作為大型房地產企業，首創置業股份有限公司(以下簡稱“首創置業”，02868.HK)或許正在面臨盈利與融資雙重危機。

5月10日，首創置業發布了2021年4月銷售簡報。根據銷售簡報，2021年1-4月，首創置業累計實現簽約面積約112.9萬平方米，累計簽約金額約251.2億元，同比增長131.3%;簽約均價2.2萬元/平方米。

從銷售情況來看，首創置業的表現似乎并不差。但是在銷售數據亮眼的背后，其2021年第一季度歸母凈利潤卻虧損了1.83億元。不僅如此，負債持續攀升的首創置業，在“三道紅線”財務指標中兩項未達標的壓力下，公司計劃發行18.5億元的中期票據也被取消。《投資者網》就本文相關情況聯系首創置業，但一直未收到公司方面的回復。

凈利潤虧損欲聚焦地產主業

公開資料顯示，首創置業是中國領先的房地產綜合運營商之一，以住宅開發、奧特萊斯綜合體、城市核心綜合體和土地一級開發為核心業務線，積極推進文創、高科技產業地產和租賃住房等創新業務。公司聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大核心城市圈及潛力型強二線單核城市，專注改善型項目和剛需快周轉項目。

2018年，首創置業曾構建過2018年至2020年分別實現750億元、1000億、1400億元銷售額的藍圖。但是事實上，首創置業的銷售情況并未如其所愿。

數據顯示，2018年，首創置業全年的銷售簽約金額為706.4億元，并未完成當年目標銷售額;2019年，首創置業將千億目標下調至800億元，僅以808.1億元銷售額勉強達標;而在2020年，首創置業的銷售額出現下降，為708.6億元，同比減少12.31%。與調整后的800億銷售目標仍存在不小差距。

而在業績表現方面，首創置業也逐漸呈現盈利乏力疲態。數據顯示，首創置業2020年實現營業收入212.48億元，同比增長約2%;營業利潤18.01億元，同比減少約49%;歸屬母公司股東凈利潤9.82億元，同比減少約54%，近三年首次出現歸母凈利潤下滑，也是2020年為數不多未進行分紅的房地產上市公司之一。

首創置業2020年歸母凈利潤腰斬，到了今年一季度，該指標數據仍在持續惡化。2021年一季度業績報告顯示，2021年一季度，首創置業實現營業收入約48.84億元，歸母凈利潤虧損1.83億元。

事實上，進入2021年，首創置業在銷售端逐步發力。數據顯示，2021年前4月，首創置業的銷售額簽約金額約251.2億元，同比增長131.3%，完成800億元銷售目標的三成。從銷售地區來看，首創置業在京津滬的銷售占比約6成，延續了公司近五年的銷售布局。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《投資者網》表示：“一季度其實銷售數據確實不錯。尤其是2月份，淡季不淡，(房企)銷售金額都不錯。從實際過程看，不排除很多項目都是地價成本高，但是降價促銷銷售了，所以會影響類似盈利數據。”

從銷售均價數據來看，2020年全年，首創置業銷售簽約均價2.4萬元/平方米。2021年1-4月的簽約均價2.2萬元/平方米，均價出現下降。

值得一提的是，盈利不佳的首創置業意欲聚焦地產主業。根據3月29日首創置業發布的《有關奧萊業務重組意向書》，首創置業擬轉讓全部奧特萊斯業務予首創集團，包括從事綜合奧特萊斯物業項目的首創鉅大及首創置業其他奧特萊斯項目。

資料顯示，首創集團是首創置業控股股東，持有56.7%的股權。年報信息顯示，截至2020年末，首創置業已開業奧萊數量達13家。奧萊業務2020年全年實現營業額約74億元，相較2019年78.3億元出現微降。首創置業表示：“奧萊業務重組后，首創置業擬集中資源發展住宅及非奧特萊斯物業業務，而首創鉅大在首創集團的直接管理下，將繼續專注于綜合奧特萊斯物業項目。”

腳踩兩道紅線借新還舊“解渴”

首創置業盈利能力亟待改善的同時，公司高負債纏身以及腳踩兩道監管紅線也為其融資埋下隱患。

全年銷售額仍未躋身“千億行列”的首創置業，其債務已達千億。Wind數據顯示，2014年至2020年，首創置業的總負債分別為572.66億元、818.14億元、919.09億元、1094.90億元、1315.16億元、1432.28億元、1632.20億元，其中，2020年總負債增速為13.96%。截至2021年一季度末，首創置業的負債總值上升至1674.71億元，持續增長。

根據房地產行業的“三道紅線”融資新規，房企面臨三道紅線壓力：一、剔除預收款的資產負債率不得大于70%;二、凈負債率不得大于100%;三、現金短債比不得小于1倍。從首創置業對應財務指標來看，截至2020年末，首創置業的凈負債率為127%，剔除預售款以后的凈資產負債率為71.3%，現金短債比為1.13，觸及了兩道紅線。

根據“三道紅線”的觸線情況，房企被劃分為“紅、橙、黃、綠”四擋。腳踩兩條紅線的首創置業為橙色檔，負債年增速將不得超過5%。

或許是為了抓住融資新規實施前的融資窗口期，今年以來首創置業多次發債融資。資料顯示，今年1月，首創置業境外成功發行4億美元5年期高級債券，票面利率4.65%;3月，公司成功發行兩期境內AAA級公募公司債券合計人民幣44.3億元，期限3+2年，其中一期人民幣20億元票面利率4%，二期人民幣24.3億元票面利率3.97%。

值得注意的是，首創置業在4月計劃發行的18.5億元中期票據遭遇波折。4月29日，上海清算所發布關于首創置業2021年度第一期中期票據取消發行的公告，公司決定取消不超過18.5億元的中期票據發行。對此，首創置業方面表示：“鑒于近期市場波動較大，結合公司實際情況，根據本公司安排，決定取消本次中期票據發行。本公司將另擇時機重新發行。”

嚴躍進對《投資者網》表示：“一般來說，債券發行被取消有很多原因。第一、如果外部監管政策趨嚴，部分債券獲批的可能性就不大。第二、如果房企對于此類發債的成本過高有擔憂，那么也是會暫停的。第三、在‘三道紅線’監管下，發行債券確實會比較謹慎。”

不過，首創置業公開解釋這次債券暫停發行“只是因為技術性因素”所致。4月30日，首創置業公告表示，公司成功發行2021年第一期境內銀行間中期票據人民幣18.5億元，期限3+2年，票面利率4.19%。

首創置業4月15日對外宣布，公司將通過一批或分批形式，發行本金總額不超過50億元的境內公司債券，公司擬將境內公司債券所得款項全部用于償還公司債務。但是時隔一個多月，該筆債券發行仍未有最新消息。

今年以來，首創置業多次發債融資，也在一定程度上反映了公司在債務高壓之下資金緊張的狀況。對照首創置業在2020年業績發布會上給自己未來設置的一條主線——“堅決降負債，控風險，強抓回款，降稅增效，以經營現金流覆蓋土地投資，全力降低杠桿水平，嚴控債務規模”，首創置業的穩業績、降杠桿之路仍然面臨巨大挑戰。(思維財經出品)

關鍵詞： 首創置業 凈利潤 虧損 簽約金額