2020年，新冠疫情帶來的外部社會環境因素疊加行業“三道紅線”等融資新規，房企們經歷著比以往更多的考驗。伴隨著疫情防控成效逐漸顯現，疫情對房地產行業的短期影響終將會得以恢復，而“三道紅線”融資新規等相關政策對房地產行業的影響則會更為長期和深遠，或將推動行業整體的商業邏輯變革加速進行。

近兩年，“債務壓頂”、“償債高峰”成為房地產行業的高頻詞匯，房企償債壓力持續受到市場的質疑。而2020年“三道紅線”融資監管政策出臺，一方面掀起了房地產企業降負債大潮，另一方面也將對未來房企整體發債增速起到一定的制約作用。

受相關新規政策等影響，2021年一季度房企發債規模較去年出現下跌情況。根據貝殼研究院數據，2021年一季度房企境內外債券融資累計約3040億元人民幣，同比下降23%，為2018年以來首季度的最低發行規模。

與此同時，房企們還在2021年一季度迎來今年首個償債高峰。在融資收緊背景下，各大房企邊償債邊“降檔”已成固定動作，招商蛇口、中國金茂、華僑城、越秀地產等多家房企降檔已顯成效。不過，房地產行業償債規模實質性降速預計仍需3-5年。

房企整體融資降速

根據貝殼研究院統計數據，2020 年房企境內外債券融資累計約 12132 億元人民幣，規模創歷史新高，累計同比增長3%，累計增幅較2019年同期收窄10個百分點。其中境內融資規模占比63%，約7613億元，同比增加21.3%;境外債券規模占比約37%，為4519億元，同比減少18.3%。由此來看，境內債市表現出較強韌性，境外債市則呈現低迷狀態。

回顧2020年房企的融資情況，融資規模上總體呈現“先高后低”走勢。2020年一季度房企債券融資3944億元，同比上漲5%;而在4月，房企債券融資發行總額約1010億元，環比下降37%，同比下降44%;5月，境內外債券融資總額發行約617億元，環比下降39%，同比上升31%。

在疫情防控期間，為助力經濟復蘇，融資監管政策有所放寬，房企抓住轉瞬即逝的融資窗口，大量發行債券，為企業的長期發展儲備資金，或是為負債壓力下，大量融資以借新還舊。隨著房地產市場的逐漸恢復，2020年8月“三道紅線”等融資新規的陸續出臺，融資監管亦趨緊。

值得注意的是，或是受益于疫情帶來的融資窗口，2020 年房企的融資規模普遍較2019 年有了一定程度的上升。統計數據顯示，排名在2020年房企融資總額TOP10的房企分別是中國恒大、碧桂園、首開股份、旭輝控股集團、金融街、華發股份、招商蛇口、正榮地產、佳兆業集團、融創中國。

但是，“三道紅線”融資新規等政策自去年8月陸續出臺后，政策效應逐步顯現，2021年一季度房企發債規模較去年出現下跌。根據貝殼研究院數據，2021年一季度房企境內外債券融資累計約3040億元人民幣，同比下降23%，為2018年以來首季度的最低發行規模，融資降速明顯。

在利率方面，根據貝殼研究院統計，今年一季度境內融資利率中位數4.40%，環比上一季度上升16個基點，較2020年一季度上升48個基點;境外債券融資票面利率中位數為6%，較上一季度下降75個基點。

貝殼研究院認為，未來在防風險的背景下，預計房企債券融資難度將不斷升級，2021年在擴大適用融資新規的影響下，更多房企主動“降負”，全年融資規模將保持低位。中小型房企或將率先感受到債市壓力。

此外，2020年房企除了積極在債券市場尋求融資，亦積極抓住企業上市的機會，以籌集資金，實現公司的長期健康的發展。據億翰智庫不完全統計，2020年房地產板塊中共有27家企業上市，累計募資凈額達597.19億港元(約合494億元人民幣)，較2019年同比大幅增長181.42%。

今年到期債務突破萬億

去年8月20日住建部、央行召開重點房企座談會，會上明確了房企財務監測指標和融資管理規則，被業界稱為“三道紅線”，且已于今年初開始實施，預計三年內會全面推行。隨后，房地產貸款集中度管理制度等一系列重磅新規的出臺，引起了市場的廣泛關注。

房地產行業的“三道紅線”的融資新規，主要包含三條紅線，紅線一：剔除預收款的資產負債率不得大于70%;紅線二：凈負債率不得大于100%;紅線三：現金短債比不得小于1倍。

根據“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋：紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債;橙色檔：如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%;黃色檔：碰到一條線，負債年增速不得超過10%;綠色檔：三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。

“三道紅線”融資新規的出臺拉開了房企們的降負債帷幕，對房企的金融監管嚴厲程度拉升至新高度，在資金監測和融資管理方面對于房企具有約束和預警作用，有利于平穩市場預期。

