為了生存，王文學不得不斷臂求生，從裁員，到賣地，再到向平安轉售股份。

歷史總是相似的，每次地產寒潮降臨，伴隨著地產企業來的內憂外患必然不少，大家都在猜測，下一個陷入危機的地產企業是誰?

2018年，房地產企業的日子不好過，其中包括華夏幸福(600340,股吧)。

11月6日，一張微信群截圖顯示;“華夏的小鎮集團全國400多人和華夏京南集團500多人全部裁掉。”華夏幸福三天裁員上千人的消息在地產圈傳播開來。出現在這場裁員事件里的，一個是被華夏幸福寄以眾望的產業小鎮集團;另一個則是包括河北省永清、霸州、文安、任丘等地的京南區域事業部。

兩天后，11月8日，又有消息傳來，說是華夏幸福重慶事業部被撤銷。事實上，8月份，華夏幸福的天津事業本部已經被撤銷，據《經濟觀察網》消息，華夏幸福正在全國范圍內的撤銷其產業小鎮，涉及裁減的雇員數目千人左右。

資料顯示，一位被裁的重慶員工對《經濟觀察報》記者表示，“正式宣布是10月31日，之前就有傳聞，大家都在內部調動或者找工作，我不愿意調動去外地。”

這令風雨飄渺的華夏幸福更添涼意。要知道，三個月前華夏幸福不得不和中國平安(601318,股吧)訂立城下之盟，中國平安旗下平安資管以137.7億元的價格接下其總股本的19.7%股份，成為第二大股東。

但是巨資馳援的平安并非白馬騎士，兩者簽訂了嚴苛的對賭協議，華夏幸福承諾，在2018年度、2019年度、2020年度的凈利潤增長率分別不低于30%、65%、105%，即分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元。否則，華夏幸福將對平安資管進行現金補償。

從華夏幸福的財務報告，可以發現，前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤78.78億元,同比增長26.49%，公司的總負債高達3000億。可見，公司財務壓力很大。裁員、變賣家產成為應對危機的常態。

與此同時，華夏幸福的股價也接近腰斬，2018年2月2日，華夏幸福達到每股46.88元，如今其股價已經腰斬，11月19日，華夏幸福以23.58元開盤。

華夏幸福能否熬過這一劫?

“蜜糖”變“砒霜”：華夏幸福模式的雙刃劍

突然間拔地而起，華夏幸福是如何崛起的?

過去十年房地產崛起的大潮順勢而為毋庸置疑。

然而，華夏幸福自有其獨到之處——它不同與其他房地產商簡單粗暴的上杠桿拿地建樓、出售回款、繼續拿地的循環往復，而是有自己獨特的產業模式——與地方政府合作建設產業新城，也就是大家所說的PPP模式。

在很長的一段時間之內，二者都處于蜜月狀態，散發出一顆顆“甜蜜之糖”。

2017年華夏幸福總收入近600億，產業新城占47.7%。產業新城的利潤率高于地產，但核心問題在于依賴政府支付，付款周期較長。但據其公開財報顯示，2017年地產簽約銷售額約占華夏幸福總銷售額的80%，日常現金流靠銷售產業新城配套的居住項目。

這就是地產圈所謂的“華夏幸福模式”。

在這一模式的循環滾動下，華夏幸福在過去多年當中迅速擴張——公開資料顯示，華夏幸福在2015年前僅簽約20來個園區，處于成熟及開發建設階段的近7個，但到2017年，已簽約近70個園區，處于成熟及開發建設階段的超30個。

這一模式伴隨華夏幸福的崛起，另外一方面，同時也導致了如今華夏幸福的裁員。

這如何說起呢?

