房地產融資監管正在不斷收緊。

5月20日，據媒體報道，在“房住不炒”政策下，基金業協會近期叫停基金子公司備案房地產供應鏈類產品，主要為購房尾款資產。此前，通過基金子公司等資管計劃作為通道的“非標”融資形式一直存在，但近期基金業協會窗口指導機構要求暫停此類產品備案。

“近幾年，隨著房地產融資渠道如銀行信貸、私募資管計劃、委托貸款、銀信合作和海外債等的步步收緊，供應鏈融資越來越成為企業補充資金來源的重要方式，特別是三條紅線以來，該方式可以有效幫助房企降低有息債杠桿。”據克而瑞統計，從2018年開始，房地產供應鏈ABS/ABN發行呈井噴式增長，2020年發行量達到2753億元，較2016年五年復合增長率達到126%。

克而瑞指出，總的來看，此次監管層面對非標供應鏈產品的限制主要是對房地產非標融資方面的進一步規范化，結合近期在購房尾款資產證券化等方面做出的政策限制來看，這是在當前“房住不炒”的主導思想下加強房地產融資規范。

5月31日，匯生國際融資總裁黃立沖告訴時代周報記者，將購房尾款應收賬款等打包，在某種程度上也是一種融資，會過度助長房企杠桿，且風險過高，與中央出臺“三道紅線”的政策理念相違背。

行業融資持續收緊

除了對供應鏈金融逐步收緊，2020年以來，國家多次出臺房地產融資新規推行行業降杠桿，其中包括“三道紅線”、貸款集中度管理、嚴控房地產信托規模等。

2020年8月，住房城鄉建設部、人民銀行聯合召開重點房地產企業座談會，包括碧桂園、恒大、萬科、保利發展等12家房企參與，提出在落實房地產長效機制基礎上，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，外界稱之為“三道紅線”。

繼“三道紅線”后，2020年底，人民銀行、銀保監會在2020年底發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額集中度進行分檔管理。

“三道紅線會約束房企的融資沖動，而貸款集中度則使得房企在銀行貸款方面的融資渠道也收窄，所以客觀上這都對房企的融資產生利空的影響。”5月31日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，從行業發展角度看，上述政策也會影響房企的投資拿地和項目經營，尤其是可能會倒逼房企加快高周轉模式，進而加快回籠資金。

聯合資信指出，“三道紅線”新規將參股未并表住宅地產項目、明股實債融資、供應鏈ABS、合作方股東投入凈額等表外有息負債納入監控，將更大范圍地監管影子銀行、明股實債、違規資金流入房地產等，有利于凈化行業金融環境。而房地產貸款集中度管理旨在降低房地產企業通過大規模舉債激進發展的風險，該政策短期內對房地產行業整體影響不大，但可能進一步造成信貸資源向優質企業集中，加大企業分化和行業集中度提升。

全力降低杠桿水平

“三道紅線”疊加“貸款集中度管理”，促使房企不得不轉變過往高杠桿式發展，強回款、控投資成為新的發展關鍵詞。據時代周報記者獲悉，目前包括世茂在內的多家房企，已將 “三道紅線”指標內化為公司財務內部管理的指標。

“公司已經啟動減債計劃，全力降低杠桿水平，爭取盡快達標三道紅線。”今年業績會上，首創置業管理層指出，除了持續加強銷售回款的力度，盤活存量資產，公司還會堅持差異化拿地，減少招牌掛拿地的占比，同時新增的融資原則上用來償還存量的債務，債務規模只減不增。

根據克而瑞的數據，2020年末67家重點房企的總有息債規模為56890億元，同比增長了4.59%，增速較2019年下滑超過10個百分點。這也是自2018年實現斷崖式下跌后，房企總有息債增速再一次迎來較大幅度的下降。

從有息債的期限結構來看，2020年末67家房企的短期有息債18042億元，同比下降0.30%，近五年來首次出現同比下降的情況，此前短債的年同比增速均保持在20%左右的水平;同時，2020年末67家房企的加權凈負債率(永續債作為權益)約為66.04%，同比大幅下降了12.5個百分點，下降幅度是近三年來新高。

另據同策研究院的數據，今年1季度40家典型房企融資總額為1917.93億元，同比2020年1季度大幅下滑19%。

克而瑞指出，總的來看，2021年，隨著房地產貸款集中度管理的落實以及土地出讓兩集中政策的推出，再加上三道紅線的降杠桿要求，房企對于融資的安排勢必會越發謹慎。大多數房企在2020年業績會上都表示將會繼續緊抓銷售回款，不斷提升運營效率，提高盈利水平，以加強自身造血能力;同時也會繼續優化融資結構，盡量降低融資成本。

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