大连万达商业管理集团股份有限公司(下称"万达商管")业绩已连续三年下滑。2020年，公司营收391.34亿元，同比下降50.25%;净利润138.8亿元，同比下降44.9%。

公开资料显示，万达商管是大连万达集团股份有限公司(下称"万达集团")核心资产管理，主要业务涵盖万达广场。其面对的不仅是业绩问题，2021年，万达商管还将有247.56亿元的债券到期。

为此，万达集团正在急速转舵：一方面加速剥离资产;另一方面筹备万达商管港股上市。从最新动作来看，集团除了不得不将业务聚焦在国内市场，还将全力支持万达广场与万达电影两大IP。

倒在AMC"黎明前"

近日，一则大新闻刷爆微信圈——"AMC股价一天翻番，万达集团却要'哭死'"，有的媒体用的标题是"王健林倒在了黎明前"。

5月23日，万达集团刚官宣退出AMC，接下来的7个交易日，AMC就暴涨逾400%。有媒体统计称，万达因此少赚了140亿。

公开资料显示，美国AMC院线成立于1920年，至今历史已有百年。

2012年，万达集团斥资7亿美元收购美国AMC公司100%的股权，刷新当时国内企业海外并购的纪录。

此后，万达集团着手推动AMC公司成功上市和并购，使AMC成为全球最大的电影连锁院线。

但在美国疫情持续升温的背景下，AMC院线业务遭受重创。2020年，该公司营业收入为12.42亿美元，同比下跌77.29%;归母净利润亏损45.9亿美元，同比下降2977.87%。

万达集团大概没想到美国疫苗推出得如此较快，摆出一副"壮士断腕"的决心，自2020年下半年开始，不断减持AMC，直至此次全面清仓。

与之形成鲜明对比的是，万达集团对国内院线的加速拓展。2020年下半年，万达电影(002739.SZ)有64家影院新开业，自营影院市场占有率达到15.1%，而通过开放特许经营加盟的新签约影院也达到310家。

这只是万达"聚焦国内"的一个缩影。2020年3月，万达体育出售世界铁人集团，交易价为7.3亿美元(约合人民币47亿元);2020年7月末，万达酒店发展以2.7亿美元(约合人民币18亿元)出售芝加哥物业项目90%的权益。

