文/樂居財(cái)經(jīng)鄧鑫妮

要說今年在收并購上最下功夫的，非華潤萬象生活（01209.HK）莫屬。年初的中南服務(wù)、禹洲物業(yè)，以及近期的祥生活，每一筆都是驚人數(shù)目。

收購后的資產(chǎn)整合自然也在意料之中。繼4月底，加價(jià)2.2億元補(bǔ)充中南服務(wù)的收購協(xié)議后，華潤萬象生活再次為其“瘦身”。

(資料圖片)

10月8日消息，上海莘閔物業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“莘閔物業(yè)”）60%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方中南服務(wù)，底價(jià)2512.8萬元。

往上穿透，中南服務(wù)的股權(quán)已全盤掌握在華潤萬象生活手中，與其說是中南服務(wù)出售，不如說是華潤萬象生活的意思。

事實(shí)上，華潤萬象生活“挑肥揀瘦”中南服務(wù)的想法，早在收購的補(bǔ)充公告里就有透露。

“江蘇中南（中南服務(wù)）旗下有14間根據(jù)中國法律成立的附屬公司，其中2間附屬公司須于買方向共管賬戶支付相關(guān)對(duì)價(jià)前由賣方注銷或出售。”

彼時(shí)，中南服務(wù)已經(jīng)出售并注銷了4家公司，顯然還不夠，眼下莘閔物業(yè)又被推上交易臺(tái)。

“天價(jià)”出售

莘閔物業(yè)一度資不抵債，而且業(yè)績(jī)表現(xiàn)平平的它，卻掛出了“天價(jià)”。

莘閔物業(yè)是上海的一家本土物企，1996年成立，至今已多次易主，此前曾是龍湖物業(yè)的附屬公司，直到2021年7月才被中南服務(wù)收入囊中。

不過，中南服務(wù)只持有莘閔物業(yè)60%股份，余下40%股份持有者為上海沃華實(shí)業(yè)，后者由唐月華和水朕哲分別持股50%。

截至2021年末，莘閔物業(yè)營收2405.29萬元，凈利潤66.18萬元。按照60%股份掛牌底價(jià)2512.8萬元計(jì)算，PE約為63.3倍。

而在一年前，中南服務(wù)收購莘閔物業(yè)的價(jià)格更高。2021年7月，中南服務(wù)以3000萬元收購莘閔物業(yè)60.0%的股權(quán)，高于當(dāng)前掛牌底價(jià)2512.8萬元。

彼時(shí)收購莘閔物業(yè)，中南服務(wù)設(shè)想的很美好：“預(yù)計(jì)收購將擴(kuò)展我們與獨(dú)立第三方客戶的業(yè)務(wù)并將我們?cè)诜亲≌飿I(yè)方面的物業(yè)管理組合多元化，以包含長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的政府及服務(wù)物業(yè)。”

然而發(fā)展藍(lán)圖還未及時(shí)展開，就已經(jīng)成了貨架上的商品。

掛牌信息顯示，截至2021年底，莘閔物業(yè)總資產(chǎn)1989.85億元，負(fù)債總額1992.61，負(fù)債率超過100%；截至今年8月底，其資產(chǎn)總計(jì)1811.06萬元，負(fù)債總計(jì)1787萬元，負(fù)債占資產(chǎn)比重達(dá)98.67%。

財(cái)務(wù)狀況有待改善，莘閔物業(yè)的規(guī)模也不甚亮眼。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)k線》了解，莘閔物業(yè)主要從事提供物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)，截至2021年5月31日，共有16個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，在管總建筑面積為約50萬平方米，主要負(fù)責(zé)管理上海的政府和公共服務(wù)物業(yè)。

出售前“瘦身”

華潤萬象生活在瘋狂吞食地盤，幾十億的杠桿加到收并購上，撬動(dòng)了多家公司股權(quán)。

出手雖然大方，但華潤萬象生活不免要在資產(chǎn)中挑選一下。

1月20日，華潤萬象生活宣布收購中南服務(wù)，三個(gè)多月后的4月27日，一則補(bǔ)充協(xié)議被披露。

主要內(nèi)容有二：其一，將收購對(duì)價(jià)提高2.2億元至24.85億元；其二，中南服務(wù)旗下有14家附屬公司，其中2間附屬公司須被注銷或出售。

