劃重點：據不完全統計，大鄭州范圍內約36個項目降價500-2000元/m。降價走量成為鄭州開發商的共識，部分項目價格甚至跌回兩年多前，不及政府指導價。開發商開始從內部員工身上挖掘銷售潛力。2018年底，本土房企正商集團被爆強制要求員工買房，從員工每月工資中抵扣房款。受訪開發商普遍認為，單靠市場內生力量或許無法改變鄭州房地產頹勢，放松限購被寄予厚望。好在，調控的政策窗口正在一點點打開。

編者按：

在“因城施策”的新調控時代，歲末年初，一些城市通過下調房貸利率、放開限購限價等手段，悄然給限購松綁。

2019年這個春天，中國樓市注定既敏感又混沌——供求之間在博弈，土地市場在博弈，利率政策在博弈，各城小幅松綁樓市舉措，也是在與上級強調的“房地產調控城市主體責任”博弈。

《棱鏡》編輯部相信，此時樓市報道最核心的價值，在于實地調查和趨勢判斷。因此，我們分赴一二三線城市，希望給諸位看官提供第一手的信息。

是為“踏春中國樓市”第二篇，關于二線龍頭鄭州。

“鄭州經開區、港區、高新區即將解除限購。”

2019年3月21日，這條傳言如一枚巨石砸入死水，引得鄭州房地產市場漣漪片片——銷售顧問們轉頭告誡購房者，開發商即將取消優惠，“房價要漲了”。不過，上述三區限購取消的傳言遭到鄭州市房管局的官方否認。

自2016年10月，這座二線城市重啟限購，樓市沸湯一度冷卻，直至2017年11月人才落戶新政又續上薪火。

2018年9月起，鄭州樓市急轉直下，跌入寒冬至今未見好轉，陽春三月，寒意凜然。

降價走量已是各個開發商共識，部分在售項目房價甚至跌回兩三年前，不及政府指導價。首付分期違規操作重現市場，房貸利率開始小幅下調。

最關鍵的政策變化是，鄭州平抑均價的限簽政策大量放開，限購政策也在悄然放松。

對于鄭州這個二線樓市風向標來說，最艱難的時刻過去了嗎?

房價跌回兩年多前

2019年春節至今，江鳴一天都沒休息過，累得有些浮腫。

作為鄭州郊區南龍湖某樓盤項目的銷售負責人，他最近接到老板指令，要求“銷售為王，追求項目回款，保證公司現金流”，凡是只交定金，拖著不交首付的客戶一律撻定，房源重新上架銷售。

“市場不好，客戶想等房價和利率再降點，所以拖著不交首付。”江鳴告訴騰訊《棱鏡》。

50公里之外鄭州市惠濟區某品牌項目營銷總監謝濤也很煩。

他們公司近期成立工作組，催促交齊首付的客戶簽訂正式的商品房買賣合同，盡快完成網簽備案，這樣公司才能拿到銷售回款，“要不然賣掉幾百套房，數億元在途資金成本高企，我們實在吃不消。”謝濤說。

之所以開發商催著客戶網簽備案，還在于當地房管部門陸續放開限簽政策。

鄭州樓市火熱時，政府為避免整個市場均價劇烈上升，通過調節高低價項目備案數量，維持房價在數據層面的穩定。

謝濤告訴騰訊《棱鏡》，房管部門之前只給他們項目二三十個備案名額(每個月)，網簽流程一走就是數月，“現在每月能給幾百套的名額，客戶購房可以直接備案網簽。問題在于，我們賣不出這么多房子了”。

“2018年上半年有些項目一次性推盤600多套房子，能賣掉七八成，少數火爆項目甚至需要搖號。到下半年，市場斷崖式冷卻，很難聽到哪個樓盤敢一下子推出太多房源，都是一兩百套地推，去化率到五成算不錯了。”謝濤感慨。

降價走量成為鄭州開發商的共識，惠濟區、綠博白沙片區及南龍湖片區降價明顯，部分項目價格甚至跌回兩年多前，不及政府指導價。

易居克爾瑞研究報告指出，鄭州2018年下半年市場下行趨勢明顯，開發企業回款任務艱巨，四季度開始房企讓利意愿明顯，多重營銷手段全面發力，增加客戶來訪成交。促銷手段包括直接降價、精裝改毛坯、特價房、員工優惠房、首推價格低于周邊競品。

