管窺2018房地產(chǎn)新風(fēng)向

進(jìn)入年報(bào)季，近期房企年報(bào)發(fā)布正酣，3月27日萬(wàn)科招商發(fā)布年報(bào)后，主要房地產(chǎn)企業(yè)的年報(bào)發(fā)布基本結(jié)束。過(guò)去一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)歷了前所未有的調(diào)控力度，同時(shí)規(guī)模再創(chuàng)新高。而面對(duì)2018年，龍頭和標(biāo)桿房企則普遍呈現(xiàn)謹(jǐn)慎姿態(tài)。在這背后，是2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松、金融持續(xù)去杠桿，以及進(jìn)入“租購(gòu)并舉、住有所居”的新時(shí)代。

在提及2018年的策略時(shí)，龍頭和標(biāo)桿房企都對(duì)銷(xiāo)售規(guī)模的擴(kuò)張慎之又慎，反之區(qū)域型房企則依然非常進(jìn)取;但是，他們的重倉(cāng)位都不約而同放在城市群和都市圈，華南地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)目前已成為炙手可熱的房企必爭(zhēng)之地。而由于房地產(chǎn)從國(guó)家和銀行層面去杠桿，表外和非標(biāo)融資受限，使得房企的資金狀況趨于緊張，在業(yè)績(jī)會(huì)上房企們也大多將“降負(fù)債”作為一個(gè)重要的財(cái)務(wù)目標(biāo)。資產(chǎn)證券化則正在成為其資金來(lái)源的重要方式，開(kāi)年以來(lái)，已經(jīng)有不同品種的產(chǎn)品發(fā)布。降低開(kāi)發(fā)商杠桿是長(zhǎng)期趨勢(shì)，未來(lái)利用資產(chǎn)證券化融資能力的差異，或?qū)⒅厮芊科蟮母?jìng)爭(zhēng)格局。(林虹)

導(dǎo)讀

經(jīng)歷過(guò)去兩年的去庫(kù)存之后，三四線(xiàn)增長(zhǎng)乏力，2018年以及今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)在城市群和都市圈，主要是粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角城市群、京津冀以及西南、華中城市群，其中，又尤以粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角最為顯著。

3月份密集的房企年報(bào)披露過(guò)半，在2017年一片大好的業(yè)績(jī)總結(jié)之后，超大型房企和標(biāo)桿房企表達(dá)了他們的謹(jǐn)慎，甚至是憂(yōu)慮。

“中國(guó)住房全面短缺、房?jī)r(jià)單邊快速上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。”3月27日，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮拋出了這一論斷。

作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，萬(wàn)科的觀點(diǎn)代表了一些大型房企的看法。而萬(wàn)科不設(shè)銷(xiāo)售目標(biāo)的做法，也被更多房企借鑒。

硬幣的另一面則是，中國(guó)城市化進(jìn)程還未結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)也在路上。一些區(qū)域型房企還在加速擴(kuò)張，爭(zhēng)取早日跨過(guò)千億、3000億的門(mén)檻。在2018年，類(lèi)似泰禾、新城控股(32.980,-0.81,-2.40%)、陽(yáng)光城(7.300,0.00,0.00%)、龍光地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、中國(guó)奧園等房企，依然設(shè)定了非常進(jìn)取的銷(xiāo)售目標(biāo)。

值得關(guān)注的是，多位房企人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，經(jīng)歷過(guò)去兩年的去庫(kù)存之后，三四線(xiàn)增長(zhǎng)乏力，2018年以及今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)在城市群和都市圈，主要是粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角城市群、京津冀以及西南、華中城市群，其中，又尤以粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角最為顯著。

謹(jǐn)慎的大公司

2017年，碧桂園、萬(wàn)科和恒大成為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界率先跨入5000億銷(xiāo)售規(guī)模大關(guān)的巨型房企，碧桂園更是在去年摘得全球第一大房企的桂冠。

但是談及對(duì)2018年的銷(xiāo)售預(yù)期，三家地產(chǎn)巨頭紛紛三緘其口，出言謹(jǐn)慎，都在有意淡化對(duì)銷(xiāo)售規(guī)模的追求和強(qiáng)調(diào)。

“我不是數(shù)學(xué)家，所以我沒(méi)辦法預(yù)測(cè)數(shù)字，我們就當(dāng)好農(nóng)民種好地吧”，3月27日，郁亮談及萬(wàn)科銷(xiāo)售目標(biāo)時(shí)表示。