對(duì)于收購價(jià)格的提高，公告中未說明具體原因，僅表示是在參考2021年經(jīng)審核財(cái)務(wù)資料以及相關(guān)負(fù)債而進(jìn)行厘定的。

加價(jià)之外，華潤萬象生活也對(duì)中南服務(wù)提出了新的要求——2間附屬公司須被注銷或出售。公告中并未點(diǎn)名這兩家附屬公司的名字，不過此時(shí)中南服務(wù)對(duì)外投資的存續(xù)公司已經(jīng)縮減至11家。

補(bǔ)充公告的前一天，中南服務(wù)退出了一家公司的大股東之位。4月26日，中南服務(wù)撤出陜西中南絲路城市運(yùn)營服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱“中南絲路”）65%股權(quán)，由后者原股東瑞普泰華商業(yè)運(yùn)營全盤接收。

而在撤出對(duì)中南絲路投資前的一個(gè)月，中南服務(wù)還注銷了一家子公司，即上海鹿裝科技有限公司，而這家公司也僅僅存續(xù)了2個(gè)月的時(shí)間。

3月21日，工商變更信息顯示，上海鹿裝科技有限公司已經(jīng)從“存續(xù)”變成了“注銷”狀態(tài)。

在此之前，中南服務(wù)還曾注銷過兩家全資子公司，分別是南通中錦消防技術(shù)服務(wù)有限公司和鎮(zhèn)江世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司，這兩家公司的資產(chǎn)不算豐厚，注冊(cè)資本為50萬元。

據(jù)收購公告，中南服務(wù)集團(tuán)在江蘇省、山東省、浙江省及四川省等多個(gè)地區(qū)合計(jì)擁有5147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計(jì)3941萬平方米，預(yù)計(jì)五年內(nèi)在管面積將達(dá)到9000萬平方米以上。

換言之，即便裁去莘閔物業(yè)50萬平方米的規(guī)模，對(duì)中南服務(wù)整體實(shí)力影響不大。

商管味道“變淡”

大舉收并購之后，規(guī)模補(bǔ)充的效果立竿見影，尤其是住宅及其他非商業(yè)業(yè)態(tài)。

截至2022年中期，華潤萬象生活在管面積2.61億平方米，同比增長(zhǎng)90.13%。

相比之下，收入和凈利潤的增長(zhǎng)要保守許多。期內(nèi)，其營收52.78億元，同比漲31.47%；凈利潤10.3億元，同比上漲27.5%。

規(guī)模增速超過收入增長(zhǎng)的邏輯也不難理解，華潤萬象生活更賺錢的業(yè)務(wù)是商管類，如今多次補(bǔ)充的卻是住宅類項(xiàng)目，住宅物管擠壓了商管營收比例。

期內(nèi)，在管住宅及其他非商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目數(shù)1317個(gè)，較2021年同期新增700個(gè)，在管總建筑面積為2.4億平方米，同比增長(zhǎng)1.2億平方米。

而商管業(yè)務(wù)方面，今年上半年，其在上海、成都、廈門等城市成功獲取了7個(gè)第三方購物中心項(xiàng)目，新開購物中心6個(gè)，距離許下的全年新開18個(gè)項(xiàng)目仍有一定距離。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)k線》統(tǒng)計(jì)，2020年、2021年及2022年上半年，其商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)的營收占比分別為42.7%、40.2%、36.5%；同期的毛利潤占比分別為66.2%、62.8%、57.9%。

商管營收占比下滑，盈利能力也有所式微。2022年上半年，其商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)的整體毛利率約為50.3%，較上一年同期的53.2%下滑2.9個(gè)百分點(diǎn)。

在住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率上升3.1個(gè)百分點(diǎn)的情況下，也未能將整體毛利率堆高。2022年上半年，華潤萬象生活的整體毛利率約為31.7%，較去年同期下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

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