也越來越多。

“現在已引入了12個汽車品牌。”劉根智介紹：“它們每個月都是該品牌廣州銷售前三名的門店，特斯拉在我們那兒一個月可以賣近 200臺。”

因此，宜家家居和山姆會員店的引流作用已是逐漸弱化“今天來看，60%的客戶并不是沖著山姆店和宜家來的，而是因為主力店和項目內的其他業態共同構成的生活體驗場景。”美林M·LIVE天地運營漸趨成熟，對客群已產生足夠黏性，其品牌也開始逐漸成形。

美林M·LIVE天地現年客流量保持在2500萬人次以上，而“現在暑假周末一天能達到18萬人次，今年目標是突破3000萬人次”。

美林轉型中途

但無論如何，美林基業未來的主要發展方向一定是農業，即油茶業務。

轉型工作如火如荼，劉根智透露，眼下集團地產、農業、現代服務業三大業務貢獻收入占比是各三分之一。不過著眼未來，隨著位于河源的美林油茶高新科技產業園年底投入使用，明年就能有產品入市，“農業板塊的占比會越來越高。”

據悉，這項業務目前由劉根智父親劉遠炳全面負責，油茶業務可以說是他的“二次創業”。

茶油是油茶籽油，又名山茶油、山茶籽油，是從山茶科山茶屬植物的油茶成熟種子中提煉的天然食用植物油。

除此之外，榨油之后茶枯可用作農用殺菌劑和有機肥料，進一步提取的茶皂素，是制造乳化劑、洗潔劑、農藥助劑、飼料添加劑、蟹蝦養殖保護劑、紡織助劑、油田泡沫劑、采礦浮選劑、加氣混凝土穩泡劑與混凝土外加劑的必要材料，茶樹種子、果皮亦是提制栲膠的原料。

資料顯示，油茶果樹主要分布于中國長江流域以南，在越南、緬甸、泰國、馬來西亞以及日本等國也有少量分布，但將油茶作為經濟產品種植的只有中國。

油茶產業是中國的獨有木本油料，考慮到其極高的經濟價值，以及現時愈發嚴峻的國際地緣政治風險帶來的糧油安全風險，為增強油料安全保障能力，油茶成為目前國內重點推廣的經濟作物。

據了解，目前中國油茶種植面積在約7000萬畝左右，油茶年產量約100萬噸，體量仍然較小，同時存在初級產品多，精深加工產品少、市場面較窄、企業規模偏小、資金短缺、機械化程度低等問題。

2022年中央一號文件就曾提出，要“支持擴大油茶種植面積，改造提升低產林。”于是，在今年年初，《加快油茶產業發展三年行動方案（2023-2025年）》發布，目標是實現“3年新增油茶種植1917萬畝、改造低產林1275.9萬畝”。

廣東省內，廣東省委將油茶生產納入“綠美廣東”生態建設重點任務，明確提出重點推動油茶等優勢特色產業發展。2022年內，廣東省首次在省級層面舉辦“2022廣東油茶產業大會”，宣布推進油茶規模化種植，圍繞油茶種植、生產、加工、銷售、科研、文旅等資源，搭建產業發展服務平臺，實現油茶產業信息互聯互通、相關產業互融互促，集聚金融、創新要素，構建廣東油茶產業全域合作發展格局。

乘著政策東風，美林基業充分發揮能動性，主動做了一些培育品種、壓榨技術上的突破，“相信我們能把這個產品和行業做起來。”

據介紹，美林農業先后邀請中南林業科技大學袁德義教授團隊、華南農業大學黃永芳教授團隊合作，選育出具有樹體高大、結果數量多、單果大、果重，出仁率和出油率均高于普通油茶品種，且適合在華南地區生長的美林一、二、三、四號品種。

“以前是灌木，是很矮的，枝條也很軟。”劉根智說，美林一、二、三、四號因為是喬木，枝條較硬，因此也更適合機械化采摘。油茶是花果同期植物，美林基業目前自主研發的機器，能實現“摘果的同時不影響花”。

摘下油茶果實后，經過預處理，它們將被輸送進美林油茶高新科技產業園的加工廠房，利用由美林農林行業內率先引入的超臨界二氧化碳萃取技術，榨取成品油同時提取茶皂素等衍生產品。

“（食用油產品）大部分是To B，我們做OEM（原始設備制造商，代工廠），貼牌的生意。”劉根智稱，美林農業仍在發展初期，資源有限，團隊也有限，而食用油市場非常龐大，參與者眾多，且油茶還與橄欖油、亞麻籽油存在可替代關系，競爭激烈，“做食用油，你會發現到處都是對手。”