一直以來，“高杠桿”、“高周轉”、“高負債”是大多數房地產企業實現爆發式增長的主要途徑，相當多的房企拼命追求規模、速度、高周轉，通過盡快融資、盡快買地、盡快立項、盡快銷售加快周轉速度。這種方式雖然在一定程度上促進房地產企業規模在短時間內爆發式增長，但是同時也加大了房地產市場的脆弱性和金融風險。

近兩年，“債務壓頂”、“償債高峰”成為房地產行業的高頻詞匯。貝殼研究院數據顯示，2018年至2019年兩年房企償債規模成倍增長，2020 年償債規模約9154億，同比增長 28.7%，2021年到期債務規模(不含2021年將發行的超短期債券)預計將達 12448 億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關，直達1.2萬億元規模，房企償債壓力繼續攀升。

隨著“三道紅線”的設置，降負債將成為房企們的重要目標。遠東研究認為：“展望未來，‘三道紅線’與房地產貸款集中度管理制度將繼續推進實施，房企整體負債水平有望逐步下降，行業整體信用風險或有望降低。預計更多房企將通過拆分子業務上市、出售部分資產的方式來降負債。”

“三道紅線”下融資何解

在日益收緊的監管政策之下，房企降負債表現究竟如何?“三道紅線”執行情況如何?2020年，多數房企堅持一貫審慎穩健的策略，加強精細化管理，不斷提升財務管控水平，持續優化債務結構，增強公司抗風險能力，“三道紅線”對應指標明顯改善。

公開資料顯示，招商蛇口、中國金茂、華僑城、越秀地產、遠洋集團、龍光集團、龍湖集團、金地集團、華潤置地、世茂房地產等多家房企的“三道紅線”指標均已達標，實現了綠檔。

值得一提的是，龍湖集團依靠高度的克制與謹慎，維持著一系列財務指標的行業較高水準。截至2020年12月末，龍湖集團實現平均借貸成本4.39%的低位，平均貸款年限6.59年，凈負債率46.5%，在手現金778.3億元，現金短債比(在手現金除以一年內到期債務)4.24倍，一系列指標均維持行業內的較優水準，凈負債率達到近五年低點，財務盤面扎實穩健，未碰及三道紅線。2021年3月15日，龍湖集團正式被納入恒生指數成份股，良好的信用記錄、審慎自律的財務表現、穩健的業務發展進一步獲得資本市場認可。

在“三道紅線”壓力下，部分房企雖未完全降至綠檔，但是也在積極改善紅線指標。資料顯示，2020年，融創中國、佳兆業集團、融信集團、新力地產、金科集團、榮盛發展、陽光城、中梁控股、奧園集團、雅居樂、碧桂園、藍光發展、合景泰富、旭輝控股集團、中南建設等房企的降杠桿成效正逐漸顯現，“三道紅線”指標中已經有兩項指標已經達標，“三條紅線”全部達標指日可待。

具體來看，“三道紅線”監管之下，中南建設憑借著審慎穩健的經營策略，三條紅線降到“黃檔”。2020年年報披露，中南建設的凈負債率降至97.27%，同比下降約71.12個百分點至達標;扣除受限資金之后的現金短債比1.04，未觸及紅線。依照房地產企業“三道紅線”規定，已有兩項指標滿足“三道紅線”政策的量化監管要求。剔除預收款后的資產負債率為79.76%，該指標雖未達標，但較2019年末已下降4.2個百分點，呈持續改善態勢。

值得注意的是，在2020年融資TOP10房企中，首開股份是唯一一家腳踩“三道紅線”的房企。截至2020年末，首開股份剔除預收賬款之后的資產負債率為74.83%，凈負債率為178.56%，現金短債比為0.89，“三道紅線”指標均未達標。今年以來，首開股份仍在積極發新債用來償還債務。《投資者網》梳理發現，2021年1月至4月末，首開股份已經進行5次發債，發債規模合計約為80.4億元。

在“三道紅線”的壓力下，部分房企面臨較大的去杠桿壓力，分拆子公司上市也是房企實現 “降負債”目標的途徑之一。隨著房地產行業逐步由增量時代轉向存量時代，物業管理業務的重要性日漸凸顯，加之融資政策的收緊，房企紛紛分拆物業、代建等子公司上市，以實現“降負債”的目標和物業管理業務的快速發展。

具體來看，華潤萬象生活的發售募資凈額最高，達120.05 億港元，位居2020年物業公司上市募資凈額之首，并打破物業板塊已有的募資記錄。此外，2020年成功實現分拆上市的企業還有：綠城中國旗下的綠城管理控股、金地集團旗下的金地管理、雅居樂旗下的雅居樂房管、世茂集團旗下的世茂服務、融創中國旗下的融創服務控股、合景泰富旗下的合景悠活等，分拆物業公司上市，有利于房企募集資金，進而幫助其實現“降負債”的目標。

億翰智庫在研報中預測：“隨著融資環境的惡化，預計2021年房企仍然將積極的通過拆分子公司上市和增發配股等方式募集資金。對房企而言，在融資政策難以大幅改善的情況下，仍然需要積極從銷售端著手，努力去庫存，促銷售，以應對未來可能愈發嚴峻的融資形勢。”(思維財經出品)

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