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鄭州打響了“保交樓”攻堅戰(zhàn)。

9月6日，鄭州市印發(fā)《“大干30天，確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案》（以下簡稱“方案”），要求壓實各方責任，堅持法制化、市場化原則。依規(guī)依法嚴肅查處各類違法違規(guī)行為，推動處置房地產(chǎn)企業(yè)債務違約風險，確保全市所有停工問題樓盤在10月6日前全面持復工。

方案強調(diào)，嚴禁出現(xiàn)弄虛作假、進行表演式復工或階段式象征性復工；出險房企方面，要歸還挪用資金；政府方面要加強資金監(jiān)管；本著應破盡破的原則，鼓勵開發(fā)企業(yè)盡快向法院申請破產(chǎn)；對停工逾期問題樓盤原有預售資金使用情況進行專項審計，審計、稅務等部門要積極將問題線索移送公安機關。

此外，文件還明確，各區(qū)、縣（市）黨政主要領導要親自帶頭，親自分包1~2個重大停工問題樓盤項目；對于其他較為復雜的停工樓盤，明確分包領導后，屬地黨委政府主要領導要履行兜底責任。

最新消息顯示，方案下發(fā)后，9月8日下午鄭州市有關部門就出現(xiàn)項目逾期交付和已售停工的開發(fā)商召開了“保交樓”吹風會。

“鄭州停工樓盤數(shù)量在全國排名較靠前，且對土地財政依賴度較高。因此，這次保交樓‘30日會戰(zhàn)’意義非同一般，除了保交樓與化解可能存在的群體性事件及穩(wěn)定外，更重要的是可為其他城市提供借鑒與參考。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜評價。

記者注意到，此次方案由鄭州市市長何雄簽發(fā)。何雄此前曾在河南省內(nèi)多個城市任職，并擔任過省建設廳副廳長，省發(fā)改委黨組書記、主任。今年1月何雄開始擔任鄭州市代理市長，隨后轉(zhuǎn)正。當?shù)孛襟w人士評價說，“市長懂房地產(chǎn)，對樓市問題有著自己的方式方法，目前效果顯著”。

何雄主政后，鄭州市樓市治理工作明顯加碼提速，采取了大量鐵腕、雷霆手段，涉及為企業(yè)紓困、問題樓盤攻堅等方方面面。

據(jù)有關統(tǒng)計，目前鄭州市存在問題樓盤350余個，其中有70%樓盤化解工作取得實質(zhì)性進展。在問題樓盤化解方面，鄭州已形成包括“統(tǒng)貸統(tǒng)還、政府回購、項目并購、破產(chǎn)重組及設立地產(chǎn)紓困基金”的“4+1”模式。

“鄭州市目前化解問題樓盤的思路非常清晰，就是要用最短的時間解決掉最難啃的硬骨頭，然后再慢慢消化。近期下發(fā)的方案可以視作沖鋒號角?！币晃唤咏嵵菔姓钠髽I(yè)界人士告訴中國房地產(chǎn)報記者。

壓實各方責任

“這是全國首個系統(tǒng)、務實的復工文件。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

為了確保在10月6日前鄭州市所有停工問題樓盤復工，在總體要求中，方案明確提出要以“等不得、拖不得、慢不得”的緊迫感和危機感推進這項工作。

按照方案，鄭州將橫向壓實開發(fā)商、銀行、住建等單位的責任；縱向壓實各區(qū)、各層級責任人的責任。例如，房企需要承擔主體責任，歸還挪用資金，處置資產(chǎn)或股權，多渠道籌集資金；開展嚴肅的追責，審計、財政、住建等部門要對原預售資金使用進行審計，能追回的追回，不能追回的，開發(fā)商、預售監(jiān)管部門、商業(yè)銀行各負各的責任，并移送公安機關。

在組織領導方面，則采取領導分包、主要領導要履行兜底責任方式，各級黨政領導都要負責1~2個重大停工問題樓盤項目。在聚合各方資源方面，明確了專項借款的申請和使用、平臺公司、本地紓困基金，需在市場化和法制化原則下推動資源投入項目，推進復工和保交樓進程。

“比如，專項借款投入以后，積極引導紓困資金、并購貸款及其他社會資金進入，讓專項資金起到四兩撥千斤效果。” 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，此前，由于主體責任未落實、未細化，各方觀望、期待政府救市，誰也不想承擔責任或損失，最終出現(xiàn)了假復工或保交樓遲遲無進展狀況，這一次鄭州方案在主體責任落實方面非常詳細、到位，不會再出現(xiàn)假復工、拖延、躺平甚至擺爛情況，10月6日復工以及后續(xù)的交樓都會如期實現(xiàn)。

李宇嘉繼續(xù)稱，這一系列舉措彰顯出鄭州市最終目的是保交樓而不是救市，希望在保民生的同時肅清房地產(chǎn)市場亂象，在投資主體、資金、信心、責任等方面創(chuàng)造出保交樓所需要的良好環(huán)境。