上述報告稱，據不完全統計，大鄭州范圍內約36個項目降價500-2000元//㎡。

3月中旬，騰訊《棱鏡》走訪惠濟區本土房企正商集團某項目。該項目一期2017年6月開盤時，高層精裝均價1.5萬元/㎡，洋房精裝均價1.8萬元/㎡。2019年初，二期開盤時，高層毛坯均價僅為1.2萬元/㎡，洋房毛坯均價為1.5萬元/㎡。

該項目置業顧問明確表示，首付暫交5%即可，剩余25%首付可與正商集團旗下子公司簽訂借款合同，分兩年還清，不需手續費及利息。

在如今的鄭州市場，上述首付違規情況普遍存在，尤以本地房企項目為主。

2018年底以來，鄭州市房管局陸續通報房企違規情況，包括鄭州元通、鄭州臺隆、鄭州融堅置業等公司違規提供購房首付融資。

限購政策悄然放開

鄭州樓市依然很冷，集中體現在客戶難尋。為此，開發商開始從內部員工身上挖掘潛力。

2018年底，本土房企正商集團被爆強制要求員工買房——包括公寓、商鋪、寫字樓等，并從員工每月工資中抵扣房款。

騰訊《棱鏡》獲悉，包括恒大、融創、康橋在內的不少房企亦有類似舉措，但執行力度不如正商，一般是給予內部購房優惠，員工可以轉讓他人完成銷售任務。

此外，開發商還在挖掘分銷渠道的獲客潛力，并且支付給分銷商更多的傭金提成。

貝殼找房、易居房友、21世紀不動產、金屋中國等中介，擁有大量的線下門店和經紀人，它們是鄭州開發商不得不仰仗的分銷力量。

貝殼找房河南區新房總經理羅林洪告訴騰訊《棱鏡》，2018年貝殼找房新房撮合成交量兩三萬套左右，今年預估可達五六萬套，在整個中介分銷市場中占比過半。

“分銷商作用是解決客戶到達售樓處的問題。新房樓盤一般偏遠，客戶會更愿找到附近中介門店，了解樓盤信息。”羅林洪說。他透露，現在貝殼新房業務傭金比例在2.3%左右。

如果開發商過度依賴分銷渠道，過高的傭金必然帶來龐大的營銷費用，侵蝕開發商利潤空間，甚至“綁架”開發商。

而且，現在鄭州市場的分銷傭金普遍漲至2%-3%，此前僅為1%，偏遠難賣的項目傭金高達4%-5%。代理商的置業顧問傭金只有0.1%-0.7%，與中介等分銷商存在傭金剪刀差，因此普遍存在置業顧問勾結分銷商的“洗客”行為。

“我們會主動控制分銷商成交比例。如果超過35%，說明我們自身的營銷團隊不作為，營銷費用太高。”鄭州一家外來房企營銷負責人表示。

銷售鏈條上的利益博弈，只是表象。眼下最核心的，還是開發商緊繃的現金流與購房者降價預期之間的搏命角力。

無論促銷方面如何努力，“悲觀”依舊是開發商最常用詞匯。

一位外來房企河南區域總經理對騰訊《棱鏡》表示，目前來看，三月份鄭州樓市并沒有回暖跡象，如果四月份銷量持續走低，2019年的鄭州房地產行業會比較危險，將直接導致年中的土拍行情下探，影響當地政府的財政收入。

在鄭州入駐近800家門店、近1萬名經紀人的貝殼找房，其數據或許更接近樓市真實的水溫。羅林洪表示，真正的市場井噴是客戶量的猛增，系統數據會發生本質變化，但我們從內部監測來看，目前每月新增客戶量的曲線并沒有發生變化。

受訪開發商普遍認為，單靠市場內生力量或許無法改變鄭州房地產頹勢，放松限購被寄予厚望。好在，調控的政策窗口正在一點點打開。

融360監測數據顯示，2019年2月，鄭州首套房及二套房利率都在下降，環比分別下降0.66%及0.31%，首套主流執行基準上浮20%-25%，二套則上浮30%-35%。

而在此前，騰訊《棱鏡》了解到，鄭州市區遠郊的新鄭、滎陽及中牟的限購政策已基本取消。

數位熟悉鄭州市場的開發商人士告訴騰訊《棱鏡》，近期房管局下達口頭說明，放松限購政策，即在高新區、經開區及航空港區，人才引進購房資格由本科學歷擴大到在鄭就讀的大中專院校學生(包含外地)。此外，外地戶口社保、納稅間斷性繳納12個月即可，不用提供原件，簽訂承諾書即可。

截止發稿，騰訊《棱鏡》未能就上述“口頭說明”獲得鄭州市房管局的官方確認。（作者 郭亦非）

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