環京樓市首付墊資依舊 部分開發商拒絕公積金貸款

■本報見習記者 劉　萌

2017年12月初，本報《環京樓市打出首付分期廣告：部分樓盤2成首付+開發商墊資》的報道引起廣泛關注。元旦假期期間，《證券日報》記者再赴環京地區進行回訪調查并發現，仍有部分開發商打著首付分期的廣告向購房者推銷期房，多位樓盤銷售也用“元旦假期后首付提高，節后漲價”等說法催促看房者簽訂認購協議。

除此之外，本報記者近日調查發現，在河北省，仍有部分房地產開發企業要求或變相要求購房人簽署自愿放棄住房公積金貸款權利的書面文件。

“開發商墊資”禁而未止

2017年3月份，在北京“3·17”新政發布后，廊坊市政府發布通知規定非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住宅和二手住房。2017年6月2日，廊坊限購升級，已經擁有1套及以上住房，或者無法提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在當地購買住房。補繳的社會保險或納稅證明不得作為購房有效憑證。

然而，“上有政策，下有對策”，這樣的限購政策并沒有阻攔房產開發商推銷的腳步。元旦假期，《證券日報》記者暗訪調查廊坊市部分樓盤發現，“低首付”、“開發商墊資”、“外地人可購房”等違規現象依然存在。

根據當地某樓盤銷售的介紹，非廊坊戶籍的購房者可以先和開發商簽訂《認購協議》，鎖定房源，并由開發商牽頭在當地掛靠企業繳納當地個稅，繳滿三年之后再簽訂正式的《商品房買賣合同》，進行網簽備案手續，掛靠當地企業每年需花費7000元左右，由購房者承擔。

在本報記者暗訪過程中，多位樓盤銷售口頭承諾，“如果意向客戶看房當天直接交首付簽訂認購協議，第一年的掛靠費用可由開發商承擔”;并表示已經聽到消息，“2018年限購會松綁”，一旦政策松動，可以馬上網簽，2019年和2020年的掛靠費用自然就不需要支付了。

據《證券日報》記者了解，按照廊坊市目前的政策規定，對于有資格的購房者，首套房申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低于30%。

但是，目前多個新樓盤對于外地購房者執行“首付最低20%+3年內還清開發商30%+3年后50%商業貸款”的流程。除此之外，購房者也可自由選擇首付30%、50%或全款。同時，對于選擇不同首付的購房者實行不同的單價。

按照樓盤銷售的說法，購房者可以根據自身情況，靈活選擇“分期方式”。以首付20%為例，購房者簽訂認購協議后需直接支付20%房款，剩下的30%分六次支付給開發商，每隔半年還一次。

對于每平米的單價不同，銷售人員以某套官方報價為12000元/平米的房子給《證券日報》記者舉了個例子。購房者選擇20%首付，每平米可優惠200元，即售價11800元/平米;購房者選擇30%首付，每平米可優惠1800元，即售價10200元/平米;購房者選擇50%首付，每平米可優惠2800元，即售價9200元/平米;購房者選擇全款支付，每平米售價為8000元。

事實上，選擇“低首付+開發商墊資”的方式，即便算上購房者用前期少繳納30%房款投資可獲得的收益，也大大提高了購房成本。

“首付分期”暗藏風險

去年以來，限購政策的升級和發酵讓環京區域的樓市受到不小的沖擊。

《證券日報》記者暗訪過程中，一位在環京地區工作多年的房地產銷售告訴記者，“樓市不景氣的時候，‘首付分期’這種情況就會出現。首付分期其實也說明開發商面臨資金壓力的問題，需要刺激銷售，加速回款。之前還有樓盤打著首付10%的廣告推銷，剩下的部分分期免息還清。但曾經出現過在交完錢之后發生變動，比如又收取利息，或者臨時加價的情況。另外，首付分期往往意味著相關優惠的減少，比如有部分樓盤在認購當天有“滿5萬元抵8萬元”、“滿1萬元抵2萬元”的活動，低首付的購房者可能就不能參加了。”

同時，對于環京樓市，不管選擇怎樣的支付方式，外地購房者還需注意，按照現行政策自己并沒有購房資格以及沒有簽訂正式購房合同的風險。

部分項目拒絕公積金貸款

除了違規墊資，《證券日報》記者調查發現，在河北省，仍有部分房地產開發企業要求或變相要求購房人簽署自愿放棄住房公積金貸款權利的書面文件。

近日，本報記者在河北省衡水市暗訪調查發現，有部分開發商拒絕購房者使用公積金貸款。一處剛剛取得商品房預(銷)售資格的樓盤開發商在2017年12月29日將一份告知函發給了之前已經交清首付款但還沒有正式簽署《商品房買賣合同》的購房人。告知函通知，“在接到本函之日起五日內到***售樓部簽署《商品房買賣合同》，按公司要求辦理銀行按揭或一次性補交剩余購房款”，并表示“由于個人原因不能辦理銀行按揭手續，或不能在指定時間內補交購房款的，公司有權自行處置購房人預定房產，無需另行告知;購房人已交房款公司將無息退還”。

截至本文截稿前，本報記者了解到，上述樓盤的絕大部分購房者已經按照開發商要求選擇了商業貸款或補交了剩余購房款。有購房者對《證券日報》記者坦言：“即使這次不妥協選擇退房或者向有關部門投訴，也需要花費很多時間和精力，今后再選中別的房子還是可能遇到開發商拒絕公積金貸款，多一事不如少一事。”

《證券日報》記者走訪發現，這樣的情況在衡水市并不是個例。不少樓盤銷售以公積金貸款審批時間較長為由，拒絕購房者使用公積金貸款。眾所周知，用公積金貸款買房，利率比商業貸款低不少。于是，一些開發商或拒絕購房人使用公積金，或變相迫使其使用商貸買房，這種做法，嚴重損害購房人的合法權益，加重了購房負擔。

事實上，早在2014年，住建部、財政部和央行就在聯合下發的《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》(建金[2014]148號)中明確規定“房地產開發企業不得拒絕繳存職工使用住房公積金貸款購房”。

2017年12月26日，住房和城鄉建設部、財政部、中國人民銀行、國土資源部聯合印發《關于維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知》(建金[2017]246號)，要求房地產開發企業要認真履行承諾，不得以提高住房銷售價格、減少價格折扣等方式，限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款，不得要求或變相要求購房人簽署自愿放棄住房公積金貸款權利的書面文件。

關鍵詞： 首付 公積金 樓市