近日，住建部负责人就房地产市场调控问题，约谈了成都、太原两市政府相关负责人。此前，住建部已经在短期内约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市。

在约谈中，住建部再次强调，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会“部长通道”后，住房城乡建设部再一次表明坚决调控的态度。

分析人士指出，被约谈城市多为近期的房地产市场热点城市，约谈后这些城市的调控预期将进一步加强。

住建部加强约谈问责

不仅是成都与太原，据了解，“五一”前住房城乡建设部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市的相关负责人。

部分城市房地产市场出现非理性上涨的现象，成为促成此轮约谈的原因。上述12个城市近期楼市火热，根据国家统计局公布的数字，海口在3月新房价格环比上涨2.%，居全国70个大中城市首位，哈尔滨、昆明等地的上涨幅度也在全国前列。

因此，约谈强调，要牢固树立“四个意识”，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

同时，住建部在约谈中指出，要全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实采取有力措施，认真落实稳房价、稳租金的调控目标;要加快制定住房发展规划，有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房;加强资金管控，有效降低金融杠杆，防范市场风险;大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。

去年党的十九大以来，住建部曾在多个会议提出，要研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。此轮约谈也被认为是相关工作有所成果的标志。

“约谈政策也可以理解为窗口指导的方式，属于比较间接的但影响效果较好的调控手段。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

严跃进认为，此轮明确强调了“四个意识”的概念，即要有政治意识、大局意识、核心意识和看齐意识，所以实际上也充分体现了一点，即各级政府需要高度重视本轮房地产调控，从大局出发，积极稳定市场。其他内容实际上也还是房住不炒的逻辑体现，思路基本不变。未来调控会继续在地方调控主题责任落实方面下功夫。

热点城市或成调控重点

住建部专家委员会副主任顾云昌告诉21世纪经济报道，这并不是住建部首次约谈地方。在2013年、2016年等楼市周期高点，都曾有过对热门城市和重点房企的约谈。其主要目的还是为了防止房价过快上涨，实现楼市平稳，并往往间接促使被约谈地方新政出台。

顾云昌指出，本轮针对12个热点城市的约谈，在各地普遍推行“限购、限贷、限售、限价”调控政策，力度空前的背景下，政策储备相对有限。同时，各地的楼市情况相对复杂，即使推出调控新政，焦点也可能更多集中在确保调控政策真正有效落实，和部分新政策导致的楼市新情况的调整上。

其中，当前热点二线城市出现的新房、二手房价格倒挂现象，被认为将是各地接下来可能的调控重点。

2017年土地“限价”是调控的重要方向，而限价房在2018年迎来上市高潮。4月初，链家研究院发布调研报告称，限价一定程度上可能导致同一区域新房价格低于二手房价格，“非市场”的价格带来购房者的争相抢购。其中，成都、长沙的情况最为明显，分别有88%和87%的当地链家经纪人认为，自己所在的片区存在价格倒挂现象。

顾云昌认为，对于此类城市而言，要采取措施压缩“限价房”出售过程中的寻租空间。而对于一些地方由于控房价，不批售高价项目所导致的高价房“堰塞湖”，则要采取办法进行疏导，防止形成新的库存。

实际上，楼市风向标北京已经对限价房政策做出了重大调整。

5月7日，北京市住建委就《限房价项目的销售管理办法》公开征求社会意见。该管理办法规定，限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%(价差比低于15%)时，该限房价项目将由开发商直接作为商品房面向市场销售。如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%(价差比不低于15%)时，则将收购转化为共有产权住房，向具备共有产权住房购房资格的家庭开放申购。

西安的情况则不太一样。陕西省房地产研究会会长王圣学告诉21世纪经济报道，从去年3月至今，西安增加了超过30万户籍人口，落户后的买房置业造成一定程度上的供给紧张。

王圣学建议，西安应该在加大供地力度、加快项目审批上市速度的同时采取措施，对新落户人口的购房资格做出一定的限制，缓解市场短期供给紧张的压力。

佛山一位地产研究人士向21世纪经济报道分析，当地的新一轮调控政策，可能涉及限购范围扩大，和对当地较为严重的房价+装修款、软装费“双合同”现象进行整治。

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