2021年，房地產調控持續推進，住房限購、貸款集中度管控、政府集中供地，房企每走一步都需要愈發謹慎。地產行業已經從百米賽的比速度，進入到馬拉松時刻的比質量、拼持久力，“高杠桿、高周轉”的發展策略被“高質量”取代。

2021年也是金科地產集團股份有限公司(下稱“金科股份”，000656.SZ)上市10周年的時間節點。過去十年間，金科股份實現了銷售金額從2011年的134億元至2020年的2232億元的上升，增長超16倍。

同時，金科股份的行業排名也從曾經的50名開外，躍升到了今天的行業第一陣營。上市十年，站在新的起點，金科構建的“四位一體、生態協同”戰略藍圖正從理想走向現實。在新起點之際，金科股份也在“新五年”戰略規劃發布后交了首份“成績單”。

高質量穩健增長

數據顯示，金科股份實現營業收入439.73億元，同比增幅超過45%;實現凈利潤48.66億元，同比增長14.26%，歸屬于上市公司股東凈利潤37.05億元;企業毛利率與凈利率均保持行業較高水平。

在2021年上半年的市場環境下，金科股份將穩健發展放在了首位，堅持去庫存、調結構、降分銷、抓回款，堅守利潤底線，強化科技賦能，系統提升銷售力，銷售規模持續增長。

今年上半年，金科股份實現銷售金額1025億元，較上年同期增長18%;實現銷售面積1005萬平方米，較上年同期增長17%。由于這一增速是在2020年同期近千億的基礎之上實現的，因此在高基數之上的增長才具有更高的質量。

從區域業績貢獻結構來看，大本營重慶仍是穩定增長點，銷售金額占比近20%;同時，重慶以外市場占比顯著提高，華東地區銷售金額占比更是擴大至43%，西南(不含重慶)、華中、華南銷售金額分別占比12%、11%、8%。重點區域表現突出，整體表現相對均衡，企業全國化發展穩定向好。

在實現銷售額穩步增長的同時，金科銷售額的質量也得到了有力的保障。報告期內，金科實現銷售回款997億元，回款比例高達97%，在行業中名列前茅，這也為“穩健發展”創造了實現的前提。

除此之外，金科股份金科在投資端持續發力，提升投資質量，加強多元化拿地能力。上半年金科股份的新增土地投資金額為354億元，接近合約銷售額的35%，新增計容建筑面積835萬平方米。其中，二三線(含新一線)城市的土地儲備，按計容建筑面積計算占比約93%。在保證現金流安全的前提下，有效補充了優質土地資源。

持續保持“零踩線”

自去年以來，在“房住不炒”、“三道紅線”等政策不斷收緊的背景下，房地產行業由急速擴張向高質量發展轉變。對于房地產企業而言，通過不斷檢視自身財務健康狀況，建立強化以財務指標為核心的經營管理理念已勢在必行。

作為高質量增長的典型代表，金科股份在這一方面表現優越。上半年，金科股份確定了“一穩二降三提升” 的經營策略，即穩健發展，降負債、降庫存，提升盈利、核心競爭及資產運營能力。在核心指標方面，金科股份提出了主動優化財務結構，搶抓銷售回款、重視現金安全，聚焦經營質效，推進公司可持續健康發展的管理辦法。

得益于經營策略的轉變，2021年上半年，金科股份“三道紅線”監測指標持續滿足“綠檔”要求。數據顯示，截至報告期末，金科股份凈負債率降至77.08%，扣除合同負債后資產負債率降至69.55%，現金短債比為1.38。由此，金科股份2021年中期持續保持“零踩線”陣營。

此外，金科股份主動調整債務結構，減少一年內到期有息負債比例，占比降至28.47%;一到三年內到期有息負債為524.69億元，占比為55.73%;三年以上到期有息負債為148.75億元，占比為15.80%。

值得一提的是，今年4月7日，國際三大評級機構之一標普宣布，將金科股份的信用評級由B+/展望穩定提升至BB-/展望穩定。金科股份成為極少數能夠跳過展望調整，而直接晉升評級的地產企業。本次評級提升，標普認為，主要基于金科股份業務評分提升、杠桿降低顯著。