3月20日的碧桂園業(yè)績(jī)會(huì)上，出乎意料地沒(méi)有提出今年的銷(xiāo)售目標(biāo);6日后在香港，恒大董事局主席許家印同樣沒(méi)有明確恒大2018年的銷(xiāo)售目標(biāo)。“今年的5500億元目標(biāo)是合適的，就算制定8000億元也是可以完成的，但沒(méi)有這個(gè)必要。”許家印說(shuō)。

中海地產(chǎn)、招商蛇口(20.850,-0.25,-1.18%)等龍頭房企，將今年的增長(zhǎng)率設(shè)定在低于去年的水平。中海將目標(biāo)上調(diào)25%至2900億港元;招商蛇口設(shè)定為增長(zhǎng)30%至1500億元。

龍頭和標(biāo)桿房企謹(jǐn)慎的背后，是2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松、金融持續(xù)去杠桿以及進(jìn)入“租購(gòu)并舉、住有所居”的新時(shí)代，都令房地產(chǎn)行業(yè)的基調(diào)與過(guò)去兩三年大不同。

“調(diào)控持續(xù)，價(jià)格要穩(wěn)，這是2018年的主旋律。”招商蛇口常務(wù)副總經(jīng)理朱文凱認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額、成交面積都創(chuàng)了新高，但是今年估計(jì)會(huì)是一個(gè)高位盤(pán)整的狀態(tài)，這已是行業(yè)共識(shí)。2018年限價(jià)、限購(gòu)和限售政策都將是常態(tài)化的，政府會(huì)以?xún)r(jià)定策，就是價(jià)格不能大漲也不能大跌，各個(gè)地方會(huì)分類(lèi)調(diào)控、分城施策。房企必須學(xué)會(huì)應(yīng)對(duì)這樣的市場(chǎng)。

一家房企佛山公司的負(fù)責(zé)人表示，佛山的房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是限價(jià)非常嚴(yán)格，如果限價(jià)今年持續(xù)不放松，會(huì)導(dǎo)致過(guò)往兩年拿下高價(jià)地的房企面臨銷(xiāo)售的困難和資金的壓力。

重倉(cāng)城市群

盡管面臨不確定的市場(chǎng)，但樂(lè)觀派也大量存在。

從目前發(fā)布年報(bào)的房企來(lái)看，仍有不少房企提出了進(jìn)取的銷(xiāo)售目標(biāo)。如龍光地產(chǎn)2018年銷(xiāo)售目標(biāo)定為660億元，較2017年同比增長(zhǎng)超過(guò)50%;中國(guó)奧園2018年銷(xiāo)售目標(biāo)定為730億元，同比增長(zhǎng)60%;富力地產(chǎn)今年提出1300億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，內(nèi)部甚至定到了1500億，同比去年翻倍。

泰禾、新城控股等房企要在未來(lái)兩三年沖擊3000億，仍然非常樂(lè)觀。

這些房企依然走在快速規(guī)模化的路上。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道粗略統(tǒng)計(jì)，目前提出千億、2000億、3000億目標(biāo)的房企，已有30多家。

“規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)永遠(yuǎn)都有，規(guī)模沒(méi)有邊界”，前述房企高管人士表示，當(dāng)前中國(guó)的城市化遠(yuǎn)未結(jié)束，城市群和都市圈投資仍有巨大機(jī)會(huì)，一二線(xiàn)和環(huán)一線(xiàn)城市受益軌道交通，產(chǎn)業(yè)和人口溢出，仍有巨大的需求，一些成長(zhǎng)型房企仍然具備彎道超車(chē)的空間。

“三四線(xiàn)去庫(kù)存在去年得到了極大的釋放，今年大概率會(huì)放緩，反而一二線(xiàn)和環(huán)一線(xiàn)有表現(xiàn)機(jī)會(huì)”，這位高管分析，上述向千億、3000億進(jìn)軍的房企，均在城市群布局一二線(xiàn)，儲(chǔ)備了大量土地，以及可售貨源。

華南地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)目前已成為炙手可熱的房企必爭(zhēng)之地。“華南占我們公司業(yè)績(jī)1/3，今后三年在華南的業(yè)績(jī)要達(dá)到千億級(jí)別”，一家總銷(xiāo)售規(guī)模數(shù)百億的房企高管表示，公司會(huì)繼續(xù)投資粵港澳大灣區(qū)這樣的城市群，預(yù)計(jì)今年銷(xiāo)售將會(huì)翻番。

