南沙增城上下半年相比“降量”明顯

在整體成交創新高的背景下，今年白云表現“可圈可點”。據克而瑞數據統計，今年截至12月15日，白云新房網簽共計84.5萬㎡，同比(44.5萬㎡)上漲90%;網簽套數8102套，同比去年的4036套上升101%。不足萬套的成交水平，這個數據放在增城、黃埔、南沙面前并不算驚艷。但從全市漲幅來看，白云目前的新房成交套數與去年同期相比達到101%的增長，漲幅為全市第一。

成交強勢來源于充足的貨量，截至今年11月底，白云區各板塊一手住宅庫存面積合計115.53萬㎡，庫存套數為1.1萬套。目前，機場路板塊、同德圍板塊、白云湖板塊、太和板塊及人和板塊均有超千套新房庫存，貨量充足。

另一方面，上下半年相比成交下滑幅度較顯著的區域為南沙、增城。根據廣州中原研究發展部數據，南沙在今年上半年成交10045宗，下半年為4872宗，下降幅度達51%。增城上半年成交15769宗，下半年為11434宗，降幅為27%。長期依靠人才、規劃利好概念吸客的南沙，在購房門檻提高、規劃階段性消化后，缺乏市場增長點拉動。增城則主要受黃埔調價，客戶轉移影響。

具體到活躍的板塊，崔登科認為，“中心區天河、越秀、海珠整個區域，周邊板塊的黃埔科學城、南沙的明珠灣、番禺的華南板塊、長隆萬博板塊以及老荔灣板塊，今年表現不俗，整體來說都比較看好。而大剛需區域和板塊，在明年則有可能出現價格調整。”

集中供地“高開低走”，大部分以底價成交

“集中供地”是本年房產市場的關鍵詞，也是2021年房地產市場的重要變化。隨著12月2日第三輪集中供地落下帷幕，廣州以“出讓86宗涉宅地”的成績單正式收官2021全年土拍，總攬金1981.1億元，比去年下降13%。

全年看，三輪集中供地成交數據差異大，土拍呈“高開低走”的行情。上半年的第一輪集中供地，紛紛創出歷史新高，多地塊報價封頂，直接開啟搖號模式，共收金900多億元。但隨著調控升級、房企拿地門檻變高等原因，第二輪集中供地掛出48宗地有一半流拍，對比第一輪土拍接近20%的平均溢價率，第二輪土拍平均溢價率僅為1.5%。12月第三輪集中出讓，推出“調低起拍價、設置溢價率、允許分期付款”等競拍規則來降低拿地門檻，但在市場下行的背景下，房企拿地積極性遠不如上半年，但76%的地塊成交量仍勝于第二輪土拍。

集中供地改變了房企原有的拿地節奏，加之下半年房企現金流緊張，部分民企為了降低自身風險，參與土拍的熱情持續降低。從拿地的房企來看，今年廣州土拍市場則基本是“國家隊”的主場，在第二、三輪土拍中，國企央企累計獲取78%的地塊。

從成交地結構來看， 2020年供地相對緊缺的黃埔、番禺、海珠在今年均有較明顯提升，已有4年沒賣地的海珠區，在今年共出讓5宗地，有3宗地闖入廣州商住地歷史TOP10樓面價排行榜，尤其是巨無霸赤沙TOD地塊出讓，表現相當搶眼。黃埔掛出3宗地頂價成交、番禺1宗地溢價39.53%、南沙4宗地均溢價出讓。而天河、越秀則在今年均沒有新宅地出讓。

2021年86宗成交的商住地中，有55宗以底價成交，占比比去年增加2%。另一方面，30%以上的高溢價地塊共14宗，占總出讓地塊的16%，比去年增加7%。廣州中原研究發展部指出，今年商住地溢價率“兩極化”現象更加顯著，一方面開發商為靚地“競配建”“搖號”，另一方面存在著大量的底價、流拍地。例如增城等東部以及北部的成交占比均呈現下跌趨勢，拿地越來越往優質區域、板塊靠，是2021年開發商拿地的重要趨勢。

供求比達1.49，實際去化表現并不理想

2021年廣州市場經歷了貫穿全年的調控組合拳，在樓市熱潮逐漸褪去后，出現了如房企爆雷、買家信心不足、成交下滑等“困局”，給行業帶來一定沖擊。廣州中原研究發展部數據顯示，截至2021年下半年，廣州新房供求比已達1.49，為近4年新高。今年11月廣州庫存達14個月，為去年同期的1.8倍。

“2021年成交破10萬宗，雖然部分區域成交同比遞增，但更多是由小部分的‘網紅大盤’拉動所致。綜合整體市場情況來看，實際去化表現未如理想。尤其增城、南沙、花都、白云外圍板塊，在輪番調控之后客戶萎縮嚴重，去化僅10%-30%，甚至有項目出現開盤僅賣出個位數單位的尷尬局面。”廣州中原研究發展部認為，近年由于宅地供應面積增加，新房供應得到有效補充，但卻無法明顯提振買家購買欲望，體現了當前買家較濃的觀望情緒，市場信心有待加強。

崔登科向記者表示，“目前政策雖然輕微向好，暫時仍然是有限的利好。明年一手市場主要要看房企流動性，如果流動性能很快好轉的話，市場就會進入到博弈期，價格有機會出現震蕩。如果明年房企的流動性好轉比較慢，價格預計還是會出現調整，房企將‘以價換量’加速出貨。”

“春節前，房企會有一波硬支出高峰，包括供應商欠款，部分房企美元債也將到期”，有業內人士指出，出現流動性危機的房企，未來兩個月將非常關鍵。

在鄧浩志看來，樓市行情是有慣性的，由于房地產體量大，慣性特別強。要扭轉樓市趨勢除了需要“力量”還需要“時間”。現在到明年春節，廣州的市場都將處在筑底階段，不會有明顯的復蘇和反彈。“這段時間房價趨于穩定，打折促銷會比較多，適合剛需‘抄底’。直到春節之后，小陽春行情展開之時，二季度可能才能看到樓市的全面復蘇。春節之后，樓市可能會整體呈現出‘價穩量漲’的態勢。”(記者 何璐詩 見習記者 魏 鑫)

關鍵詞： 廣州樓市 土拍市場