基于看好公募REITs市場的發(fā)展前景，繼公募REITs原始權(quán)益人頻頻宣布增持后，市場首現(xiàn)公募基金管理人自購行動。5月9日，華夏基金發(fā)布公告稱，華夏基金將自本公告發(fā)布之日起6個月內(nèi)，使用3000萬元以內(nèi)固有資金投資華夏中國交建REIT，并承諾持有期限不少于6個月。

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今年以來，公募REITs二級市場表現(xiàn)持續(xù)低迷，多位業(yè)內(nèi)人士對記者表示，無論是基金管理人自購還是原始權(quán)益人增持基金份額，都向投資者表達(dá)了他們認(rèn)可底層資產(chǎn)質(zhì)量，肯定未來收益，愿意持有更多基金份額以享受更多未來資產(chǎn)收益，也是在向投資者積極傳遞基金價值被低估的信號。長期來看，我國公募REITs依然具備較強(qiáng)的投資價值。

主要出于三個層面考慮

5月9日，華夏基金發(fā)布公告稱，基于對旗下管理的華夏中國交建REIT未來發(fā)展前景的信心，以及與廣大投資者共擔(dān)風(fēng)險、共享收益的原則，華夏基金將以固有資金投資該基金。

與此同時，中信建投基金也發(fā)布了關(guān)于中信建投國家電投新能源REIT原始權(quán)益人之一致行動人增持基金份額計劃的公告。公告稱，該基金原始權(quán)益人之一致行動人百瑞信托有限責(zé)任公司計劃自2023年5月9日起6個月內(nèi)，通過競價或大宗交易買入方式增持該基金份額。百瑞信托有限責(zé)任公司擬合計增持基金份額數(shù)量不超過1600萬份，占已發(fā)行基金總份額的2%。

今年以來，公募REITs二級市場表現(xiàn)持續(xù)低迷，記者根據(jù)東方財富Choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至5月10日，全市場27只公募REITs產(chǎn)品中，僅有3只產(chǎn)品的年內(nèi)漲幅為正，分別為華安張江光大REIT、華夏基金華潤有巢REIT、嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT，年內(nèi)漲幅分別為2.14%、0.85%和0.03%，其余產(chǎn)品二級市場價格均出現(xiàn)下跌。

在此背景下，華夏中國交建REIT、中信建投國家電投新能源REIT等多只產(chǎn)品發(fā)布增持公告。

對于目前公募REITs頻頻出現(xiàn)增持或自購行動的現(xiàn)象，中信建投基金相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對《證券日報》記者表示：“增持基金份額主要有三個層面的考慮：一是向投資者表達(dá)原始權(quán)益人及其一致行動人、基金管理人認(rèn)可底層資產(chǎn)質(zhì)量、肯定未來收益，愿意持有更多基金份額以享受更多未來資產(chǎn)收益。二是向投資者證明，對該基金運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)專業(yè)運(yùn)營管理能力的認(rèn)可。三是向投資者積極傳遞其價值被低估的信號，提振市場信心。”

“這也向投資者證明基金管理人和原始權(quán)益人有充足的信心通過強(qiáng)化運(yùn)營管理等方式提升底層資產(chǎn)整體收益，在更大程度上實(shí)現(xiàn)與其他投資者的收益共享、風(fēng)險共擔(dān)，保障投資人的共同利益，有助于提高投資人對整體公募REITs市場的信心和認(rèn)可度。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)分析人士對記者表示，“該舉動也展現(xiàn)了基金管理人與原始權(quán)益人企業(yè)合作方的高度協(xié)同，有望形成較強(qiáng)的示范效應(yīng)，促進(jìn)公募REITs業(yè)務(wù)發(fā)展。”

基本面或延續(xù)修復(fù)趨勢

今年以來公募REITs二級市場價格為何出現(xiàn)持續(xù)回調(diào)的現(xiàn)象？

中信建投基金相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對《證券日報》記者分析稱，“主要有三類原因：一是部分REITs基金底層資產(chǎn)經(jīng)營以及分紅率不及預(yù)期。二是部分REITs產(chǎn)品首發(fā)估值偏高，二級市場價格面臨較大壓力。三是高比例戰(zhàn)略配售安排的情況下導(dǎo)致流通盤較小，更多打新策略的機(jī)構(gòu)投資者影響了市場情緒。

基于溢價率大幅降溫及二級市場價格明顯回調(diào)的趨勢，市場該如何看待當(dāng)前公募REITs市場的投資價值？

“目前各項目經(jīng)營基本面修復(fù)呈現(xiàn)分化。總體來看，倉儲物流項目及保障性租賃住房項目經(jīng)營相對穩(wěn)健，而產(chǎn)業(yè)園由于主要受到需求側(cè)影響，部分項目出現(xiàn)租戶到期不續(xù)租而產(chǎn)生空置，高速項目基本面出現(xiàn)較為明顯的修復(fù)，環(huán)保和能源類項目亦部分受宏觀壓力延續(xù)以及季節(jié)性影響，經(jīng)營收入同比環(huán)比均有所下滑。”中金公司分析師裴佳敏表示，“項目基本面或仍將延續(xù)修復(fù)趨勢，但短期修復(fù)斜率不應(yīng)期望過高，下半年或是重要觀測時點(diǎn)。”

業(yè)內(nèi)相關(guān)人士對《證券日報》記者表示，“長期來看，隨著市場經(jīng)濟(jì)活動穩(wěn)步復(fù)蘇，加之基礎(chǔ)資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來基本面的復(fù)蘇，我國公募REITs依然具備較強(qiáng)的投資價值。”（記者 王思文）

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