在壓實主體責任外，鄭州提出的分類處理原則同樣受到外界關注。

按照方案，專項借款的項目必須要重視資金的平衡、回流、安全性；由地方城投平臺對接的，項目抵押轉(zhuǎn)到平臺公司，確保專項借款安全。

資產(chǎn)大于負債、暫時困難的項目，通過紓困基金、并購貸等形式，由政府平臺公司果斷接手，采取“新老劃斷”辦法，先復工再清算；資產(chǎn)小于負債的，先由代建公司啟動復工、完成保交樓，再由審計部門介入，追查抽逃資金；資不抵債的，則鼓勵盡快破產(chǎn)。

中央財經(jīng)大學證券期貨研究所研究員、內(nèi)蒙古銀行研究發(fā)展部總經(jīng)理楊海平表示，鄭州保交樓行動，將中央有關政策和當?shù)卣饔^能動性結(jié)合起來，以平臺公司為操盤手，采取先復工后處置方式進行，具有示范作用。

柏文喜則提醒到，鄭州問題樓盤中有不少是房企跨區(qū)域布局項目，項目資金已經(jīng)被集團層面跨項目抽調(diào)，即便是壓實房企主體責任，這部分資金也很難追回到鄭州項目上。在這一背景下，由政府注入紓困資金對于其他企業(yè)而言又有失公平。這一問題應重點防范，避免因工作不當而加大跨區(qū)域布局出險房企的風險，進而造成更多項目停工停建。

全國首個系統(tǒng)性復工文件

方案下發(fā)后，得到外界廣泛認可。

“通過這份方案，可見政府全力化解停工樓盤的決心。” 京衡鄭州企業(yè)重整重組部主任張華欣表示。

“鄭州保交樓專項行動舉措實、思路新、力度大，體現(xiàn)出真抓實干、敢于擔當?shù)淖黠L，在當前形勢下，能夠發(fā)揮一定的帶動和引領作用?！?楊海平表示。

“按此方案，原則上可以作到一企一策、一項目一策和一樓一策，具有很強的可操作性與可實施性，很有亮點?！卑匚南脖硎尽?

北大縱橫管理咨詢集團股東合伙人孫連才博士則認為，鄭州提出了具有針對性的一攬子解決方案，最終能否系統(tǒng)且穩(wěn)妥的處置問題樓盤，考驗著地方政府執(zhí)政與部門協(xié)作能力；更重要的是，這將給其他城市提供“鄭州經(jīng)驗”。

孫連才注意到，目前，鄭州交保樓工作已經(jīng)持續(xù)開展了一段時間，也推出了一些有效措施，包括地方國企和平臺公司有條件地接受爛尾樓盤、成立保交樓紓困基金、成立政府一對一工作專班等，甚至有經(jīng)偵部門介入追查被違規(guī)挪用資金的去向、控制核心人員等，進展積極。

通過對近兩年鄭州樓市治理工作梳理可以發(fā)現(xiàn)，今年以來這項工作的開展力度尤其大，目標也更加明確。對于這種變化，外界普遍認為與鄭州市政府主要領導工作推進有關，如市長何雄。

鄭州市市長何雄有著豐富的地方治理經(jīng)驗，熟悉建筑工程、房地產(chǎn)治理、城市發(fā)展等問題。正如當?shù)孛襟w人評價：“市長懂房地產(chǎn)，有自己的方式方法?！?

“從年初開始，市里針對房地產(chǎn)做了大量調(diào)研。在多次重要會議上，問題樓盤治理和房地產(chǎn)問題都是被重點討論的對象?！鄙鲜鼋咏钠髽I(yè)界人士表示，民生問題擺在眼前，市里決心很大，上上下下也逐步統(tǒng)一思想形成了合力。

在他看來，政府對“壞企業(yè)”從嚴從重處理，對“好企業(yè)”能幫則幫一把，有助于良心企業(yè)渡過難關。“我們項目的資金壓力也很大，但總體風險可控；我們堅決按市里要求辦，想盡辦法過難關，目前與政府方面聯(lián)系密切?！?

另據(jù)克而瑞河南數(shù)據(jù)顯示，2022年1~8月，鄭州功能改善TOP10項目總成交金額僅73.03億元，不足去年同期6成；品質(zhì)剛需TOP10項目總成交金額僅58.49億元，同比下滑53%，上榜門檻由8.29億元下降至3.77元，降幅高達55%。

“8月的鄭州市場高壓依舊，受交房焦慮情緒影響，市場信心難言樂觀，分銷、降價、首付分期等常規(guī)營銷手段失速失效?！笨硕鸷幽媳硎荆瑢τ谀壳暗泥嵵莘科蠖裕氨＝桓丁辈攀翘嵘蛻粜湃味?、有效推動銷售回款、改善流動性的核心。

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