因此，美林農業計劃針對較小眾的母嬰市場，推出自有品牌的油茶產品，主要針對月子中心等專業渠道。

“母嬰這一塊的食用油，國內競爭品牌目前較少。”劉根智指，母嬰市場對油品的價格亦不敏感，更多關注功效，也更容易推出高端產品。

不過，細分產品的銷售模式還正在行成系統的方案，美林油茶業務目前更關注自身在行業供應鏈的地位：“我們會把自己歸為貿易公司，因為一產的量（或）滿足不了我們工廠的需求，所以會找央企、國企合作，去做原材料的收儲。”

劉根智表示，此前美林農業已與中國林業集團、中國供銷集團等頭部行業參與者進行接觸。后續一方面會加強與國央企合作，另一方面將擴大種植規模，與村落合作共同致富，長遠種植面積在20萬畝，種植范圍覆蓋全廣東省內。

另外，因為油茶果樹種植需要5年才會初次掛果，美林農業將著力發掘林下經濟，包括如何將農業與文旅相結合也在考慮范疇。

以下為觀點新媒體對美林基業集團執行總裁劉根智先生的采訪實錄：

觀點新媒體：目前樓市下行，美林基業銷售是否有受到影響？

劉根智：多多少少都會受到影響，美林湖、美林水城兩個項目在賣，可以說還好，但是沒有達到我們的理想。美林湖5月份賣了超過2個億，6月份接近2億，沒到2億。

觀點新媒體：您預判房地產開發行業還能做下去嗎？

劉根智：我認為房地產肯定還是有得做，只不過有些企業會被洗牌。

就美林基業來說，美林湖也好，麗江項目也好，我們在所在的區域都是標桿，有能力頂住這幾年的壓力。如果我們也打價格戰的話，我認為市場會崩潰。旁邊一些樓盤有優惠政策出來，但我們還是保持均價在一定的位置。

2016年引入珠實集團是我們主動為之，這個項目引進國企，他們的資源配套方面有優勢，比如學校、醫院等，另外就是在融資方面這一塊有較大的幫助。

目前美林湖還有500多萬平方米土儲，已建成待售貨值30多億，麗江水城則有15億元貨值。

觀點新媒體：現在住宅板塊不怎么管了？

劉根智：我們項目比較少，從集團直接管到項目，雖然有一段時間也有一些區域，但是確實沒有拓展更多項目，所以這幾年的模式還是回到集團直接管項目。

對于住宅板塊業務，我現在主要管控關鍵節點和把控發展方向，像美林湖的具體執行是由合資公司操盤，有合作伙伴一起，過去這三年同甘共苦、共同進退，終于熬過來了。

目前美林還是一個房地產公司，未來3到5年，我認為大家認識美林應該是美林農業。

我們過去10多年一直在嘗試把房地產板塊縮小，可以轉讓的就轉讓，能合作的就合作，到今天也沒有計劃拓展重資產的項目。

觀點新媒體：地產、農業、現代服務三個板塊目前的業績貢獻或者收入貢獻各占多少？

劉根智：我認為是各占1/3。今年年底開始，我們河源工廠第一期會開始使用，明年就有自己的產品進入市場，所以農業這個板塊的占比會越來越高。

產出的一個是食用油，另外一個是油茶衍生的原材料。銷售方面，大部分是To B，我們做OEM，即貼牌代工廠。

To C端的也會做一些，但是主要針對月子中心，母嬰市場這一塊，我們會做自己的品牌。

觀點新媒體：對農業板塊有什么展望？做山茶油是否不易受經濟環境的影響？

劉根智：這么多年，國家出了很多紅頭文件，但是一直做不起來。美林農業有了一些突破，相信我們能把這個產品和行業做起來。

銷售方面，在疫情三年之后，食用油市場的需求發生極大的變化，對茶油這種高品質的油品有非常大的積極意義，我們已經有完整的方案，并根據市場的變化在不斷的優化。在供應鏈會把自己歸為貿易公司。因為我們一產的量都滿足不了自己工廠的需求，所以會找一些央企、國企合作，然后去買原材料。

我們是一二三產聯動的全產業鏈模式，關于量的問題，其實二產和三產的關聯很大，在前期要保證工廠能運轉起來，這樣效率才是最高的。如果只是盯著三產，二產開工半年停工半年，對我們來說可能是要虧錢的。三產的前提一定是要保證有一定的量，利潤點是分散在整個產業鏈上的。