這跟“華夏幸福模式”的獨特特征有關——資料顯示，這種PPP模式不是通過買地取得園區開發權，而是通過與政府簽訂合作協議來獲取園區開發經營權，免去購買土地占用資金的問題。這需要前期大量的資金投入，華夏幸福通過高達20多種融資手段，僅2018上半年公司的融資總額就飆升至1128.82億元。過去這個模式雖然存在長短錯配的資金問題，但問題并不嚴重。但去年至今，一方面房地產調控愈發緊張，特別是環京市場很多樓盤的價格近乎腰斬，華夏幸福的銷售現金流受到很大影響;另一方面，地方開始降杠桿降負債，依賴政府支付的PPP模式遭遇嚴重挑戰，回款問題突出。

據公開數據整理的圖表所示，最近5年，華夏幸福產業新城的投入累計達到1000億左右，而結算僅不到億元，其中還有接近200億是沒收到錢的應收款。也就是說，產業新城目前累計-500億的現金流(還不算管理費的分攤)，完全處于加速投入期。投資周期十分漫長。

每個地區都有當地房企，各自耕耘當地政商關系，掌握天然資源優勢。做產業新城需要非常好的政商關系，外來者站穩腳跟并不容易。另外各地區政府訴求并不相同，導致產業新城可復制性大大降低。

企業與政府的親密關系從來都是雙刃劍，往往難以長久。政府是換屆制，而產業地產模式的有效合作，需要打通每一屆政府的關系鏈，長期依賴地方政府的支持，而這就容易產生問題，此次華夏幸福斷然對產業小鎮“下刀”，也意味著華夏幸福重新梳理業務，舍棄盈利能力弱、投入周期長的業務。

這也是華夏幸福迅速崛起與如今宣告裁員的根本原因。

“華夏幸福模式”能否繼續走下去?

特定時間特定歷史發展的模式可否全國全面推廣?

華夏幸福模式留給了更多人反思。

火鍋店老板轉行房地產

“華夏幸福模式”與其創始人王文學密不可分。

如今的華夏幸福可謂其創始人26年的創業心血。

王文學此前擁有所謂的“鐵飯碗”，1992年，在南巡講話中嗅到了商機，便辭掉當地交通局司機的鐵飯碗經商。

他的第一桶金，始于在當地市委黨校旁開的火鍋店，作為90年底的新興事物，該火鍋店生意興隆不乏許多當地官員來光顧，這讓王文學積累了不菲的原始資本，而且，借著火鍋店的機緣，情商高的王老板還順勢與官員們熟絡起來，這為他日后的事業埋下了伏筆。

在火鍋店積累了一筆原始資本之后，90年代中期，王文學開始不甘于火鍋店的小本經營，業務轉向了日漸紅火的裝修行業，同樣的，王文學的新業務做得順風順水，幾乎攬便了廊坊市內的大小裝修工程。

只是誰能想到，1997年爆發的金融危機也同樣影響到了王文學。

那個時候，國內普遍財政資金吃緊，王老板資金鏈也斷了，只得以火鍋店收入抵欠款——1998年，王老板的「川崎火鍋店」已成為廊坊最火的飯店，同時那時候的經濟形勢也發生了重大改變，福利分房政策被取消。

在地產圈，這號稱中國房地產的元年，幾乎國內各大地產商都開始于此。

毫無經驗的王老板也同樣如此。

“藝高人膽大”的王老板此時毅然決然放棄火鍋店，開始投身房地產的懷抱當中。

他的第一站就在與北京市毗鄰的廊坊市——與所有中國早期的房地產商運作模式一樣，他得知廊坊市有塊地要做開發，他找到有關部門，獲得了開發土地的批條，隨后又從銀行獲得貸款，開始正式進軍房地產，而華夏這個名字，就取自其第一個項目“華夏花園”項目旁邊「華夏里」的小街道，華夏幸福的傳奇之路也就此開啟了。

在地產圈，王文學的偶像為王石，因此，華夏幸福的很多樓盤都等看到萬科的影子——王文學的第一個樓盤“華夏花園”是在王石的啟蒙下建設起來的，后來，萬科還因此加持了這個項目，如今，在華夏幸福公司內部，華夏幸福集聚了大量有萬科工作經歷的職業經理人，更有專門命名為“科舉”的萬科挖人計劃。

“華夏幸福”的轉型——“產業地產”

2000年的房地產行業，只在河北有三個地產項目的華夏地產，無論是從資金還是從土地儲備包括人才儲備等多個方面來講都是無名小卒，相比“廣東五虎”、“招保萬金”等各路巨頭可謂名副其實的“小弟”。

那么，對于內心擁有一顆雄心壯志的王文學來講，他要想做大，該怎么辦呢?