中國(guó)奧園主席郭梓文透露，2018年公司可售貨值為1215億元，有信心達(dá)成730億的銷(xiāo)售目標(biāo)。其中，粵港澳大灣區(qū)是重中之重，公司已實(shí)現(xiàn)大灣區(qū)“9+2”城市全覆蓋，共有項(xiàng)目50個(gè)，土地儲(chǔ)備總建筑面積約753萬(wàn)平方米，總貨值約980億，預(yù)計(jì)2018年可售貨值約418億。

深耕深圳及周邊城市的龍光地產(chǎn)2018年計(jì)劃推出逾30個(gè)全新項(xiàng)目，可售貨值逾人民幣1300億元，其中65%分布在粵港澳大灣區(qū)。

2017年，華東區(qū)域在招商蛇口的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)中占到了30%，超過(guò)了深圳;朱文凱表示，今年華南(除去深圳)、華中也會(huì)接近深圳。

近兩年表現(xiàn)激進(jìn)的閩系房企融信年報(bào)顯示，融信的土地儲(chǔ)備達(dá)2315萬(wàn)平方米，60%位于一二線(xiàn)城市，覆蓋了粵港澳大灣區(qū)、京津冀、中部、成渝、西部城市5大核心城市圈。

萬(wàn)科、恒大、中海、碧桂園等超大型房企拿地也聚焦核心城市經(jīng)濟(jì)圈。萬(wàn)科2017年新增216個(gè)項(xiàng)目，總規(guī)劃建筑面積4615萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目90%(權(quán)益投資金額)位于一二線(xiàn)城市，平均樓面積均價(jià)7908元/平方米。萬(wàn)科董秘朱旭表示，今年將會(huì)繼續(xù)審慎投資策略。

規(guī)模與利潤(rùn)平衡術(shù)

克而瑞等機(jī)構(gòu)指出，2018年是地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的關(guān)鍵一年。隨著調(diào)控政策和銀根的收緊，中小型房地產(chǎn)企業(yè)生存愈發(fā)艱難，而大型房企則加快收并購(gòu)和土地儲(chǔ)備的步伐，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年TOP10房企已經(jīng)占據(jù)了近1/4的市場(chǎng)份額，集中度較2016年末提升了5.7個(gè)百分點(diǎn)，龍頭房企的規(guī)模到了一個(gè)峰

在這樣的節(jié)點(diǎn)上，面對(duì)2018年不確定的市場(chǎng)和行業(yè)下行的風(fēng)險(xiǎn)，龍頭房企和標(biāo)桿房企普遍開(kāi)始強(qiáng)調(diào)規(guī)模和利潤(rùn)的協(xié)調(diào)增長(zhǎng)。

另一方面，去年房企銷(xiāo)售創(chuàng)新高令凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，如房企凈利之王中海去年實(shí)現(xiàn)超過(guò)400億港元的凈利潤(rùn)，萬(wàn)科去年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)281億元，同比增長(zhǎng)33.44%;碧桂園則實(shí)現(xiàn)約260.63億元凈利潤(rùn)，增長(zhǎng)126.3%。

而今后如何保證這樣的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，是一個(gè)很大的考驗(yàn)。

“做企業(yè)家一定要進(jìn)取，以前恒大做規(guī)模第一房企，現(xiàn)在要做利潤(rùn)王。”許家印稱(chēng)，恒大要走自己的路，只要利潤(rùn)目標(biāo)完成，即便未來(lái)跌出前三或者前十都無(wú)所謂。

中海地產(chǎn)財(cái)報(bào)指出，2018年集團(tuán)將主要資源聚焦于住宅開(kāi)發(fā)，加快周轉(zhuǎn)、加快規(guī)模發(fā)展，達(dá)成較快增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與利潤(rùn)均衡增長(zhǎng);龍光地產(chǎn)也明確提出“銷(xiāo)售提速，利潤(rùn)增長(zhǎng)”的雙目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)與增速同步增長(zhǎng)。

郁亮則指出，未來(lái)萬(wàn)科將通過(guò)住宅開(kāi)發(fā)及各類(lèi)新業(yè)務(wù)如長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等來(lái)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

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