2020年12月31日，中國人民銀行聯合銀保監會共同發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。那么《通知》的核心內容是什么?我們應當如何理解《通知》中的集中度分檔要求以及過渡期安排?對信貸投放以及銀行配置的影響幾何?本篇將加以討論。

《通知》的核心內容是明確設置了分檔管理要求，適配不同銀行的特定情況。

《通知》規定，銀行業金融機構的房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比不得高于中國人民銀行和銀保監會確定的管理要求上限。具體的計算方式即為直接計算各家銀行房地產信貸以及個人住房信貸在該行人民幣各項貸款余額中的占比。同時對于第三檔至第五檔的商業銀行，監管機構也會針對不同機構的特定情況以2.5%為上下限調整集中度要求。

《通知》也提供了較長的過渡期時長，相關銀行無需快速調整。

集中度不達標的銀行也將依據情況的不同(房地產貸款集中度是否超過上限2%)獲得2年或4年的過渡期(到期后某些壓降壓力較大的銀行甚至可以申請延長過渡期)。實際上由于分檔管理安排中的前三檔銀行中有不少上市銀行，從我們對其公布的財務報表的觀測看，僅有個別銀行不符合集中度要求。考慮到后兩檔銀行規模較小，銀行業所面臨的存量調整壓力實際上相對可控;相對長的過渡期也使得調整壓力可控。

房地產信貸的具體認定仍然值得關注。

在《通知》中明確，為支持大力發展住房租賃市場，響應中央經濟工作會議的相關要求，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。但房地產企業債券融資以及相關的住房抵押信貸ABS是否納入房地產信貸集中度討論仍未明確說明。雖然從住房抵押信貸ABS的存量看總規模依舊非常有限，但其單月凈融資實際上已經具備了一定規模，因此這部分證券是否被計入房地產信貸總量中仍然值得我們觀察。

如何理解分檔管理：匹配當下，控增量不控存量。

從上市銀行貸款結構數據看，當前《通知》中的比例安排基本是根據當前的銀行信貸集中度現狀設定的。但考慮到達標銀行“保持房地產貸款占比及個人住房貸款占比基本穩定”的大要求，《通知》對新增房地產信貸增量的調控力度是較為明顯的。從這個角度看，當前房地產信貸集中度制度對后市新增房地產信貸的控制力度更為明顯，也符合政策層支持制造業、科技以及小微三農等信貸的政策導向。

新增房地產信貸或受到限制，從資本占用角度中長期利好銀行對利率債的配置。

從銀行資產端配置的角度說，新增房地產相關信貸將會有所受限，而居民相關住房融資需求可能相對穩定。這可能在中長期內引發居民住房信貸利率的上升或者銀行按揭信貸投放門檻的提高。房地產相關信貸增量的減少在中長期也會對銀行債券配置產生影響：考慮到居民按揭貸款的資本計提比例僅有50%，將按揭信貸替換為其他信貸會有拉低資本充足率的壓力，從歷史經驗看在中長期內利好利率債配置。

后市展望：

本文對《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》的主要內容及其相關影響做了詳盡闡述。從主要內容上說，《通知》的核心要求即為分檔管理要求與集中度要求;從后續影響上說，《通知》主要從后市房地產信貸投放以及銀行債券配置兩方面利好銀行債券配置。不過從節奏上說，由于較長的過渡期設置，預計《通知》的影響總體較為溫和。從短期來看，春節前流動性寬松大概率仍將延續，基本面的一些筑頂信號或為債市帶來更多的機會。

關鍵詞： 房地產信貸