此時的王文學找到了地產圈知名的市場策劃人王志綱，據說，王志綱曾如此開導王文學-------國內住宅開發商眾多，各路諸侯都盯住了住宅開發這顆肥肉，因此，華夏幸福如果將目標放在住宅領域的話，此時再怎么加足馬力做住宅恐怕也趕不上同行。因此，若要做大規模，應當另辟蹊徑。王志綱以珠三角的發展為例，建議王文學朝產業地產方向發展。

王文學茅塞頓開。

于是，果斷選擇了轉型。

機會來了。

2002年初，廊坊市政府召集了幾家開發商，表達了升級已有固安開發區的意愿。當時位于南三縣的固安，是整個廊坊最貧瘠的地方，北三縣離京近有大把的空地可拿，大家都不想去啃固安這個硬骨頭。

有備而來的王文學決定賭上全部身家，在這場飯局上奮力一搏，他連夜趕到燕郊，退了做地產開發的土地。最終，華夏幸福與固安縣政府簽署了60平方公里、期限50年的開發協議。

然而在2003年，固安項目差點因為國家對開發區建設「一刀切」而夭折，慌得王文學在固安街頭痛哭。幸好某下屬平日里愛好研讀國家文件，找到了例外條款，才保住了這個項目。

此后，在華夏幸福開始了組織公司全員上下，共同研讀政策的傳統。每次有新政策出臺，全公司都會從中尋找機會點與新變化，以確保和政府對話時知己知彼。

因禍得福，申奧成功的北京加大企業外遷力度，人口和產業加速外溢。在此東風下，栽下梧桐樹的固安迅速引得鳳凰來，而且是一批接一批的來。

2006年，固安工業園被河北省政府批準為省級開發區，農業貧困縣固安的GDP一躍成為廊坊下轄縣第一，示范效應開始形成。固安工業園的成功，成為了華夏幸福進軍產業園市場的名片。

創新發展戰略，推動區域轉型升級

固安工業園的成功讓王文學看到了機會，于是他再接再厲，繼續在產業新城上面鉆研。

剛開始并不容易。

由于沒有產業新城的規劃運營經驗，華夏幸福幾乎都是摸著石頭過河。

后來經過反復研究和探索，他們最終確立了“政府主導，企業運作，合作共贏”，形成了“權責分明、利益共享、風險共擔、全程合作”的機制，就是后來大家都熟悉的PPP模式，厘清邊界，齊心協力。

不過，模式確立了，錢從哪里來?

籌錢建設以及最終如何賺錢都只能全部靠華夏幸福想辦法。

最終，針對地方缺資金、缺技術、缺人才、缺產業的現狀，華夏幸福創新出一種新的模式，也就是我們通常所說的“華夏幸福模式”，簡單概括為“一六四四”模式，即以產業發展為一個核心，提供規劃設計、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產業發展服務、城市運營六種服務，一站式地為所入之地彌補短板，提升其城市的魅力、吸引力、承載力和競爭力。

此外，為了讓產業新城的可持續發展能力達到更高境界，華夏幸福還創造性地提出“全球技術-華夏加速-中國創造”的創新發展戰略，建立出一條“孵化器-加速器-專業園區-產業新城”的產業培植鏈，在全球范圍內整合產業資源與創新要素，對園區企業和整個產業生態賦能增值，最終構筑起一個鏈接全球產、學、研的創新網絡，來支撐起產業新城的創新發展需要。

