2月18日消息，董家渡地王项目的转让，引出了一场“外滩风云”。2月14日，绿地控股(6.670, -0.03, -0.45%)宣布绿地集团以121亿元接手中国民生投资股份有限公司(以下简称“中民投”)旗下董家渡地王项目50%股权及其全部债权。

收购完成以后，绿地集团持有50%股权，为第一大股东，安信信托(5.370, 0.49, 10.04%)持有45%、国资背景的上海外滩投资开发持有5%的股权。

该项目之所以备受关注，是因为其曾经是当年的上海地王，位于核心地段董家渡，占地面积12.67万平方米，一直是中民投手中最核心且最具价值的资产。

而相比前东家中民投248.5亿元的成本，绿地以121亿元拿下50%的权益是捡了个便宜，但绿地还要承担项目公司352.98亿元的债务，这次交易对其究竟是喜是忧?

风水宝地？绿地低于买价入局外滩

中民投曾持有的董家渡地王项目，可谓是“风水宝地”。

2014年，中民投联合上海外滩投资和上海佳渡置业豪掷248.5亿元一举拿下，彼时，中民投创始人董文标豪言称“三年回本”。

但随之而来的却是高成本难题，根据中民投向有关部门报批的文件，董家渡的总建筑面积113.9万平方米，总投资概算达到604亿元。这个数额远超上海中心大厦的投资，建设年限也变成了5年。

而与之形成对比的是，尚未等到大楼建成的辉煌，中民投已经债台高筑。上海清算所披露的三季报显示，截至2018年9月30日，中民投总资产3108.64亿元，总负债达2327.92亿元，资产负债率达74.89%。

不得不提，成立于2014年、由59家民营企业发起设立的中民投，扩张速度惊人，2015年、2016年、2017年，中民投的总资产分别为1470.17亿元、2724.70亿元、3061.13亿元;净利润分别为46.41亿元、36.76亿元、55.64亿元。但是，中民投今年前三季度净利润仅为16.02亿元，同比下降59.78%。

在债券违约、资金重压之下，中民投寻求出售优质资产董家渡地王项目以解燃眉之急。而绿地则在此时进入大众视线。2月14日，绿地控股宣布以121亿元接盘董家渡地王项目50%股权及其全部债权。

相比五年前248.5亿元的成本，董家渡50%权益需要124.25亿元，而安信信托则以240亿元拿下45%的股权，绿地此番以121亿元将黄金地块一半权益收入囊中，算是获益颇多。

中原地产分析师卢文曦表示：“绿地在这块核心区位并没有项目，拿下这幅地块的意义也就非同寻常，一方面可以打造区域标杆，提升区域内话语权，另一方面，提升绿地品牌的综合形象。”

至此，如今董家渡区域已聚集绿地、融创、绿城、华润及泛海在内的5家开发商。

烫手山芋？绿地接盘后转手质押

但“豪掷千金”的背后，绿地还需要应对众多问题。而绿地宣布拿下这块“香饽饽”的第二天，当日报收6.59元/股，下跌1.2%。

对比而言，今年1月份，一份打包了董家渡地块的资产被融创中国拿下。其以125.53亿元获取了北京和上海两大项目的100%权益，其中便有占地面积约为12.03万平方米的董家渡地块。相较于此，绿地似乎“买贵了”。

除了权益外，绿地还需要承担全部高额债权。根据公告显示，截至2018年12月31日，标的公司总资产453.16亿元，总负债352.98亿元，净资产100.18亿元。

再者，根据2018年三季度报，截至9月底，绿地控股总资产9038亿元，负债8042亿元，较2017年底增加491亿元，同期资产负债率上升至89.31%。同时，2018年土地市场转冷，而绿地在2018年新增房地产项目118个，总地价917亿元，较2017年同比翻番。可见，绿地还需要资金持续投入。

卢文曦认为，对绿地而言，这次交易风险和机遇并存。“2016年是地王频出一年，即便土地价格有所上涨，但算上债务，土地价格优势就不显著了。虽然并购可以快速扩张，但是绿地本身的资产负债率也偏高，如此大手笔，负债数据可能将进一步攀升。”

有趣的是，就在宣布交易的同一天，绿地控股全资子公司绿地地产即刻向上海银行(11.550, -0.02, -0.17%)市北分行质押了其所持有的中民外滩房地产开发有限公司股份，出质股权数额为50亿元，占其持股比例的100%。而三天后(2月17日)，绿地控股又披露获得了上海银行百亿级授信额度。(新浪财经 盛兰哲 许旻 发自上海)

关键词： 绿地 接盘 董家渡