在此之前，万达集团还相继出售了其在美国、英国的一系列地产项目，海外地产项目几乎被清空。

从公开可获得的资料来看，万达在海外的资产还剩下澳大利亚的第二大院线Hoyts，该院线是万达在2015年斥资22.46亿元收购，至今尚未有出售的消息传出。

艰难的转身

从万达集团的资本运作来看，其不仅仅是要"聚焦国内"，还准备收缩战线。

据不完全统计，截至2021年5月末，万达集团已经抛售了77个万达酒店、37家万达百货门店、13个文旅项目;还减持保险业务百年人寿、早教业务霍尔果斯万达教育等。

而在今年1月29日，在纳斯达克上市仅500多天的万达体育退市，彼时万达体育估值3.45亿美元，相比上市时7.94亿美元的市值，已经缩水过半。

公开资料显示，万达集团旗下目前拥有商管集团、地产集团、文化集团和投资集团四大板块，其中管理万达广场的商管集团是其核心资产，也是万达今后发力的重点。

此前，万达商管为了低价拿地，刻意避开竞争激烈的城市，选择进入三四线城市，但运营效果并不尽如人意。

而自2020年以来，万达商管加大了在一线城市布局的力度，并在北京、上海、广州、深圳都新开发了万达广场，其中深圳万达广场是集团首次进入该城市。

另外，从今年开始，万达商管已不再发展"重资产"，而是全面实施"轻资产"战略。即在万达广场建设的资金端，越来越多采用房地产抵押贷款支持证券等融资。

万达商管以往采用的是"以售养租"模式：即用万达广场拿地，同时开发住宅、写字楼，通过项目销售收入平衡现金流，补贴商业运营部分。

但在金融去杠杆和房地产长调控周期，万达广场的重资产模式已难以维系：

数据显示，2018年至2020年，万达商管营业收入分别为1065.49 亿元、786.56 亿元和389.07亿元，呈现逐年下滑。

其归母净利润也处于滑坡状态，分别为295 亿元、244 亿元和135.2亿元;经营活动产生的现金流净额分别为293 亿元、168 亿元和 13亿元。

万达广场还出现了一定程度的内控问题。

企查查显示，今年4月28日，因未依法申报违法实施的经营者集中受到行政处罚，常熟万达广场2020年有严重违法信息。另外，济南高新万达广场当前被法院列为失信被执行企业;延吉万达广场、天津河东万达广场、唐山万达广场、西宁万达广场、泉州浦西万达广场、潍坊万达广场、抚顺万达广场、银川西夏万达广场、石家庄万达广场近期均被法院强制执行。

有迹象显示，"轻资产"之后，万达商管将把战略重心集中在万达广场的运营管理上。

值得一提的是，万达商管营业总成本从2019年的627.05亿元下降到2020年的300.63亿元;毛利率已有提升，2020年毛利率为70.2%，相比2019年同期上涨16.51个百分点。

2021年，万达集团计划开业50个万达广场，其中轻资产占比68%;同时，计划签约70个轻资产万达广场。

2021年一季度，万达商管营收同比增83.5%至114.34亿元;净利润同比增70%至44.5亿元。

拟冲击港股IPO

万达集团转舵背后，不止源于海外环境不稳定，还有债务问题。

2020年，万达商管现金及现金等价物余额406.5亿元，已无法覆盖一年内到期的非流动负债(480.36亿元)，短期借款为8.04亿元，资产负债率为51.11%。

2021年，万达商管将会有247.56亿元的债券到期，主要兑付时间集中在5-7月。

今年3月29日下午，珠海国资委出资30亿入股万达轻资产商管公司，这是万达集团首次牵手国资。

公告显示，万达轻资产商管公司不持有物业，全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。

万达集团将轻资产打包进新商管公司之后，宣布轻资产商管公司将奔赴港股上市;而重资产通过实物交割卖给信托等金融机构，减负套现。

值得一提的是，早在2014年，万达商管便已在港股IPO。然而上市不到两年内，公司股价长时间处于破发的状态，集团因此做出了冲击A股IPO规划。

2015年至今年3月，万达商管一直在A股排队没有实质性进展。不过，2021年3月24日，集团宣布撤回万达商管A股IPO申请，但并未披露原因。

而今，万达集团"妥协"回港股，资本市场会否买单?轻资产体系是否将影响上市之后的估值?《投资者网》近期就相关问题联系到公司方面，等待多日仍未获回复。

"资本市场管控下，万达商管A股上市存在较大不确定性。"地产分析师严跃进近期对此分析称："公司因价值被低估撤出港股，6年时间，又重战港股，市盈率或许是市场将考虑的首要问题，资本方对于未来的预期收益是有一定要求的。"

当然，看上去万达集团也考虑到这点，并在未雨绸缪。

据乐居网统计，在万达商管312家对外投资公司中，名称带有"建设""开发""置业"等字眼的，有35家。这也意味着，万达商管并未完全放下重资产运营。

标普全球评级近期研报称，在珠海万达商管上市后，万达商管面临的现金流隔离和财务透明度风险或将有所缓和。

但不管如何，市场观点认为，未来2-3年万达集团的资本密集型物业开发业务，以及受自由支配开支拉动的文化业务仍将令其承压，这依然是制约万达商管主体信用评级的一大因素。

万达集团此次IPO进展能否顺利?"减负"后何时恢复昔日雄风?《投资者网》将持续关注。(思维财经出品)

关键词： 万达商管 短期借款 资产负债率 负债率