起步于廣東汕頭、壯大于北京的國瑞置業盈利能力逐步走弱。

近日，國瑞置業(02329.HK)發布2020年度業績公告顯示，期內實現營業收入約57.69億元，同比下降約28.7%;毛利約為10.45億元，較上年下降約51.1%;歸屬公司擁有人凈利潤約0.99億元，同比下降88.5%。

近幾年來，國瑞置業業績不振，整體利潤呈現下降趨勢。2017年-2019年，公司毛利分別為31.69億元、25.99億元、21.39億元，2020年中期，國瑞置業的毛利再次下降約19%至8.71億元。

業績頹勢下，國瑞置業頻繁借錢，高息發債，融資成本逐步走高。2017年-2019年美元債的利率分別為7.0%、10.1%、13.5%。2021年1月12日，國瑞置業公布發行一筆利率高達14.5%的三年期美元票據。從近期房企發債情況來比較，國瑞置業以逼近15%的債券高利率，創下了自開年以來房企“高息發債”之最。

此前，國瑞置業發布公告，宣布延遲召開董事會會議，推遲2020年業績發布時間。公告發出后的第二天，國瑞置業股價遭遇重挫，下跌28.85%。該股票自去年10月以來便一直處于“仙股”行列，股價再未超過1元。

利潤下滑趨勢明顯

國瑞置業成立于1994年，發家于廣東汕頭，后重倉北京，2014年7月，在港交所掛牌上市。2015年-2016年，國瑞置業連續兩年上榜“中國房地產在港上市企業TOP10”，2016年-2017年，均上榜中指院的百強房企名單(分別排名第73位和第69位)。此后再也沒有登入過百強房企名單。

上市后，國瑞地產業績起伏較大。2016年，國瑞置業營業收入就超80億元，但2017年-2018年卻均下滑到不足70億元。2017年-2019年，公司毛利分別為31.69億元、25.99億元、21.39億元，整體利潤呈現下降趨勢。2020年上半年，國瑞置業營業收入為33.22億元，同比減少12.79%，歸母凈利潤為7130萬元，同比下降8成。

Wind數據顯示，2018年-2019年，國瑞置業的毛利率由39.31%下降至26.43%;到了2020年中期，則進一步降低至26.23%，包括凈利率指標，均為逐年下降的趨勢。

2020年度業績公告顯示，期內實現營業收入約57.69億元，同比下降約28.7%;毛利約為10.45億元，較上年下降約51.1%;歸屬公司擁有人凈利潤約0.99億元，同比下降88.5%。年內溢利剔除處置8家房地產項目損失后為2.55億元。

對于毛利下降的原因，國瑞置業表示，主要受新冠疫情影響，若干物業項目開發進度及物業交付延期，導致房地產結轉毛利下滑所致。

土地儲備是房地產企業的核心競爭力。截至2020年末，國瑞置業土地儲備總規劃面積為959.9萬平方米，平均土地成本約每平方米3831.5元。土儲大部分位于一、二線城市，得益于核心城市的溢出效應，國瑞置業土地儲備足以支撐其未來6年的發展。

國瑞置業2020年積極通過城市更新、“三舊改造”等方式，持續獲取低價優質的土地儲備。報告期內，國瑞置業未確權的一級開發及舊改項目開發面積達581.1萬平方米，其中深圳占比51.6%;珠三角及粵港澳大灣區內的土地儲備面積已達618萬平方米，上述優質土地儲備將成為國瑞置業持續發展的源動力。

高息發債“借新還舊”

在內地房企大舉發債的潮流中，國瑞置業以高利率“脫穎而出”。2018年至2019年期間，公司發債利率從10%一路飆升至13.5%。到2020年，國瑞置業決定降低負債，自此之后，公司暫停發行美元債。

進入2021年，國瑞置業又開始高息發債，2021年1月12日，國瑞置業公布發行一筆利率高達14.5%的三年期美元票據。從近期房企發債情況來比較，國瑞置業以逼近15%的債券高利率，創下了自開年以來房企“高息發債”之最。

在國瑞置業高息發債前一周的1月6日，國際評級機構惠譽對國瑞置業給出了“B-”的評級，并將其評級展望從“穩定”下調至“負面”。

根據貝殼研究院統計，依照“三道紅線”融資新規，國瑞置業剔除預收款后的資產負債率為72.5%，較上年同期提升約1.2個百分點;凈負債率為143.1%，較2019年末提升約3.8個百分點;非受限現金短債比為0.20，較上年同期提升約0.13。由此，國瑞置業2020年年度指標三項超閾值，與2019年踩線情況一致，維持“紅檔”行列。

腳踩三道紅線，國瑞置業積極改善財務結構，有息負債得到大幅降低。截至2020年12月31日，總有息負債為235億，較2019年總有息負債275億減少40億元，總有息負債降低了14.3%。其中，一年內到期的銀行及信托類借款由2019年的63.18億元降低至37.86億元，降幅達40%。

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