二產工廠全面投產之后，一年能產出10萬噸油，等于全中國市場一天的需求。

種植方面，過去10年已經種了5萬畝，但這對我們來說只是一個示范基地。目前計劃是想達到10萬畝，這是短期幾年的計劃，更重要的是帶動農民一起種，目標是20萬畝。

我們提供從種子到數字化植護、種植、生產、采摘標準，農戶用他們的地種植，之后我們收。

另外，未來農業要結合旅游，做林下經濟，這也是要考慮的。油茶樹種上山之后，還需要大概5年時間才到豐產期，這5年我們要做什么？要做很多不同產業的研究。

觀點新媒體：為什么To C端會專注母嬰市場？

劉根智：這個市場比較聚焦，一開始我們不希望鋪得太開。

如果做食用油，你會發現到處都是對手，母嬰這一塊的食用油，國內競爭品牌目前有影響力的就只有兩三家。而且母嬰市場對油品的價格不敏感，更多關注功效。

但是食用油這一塊，如果用我們的品牌針對大市場去推廣，你會發現競爭者非常多，憑印象就可以列至少20家競爭對手出來，都有非常穩定的市場份額，然后還和橄欖油、亞麻籽油直接處于競爭狀態，這在企業的初期是比較不利的。

我們才開始做這個，資源也比較有限，所以會盡可能加強團隊建設，一開始針對一個小眾市場，這樣會比較好一點。

當然，我們也看到，中國沒有任何市場是小眾的，任何一個小眾市場都是大眾的。

觀點新媒體：商業方面今年情況如何，放開后恢復情況怎么樣？

劉根智：美林M·LIVE天地在疫情期間受到的影響不算大，目前一年的人流量還是保持在2500萬人次以上，今年目標是突破3000萬人次。

山姆會員店越做越好，他們的客單價有了非常大的漲幅，可以說是全球增長最快的門店，1月份的銷售打破記錄。

一開始因為有山姆和宜家，美林M·LIVE天地這個項目有了更大的確定性，打造了一個比較獨特的購物中心，但是現在來看租金還是偏低的，當然也因為有他們在這里，人流量才有保障。

兩個主力店對我們的作用，第一部分是租金，我們的純商業部分差不多有13萬平方米，消化了一些面積，可以獲取一些租金。第二部分是把商場層級拉高，讓我們在招商的時候效率更高一點，有主力店大家更有信心。

關于客流，其實現在已經有一個轉換。一期的時候，宜家占到客流三分之一，今天來看，60%客戶并不是沖著山姆店和宜家來的，而是沖著商場整體的業態構成。這也實現了商場一開始就設定的轉換，現在已經看到這個效果了。

目前最突出是汽車品牌租戶，這個商場目前有11個汽車品牌，第12家剛進來，他們每個月都是該品牌廣州銷售前三名的門店，特斯拉在我們那里一個月可以賣將近 200臺。

觀點新媒體：去年您說以后商業要適度輕資產輸出，購物中心會不會復制？

劉根智：目前沒有這個計劃，但輕資產方面也在拓展。

其實M·LIVE除了山姆和宜家之外，現在在打造一些新的IP。比如西座，我們會做一個戶外夜經濟的新業態，把夜經濟主題加強，今年想引進更多的酒吧和燒烤店。我們會利用我們的公共空間，借助我們強大的流量引入能力，打造一個集合“音樂、市集、營地、餐飲、演藝”于一體的“夜生活第三空間”，圍繞音樂的主題打造都市夜間休閑目的地。這是一個創新的業態，這也是對我們團隊的一次挑戰，但我相信我們可以做到。

東座，就是宜家那邊，有一個很大的露天地面，目前還在研究，保留作為停車場或者做一個公園，這樣的話停車場就會少大概200個車位。目前M·LIVE還是需要這些停車位的，因為有人流到達，商家才可以有交易。

還有一個方向是汽車影院的模式，坐在車里面看電影，開收音機就可以聽到電影的聲音，然后旁邊進行簡單的招商。

目前在探討這三個方向，主要是策劃和活動經營團隊要展示他們的能力，把平臺搭好之后給到他們。

觀點新媒體：聯合辦公這條線還做嗎？

劉根智：我們在對市場不斷的調研，比如珠江新城，不是做不做的問題，而是如何去做的問題，現在傳統一點的寫字樓，市場競爭非常激烈，很多寫字樓入住率并不樂觀，我們需要去用集團的各種資源，去疊加，去賦能，提供更適合當下市場的產品。

我是想把我們的聯合辦公變成一個孵化器，就是在集團增多一個業態，做投資這個板塊，通過這個平臺接觸更多的投資標的。

觀點新媒體：金融板塊呢？

劉根智：目前還沒開始做。經過疫情三年，我們發現，在開發的時候就要做更多的東西，不是我們想做，是為了活下去必須這么做。

運營會牽扯到很多方面，比如剛好有這樣一個物業，未來可以對接很多內容，對應到開發、文旅、商業，在一個生態圈中起到樞紐作用。

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