楼市进入冰封期背景下，荣盛发展却在近乎疯狂的拿地扩充地盘。在快速扩张带来业绩的同时，高负债等副作用也开始显现。

疯狂拿地、业绩向好的荣盛发展被部分机构鼓吹今明两年在业绩和估值上有望实现戴维斯“双击”，而就在“叫好”话音未落之际，多家机构及公司股东却用实实在在的行动表明对公司未来的看法。

在上述报告发布不久，荣盛发展在1日内就出现11笔折价的大宗交易，成交金额达1.12亿元，而在此前，公司多位股东及高管也纷纷质押或减持公司股份。有分析称，这明显释放了一个信号，机构资金大手笔卖出高估资产，看空情绪强烈。

机构狂抛、高管减持及股权质押

今年以来，房地产股走势强劲，荣盛发展的股价累计上涨超30%。相对于此，机构却在不断出货。

据富凯君不完全统计，在1月30日，五机构席位卖出荣盛发展2.54亿元。2月6日，荣盛发展共发生11笔大宗交易，卖方营业部均为机构专用，成交价格12.23元，相比当日收盘价折价4.38%，累计成交915万股，成交金额1.12亿元。

相较于机构出货，公司内部高管也在高位不断减持。近日，荣盛发展发布公告称，公司董事、总裁刘山因个人家庭资金安排需以每股均价12.18元减持公司股票252.6万股，减持市值约3000万元。而在去年4月份，监事会主席邹家立减持了150万股，减持金额约为1700万元。在其减持前后，荣盛发展董事长耿建明的弟弟耿建富先后共减持了5万股。

值得一提的是，上述高管在完成减持的时机均处于公司股价高点。更值得“玩味”的是，在近期一段时间，公司第一、二大股东却出现频繁质押股权，用于补充运营资金、偿还债务。

富凯君梳理公开信息发现，荣盛发展控股股东荣盛控股从去年4月开始，平均每年都会向第一创业(8.480,0.18,2.17%)抵押公司股份。截止年底，荣盛控股所持有公司股份为15.50亿股，其中高达14.60亿股被质押，占公司总股本的 33.58%。

公司二股东荣盛建设更是在一天内质押了5.96亿股，质押率达到99.3%，加上董事长耿建明在去年11月份质押的1600万股，上述三者累计质押股份约20.72亿股，占总股本47.66%，接近50%的质押红线。

除此之外，荣盛发展还有一笔通过定向债务融资70亿元，首期发行5亿元已在去年11月末到账，这一时间正好与耿建明股权质押相近。

疯狂拿地背后的负债率飙升

CREIS中指数据显示，荣盛发展2017年的拿地金额达到242亿元，拿地面积为1134万平方米，拿地金额排名达到34位。

在这背后，伴随而来的则是近年来最高的总负债额1607亿元，三年间负债增长超千亿。据荣盛发展公布的2017业绩快报显示，公司资产负债率也从2012年的76.56%上升至84.50%。

负债的增加却并没有换来公司经营活动现金流的宽裕。有报道称，公司自上市以来，除2009年经营性现金流为正外，其余年份均为负值。在2014年该数值仅为-16.61亿元，而到2017年仅在前三季度现金流已经净流出75.71亿元，创历史新高。有市场人士表示，房地产企业经营性现金流在某年或某几年连续出现负值属于常态，但是连续9年都是这样就不一般了。而且在今年房企普遍面临资金紧缺，在销售回款和资金的双重压力下，公司面临较大风险。

据富凯君了解，荣盛发展的主要业务范围为环京津地区，而当前该区域正是房地产调控的重点，在政策压力下，包括燕郊在内的北三县地区更是出现房价回落到一年前水平中介机构离职率达60%的现象。虽然，公司开始在全国“囤地”，但是长期深耕河北的房企难免遇上“水土不服”的境况。由此可见，荣盛发展面临着同华夏幸福(36.850,-0.63,-1.68%)同样的困难甚至比后者更加严重。

中金公司分析师在其研报中分析，2018年荣盛发展的销售业绩增速有望突破40%，属于具备确定性高增长且估值相对不贵的优质标。但仍要防范地产调控政策全国范围加码，住房按揭额度大幅收紧，宏观经济超预期下行的风险。

关键词： 荣盛 楼市 地盘