又一家物業企業尋求在港股上市。

近日，祥生活服務集團有限公司(以下簡稱“祥生活”)正式向港交所主板遞交上市申請，開啟IPO征程。

招股書顯示，2018年至2020年，祥生活服務的收入分別為人民幣(下同)2.45億元、3.39億元及4.59億元，復合年增長率為37%;凈利潤從2018年的1239.7萬元增長至2020年的4686.1萬元，復合增長率達94.4%。

增值業務是祥生活未來的發展潛力增長點。同期，公司自祥生集團獲取的非業主增值服務收入分別為9530萬元、1.52億元及1.48億元，分別占非業主增值服務總收入的61.5%、77.8%及78.4%。

截至2020年底，公司共計在9個省的26個城市管理116個物業，總在管建筑面積為18.4百萬平方米;而訂約管理項目也達到了210個，總合約建筑面積37.3百萬平方米。

關于本次上市募資的用途，公司表示擬用于尋求策略收購及投資機會，擴大、多元化及差異化公司的增值業務，以及開發及升級智能系統、培養人才及建立專業團隊等。

增值業務增長快速

祥生活服務前身為浙江省諸暨市祥生物業管理有限公司，自2002年開始向祥生集團開發的物業提供物業管理服務，公司業務包括物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務三類服務。

截至2020年12月31日，祥生活服務共有116個在管項目，總在管建筑面積為1840萬平方米，覆蓋中國9個省26個城市;截至2020年底，訂約管理210個項目，總簽約建筑面積為3730萬平方米，覆蓋中國11個省40個城市。

根據中指研究院的資料，在2021年中國物業服務百強企業中，按綜合實力計，祥生活服務排名第33位。

從業績來看，2018年至2020年，祥生活服務的收入分別為2.446億元、3.39億元及4.591億元，復合年增長率為37%;毛利分別為0.533億元、0.816億元及1.156億元，復合年增長率達到47.3%。凈利潤從2018年的0.124億元增長至2020年的0.469億元，復合增長率達94.4%。

從業務結構來看，物業管理服務和非業主增值服務是祥生活服務的收入大頭，但至2020年，物業管理服務逆轉成為其最大的收入來源，該年貢獻收入2.29億元，約占50%比重。雖說祥生活服務的社區增值服務貢獻仍然較小，但其增長潛力較大，貢獻率從2018年的3.8%提升至2020年9.0%，增加5.2個百分點。

而在將來，祥生活服務顯然對增值服務有更大的希冀，其擬將部分募資所得款用于豐富增值服務組合。尤其是，其計劃專注于開發裝修服務和資產管理服務兩項新服務，其中資產管理服務建立在擴展停車場服務的基礎之上，屆時其角色將由物業代理轉換為資產管理人。

從收入來源來看，祥生活的業務主要來源于母公司祥生集團。2018年、2019年及2020年，就祥生集團所開發物業提供物業管理服務的收入分別為5380萬元、9950萬元及1.97億元，分別占來自物業管理服務收入的66.9%、77.9%及85.9%。

深耕浙江拓展全國化布局

自2016年起，祥生活服務實施“1+1+X”戰略，即以浙江省為發展大本營，泛長三角區域為持續發展區域，同時布局重點潛力城市，現已進駐9個省的26個城市，總計管理116個項目，涉及在管面積1842平方米。截至2020年底，祥生活服務訂約管理項目已達210個，總簽約建筑面積達3730萬平方米，覆蓋11個省40個城市。

從區域分布來看，浙江省仍是祥生活服務重點發展區域，2020年有66個項目超過1000萬平方米的在管面積在此區域;其他泛長三角區域的在管面積為714萬平方米，兩者合計占祥生活服務在管總面積的93.4%。

2018年至2020年，公司分別向浙江省的25個、44個及66個項目提供物業管理服務，分別占同期物業管理服務在管項目總數的53.2%、55.7%及56.9%。同期，來自向浙江省內項目提供物業管理服務的收入分別為4560萬元、7460萬元及1.41億元，占公司同年物業管理服務總收入的56.8%、58.4%及61.6%。

祥生活服務在招股書中稱，未來將擴大其在中西部地區及華南地區的業務并繼續在其他具高增長潛力的省份如湖南、湖北、福建、內蒙古、遼寧及云南開展業務，同時將配置充足的資源以支持承接大型住宅社區、辦公樓、政府及公共建筑、工業園區、醫療機構、學校及醫院，以進一步提高市場份額及全國影響力。

知名地產分析師嚴躍進表示，祥生活進入港股市場，說明積極和資本市場接觸，也有助于企業的更好發展和成長。當前物業企業上市是一個較大的潮流，空間也很大，類似企業上市，完全可以找到一個比較好的發展空間。對于祥生活來說，其后續上市后需要再接再厲，在物業和社區服務方面積極研究，尋找到一個更好的發展空間。必要時候也需要積極做業務推廣，真正在行業中樹立地位。

關鍵詞： 祥生活 募資 增值業務 布局