機遇能變為現實生產力，則得益于華夏幸福始終堅持的“產業優先”的戰略，并通過對這一戰略的實踐，走通、走好了一套“建設新城+產業發展”的成功模式。

通過產業園區的高標準建設和運營，引領優勢產業聚集，同步建設運營居住、商業、教育、醫療、休閑等城市配套，最終實現所在區域的產業發展、城市建設與市民生活可持續發展。

走出京津冀，遭遇水土不服

2008年把產業園區琢磨透之后，王文學開始了大踏步往前進，公司開始了在長三角、珠三角、長江中游、中原城市群、成渝城市群等復制這個模式。華夏幸福以繁多名目簽下超100多個產業園項目，但諸多問題也開始凸顯。

比如，京津冀的經濟情況不同于富饒的長三角、珠三角，在這些本來已擁有一定產業的地方該如何建設產業新城呢?

而且，在這些地方，政府管理與產業建設也不同于京津冀地區。

通常而言，在環京地區，華夏幸福的收費模式為，土地整理后，各地政府都會按一定比例給華夏返還整理費用。

然而，在江浙，這一模式遭遇了瓶頸——

鎮江故事雖然不是華夏幸福走出河北的全部，但作為一個縮影，華夏幸福在大本營與當地政府默契下屢試不爽的產業發展模式，在鎮江卻受到了挑戰。

此前華夏的產業引入以第一、二產業為主，而在上海與深圳周邊，在區域經濟發展不同的情況下，政府的訴求是能夠大規模導入第三產業。華夏的這條產業路線，在上海和深圳等一線城市遭遇了水土不服。一招鮮并不能吃遍天下鮮。

地產寒冬，資金流捉襟見肘

禍不單行。

地產行業本就是資金密集型產業，華夏幸福走向全國也意味著資金需求加大，對此，為了融資，華夏幸福不得不逐漸加快融資節奏，融資渠道除了銀行貸款，還有信托、租賃融資等。

2016年起，地方開始清理隱形杠桿，債務危機浮出。再加上環京區域嚴厲的限購政策，環京地帶住宅產品價格開始出現腰斬。

2017年起，伴隨雄安新區與史上最嚴限購政策出臺，環北京區域的房子賣不動，或者說不能賣。房賣不動，造成了地方政府拍地收入少沒錢支付，而華夏幸福自身也回收不了現金流。

2017年，華夏幸福的經營性現金流量凈額為-162.28億元，2018年上半年為-78.18億元。這是最近三年來現金流首次為負，而且絕對值較大。

僅2017年內，華夏幸福就成功發行了16億元非公開發行公司債券，19億元中期票據，60億元超短期融資券，10億元短期融資券及10億美元境外債，合計近160億元。但如此龐大的融資支持，對于上千億的債務是杯水車薪。

根據前三季度數據所示，截止到2018年9月30日，華夏幸福總負債從2016年三季度報上的200,240,968,569.03(2000多億)元增長到2018三季報上的335,506,858,835.21(3000多億)元。第三季度報上顯示的短期債務也有244,185,789,973.86(2000多億)元。形成了巨額負債后面催，項目應收收不回的連鎖反應。

萬科賬上躺了巨款，還說要活下去;債臺高筑的華夏幸福卻是真的亞歷山大了。不得以只好收緊戰線，抱團取暖。

2018年10月31日，王文學在內部會議上提出“沒有給公司創造價值的業務，將被裁撤，部分區域發展不了的，也將被梳理掉”。

為了生存，王文學不得不斷臂求生，從裁員，到賣地，再到向平安轉售股份。

如果能闖過去，王文學的產業新城地產模式有望成為地產行業的教科書;如果闖不過去，那意味著地產行業的一顆新星就此停滯。

華夏幸福，能否熬過這一劫呢?一切拭目以待。

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關鍵詞： 裁員 華夏幸福 模式