至此，公司主體信用等級穩步提高，境內主流評級機構均給予AAA級，標普國際評級由B+跳級提高至BB-，穆迪國際評級由B1 展望穩定提高至B1展望正面。在有質量的銷售和回款下，金科股份始終維持著“盈收增負債降”的良好發展勢頭，經營能力和現金流水平進一步穩固，為其高質量發展打下了堅固的發展基石。

“地產+”協同創未來

去年年底，金科股份正式對外發布新五年(2021-2025)發展戰略，提出要堅持“四位一體、生態協同”的高質量發展，即精耕地產主業，做強智慧服務，做優科技產業，做實商旅康養，在此基礎上進一步整合產業鏈生態圈。

在金科股份半年報業績發布會上，董事長周達提及新五年的發展戰略規劃時說：“未來5年公司發展方式將著力實現‘兩升級、三轉變’，即由傳統地產向科技地產升級，由傳統服務向數智服務升級;由單賽道為主向多賽道協同發展轉變，由高速度發展向高質量發展轉變，由常規發展模式向創新驅動模式轉變。這是我們將長期堅定不移去努力實現的。”

在地產主業之外，向產業鏈上下游進行多元化投資布局，實現地產與產業鏈的雙向賦能，是金科“新5年”戰略規劃中提升企業價值的關鍵步驟。在這一目標指引與戰略指導下，金科股份做了充分的努力，除地產主業之外，在其他三個領域也取得豐碩的成果。

金科服務成功上市。首次提交中報的金科服務在今年上半年營業收入25.9億元，同比增長89%，歸母凈利潤5.3億元，同比增長80%，進駐全國26個省(自治區、直轄市)166座城市，合約服務面積近3.2億平方米。在百舸爭流的物管市場，金科服務持續鍛造內在生長力，同時增強市場外拓能力，行業規模與競爭力不斷提升。

科技產業穩步前行，產業園數量及產值不斷增長。今年上半年，金科旗下濟寧、固安兩個產業園區相繼實現開園。前者是金科與山東省濟寧市聯手打造的金科生命健康科技城，金科欲將其打造成為山東省生命健康產業的標桿;后者作為金科產業布局京南的重要項目，以電子信息、智能制造、新型顯示、新材料等產業為主導，建設新型生態智慧科技城，園區全部建成后預計引進企業330余家。截至目前，金科股份累計開發運營管理項目28個，面積超1300萬平方米。

商旅康養快速起步。2020年，紅星成為金科第二大股東。金科由此和紅星聯姻，將民生地產布局與選址能力同紅星愛琴海成熟的商業品牌相結合，在商業領域迅速占據未來市場的核心優勢。報告期內，金科三大商業產品線逐步浮出水面，即作為新一代城市綜合體的金科中心，作為新一代購物中心的金科愛琴海，作為未來服務型社區商業中心的金WALK。今年上半年，重慶、昆明、慈溪三地的金科愛琴海項目實現更名運營，金科首個超大型城市綜合體金科中心在重慶正式亮相。

按照金科的構想，到2025年公司總銷售規模中的“地產+”業務銷售模將達到500億元以上;持有優質資產大幅提升，優質資產規模達到300-500億元;智慧服務業務規模保持高速增長。

在談及下半年的“地產+”規劃時，金科股份總裁楊程鈞表示：“下半年，公司將加快‘地產+’產品線項目落地，下半年要實現購物中心管理5個，開業3個，簽約3個，落地“金WALK”未來生活中心項目3個。”

2021年是金科股份上市十周年，金科股份堅持將經營成果與股東共享，過去十年公司累計分紅近100億元，以2020年股權登記日收盤價計算，股息率達到了7.85%，持續穩定的現金分紅，也讓金科成為資本市場價值回報的典范。

上市十周年，金科股份實現了從“量”到“質”的飛躍發展，成為高質量成長型房企的典型。展望未來，懷揣更厚的“家底”和更強勁的信心，金科股份同樣無懼未來，迎接挑戰。(向勁靜)(思維財經出品)

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