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作者：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

本文作者：广东省城规院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

近期，地产股迎来了久违大涨，很多人咨询我，是不是楼市政策会有大调整？消息面上，各种版本都有。看来，需要对楼市未来发展的大方向，做一个系统性的梳理。中秋小长假，利用这个难得的闲暇，笔者把近期的一些思路、思考和大家分享，正本清源并以正视听。

01.

先看大环境。从近期对行业、市场的调研看，从没有感到这么难！倒并不是说，经济多差（还在正增长），而是不断蔓延的信心低落、预期悲观，甚至迷茫。问题是，就在几年前，还是一派乐观景象，比如新消费、出境游、换房潮、“互联网+”……。向上向好，都是确定性的。

那么，到底发生了什么？

从根本上讲，因为我们过去几十年的发展太顺了。举个简单的例子。2007年，我毕业那会儿，一下子拿到3个offer（绝不是凡尔赛）：大学教职、金融管理部门、某大行总行的博士后。

最后，遵从内心，我去了一家政府的研究机构！

我想说的是，那些年经济高速发展，工作机会很多。但是，高速发展和唾手可得的工作机会，有“超前繁荣”“过度繁荣”的成分。举个例子，全国建成或在建的各级新区、开发区，总数超过3500个，基本是在过去20年创造出来的。我国建成区能把88%的中国人装进去。

这么多新区，能创造出多少基建投资，多少房地产，多少贷款的机会；企业入驻、居民入住以后，能带来多少产值、多少消费。搞建设的钱哪里来？很大程度是“房地产+金融”的硬核组合驱动起来的。一旦地产下行，想方设法拉起来。久而久之，直线上升和繁荣就是想当然的。

02.

这很容易把一个人的胃口拉高，很容易把趋势推着走，当作个人能力。试想，原来可以轻松获得的红利、伸手就能摘到的果子，突然间没有了，心理能适应吗？身处地产、金融、互联网、新消费等行业的人群，深有体会。GDP、企业业绩、个人收入或资产等。每年都要增长。

一旦不增长了，就觉得不正常！

过去，市场范围外延式扩张，每年确实能够增长。某些年份实现不了，就会想当然地认为，政府会努力、企业会努力、个人会努力，增长一定会实现。地方有GDP锦标赛、企业有业绩考核、个人有面子压力（换个大房子、小孩要上补习班）。各方都努力，增长目标实现了。

过去，这种“增长”的想当然，都实现了。

真实需求真的没那么大，但人为拉高的供给，会创造需求。不行的话，就通过负债驱动。某一线城市外围，2015年的房价只有7000元，购买的主力主要是做小生意、货车司机、打工者等外来人口。经过棚改、放宽落户、轨道交通规划三波刺激，房价已到了2万元了。

这期间，看着房价不断涨，很多人加了杠杆、透支了父母的积蓄。一开始不敢加杠杆的人，后悔自己胆儿小，后来也跟着冲进来了，杀红眼的也有。很多职业炒客，手上有十几套房子，分布在很多城市。这几年，房地产源源不断的需求，就是这么驱动的、就是这么创造出来的。

过去的逻辑走不下去了，告别了债务增长、告别了资本的镀金时代。但是，增长的心理预期下不来，就内卷、内耗、内斗。于是，预期悲观和无力感就来了。这种状体下，靠加班、打气、团建、压KPI，解决不了问题；靠内卷、内耗、内斗等都解决不了。那怎么办呢？

当走到死胡同了，就要跳出旧的框框，才会豁然开朗。

用领导的话来讲，开新局！

以房地产为例。现在，行业全链条下行、市场确实低迷，各地都在挖苦心思、绞尽脑汁地纾困、救助。但想一想，楼市在历史最高位上，徘徊了多少年了？从2016年算起，已经有6年。老实讲，这是住房需求基本满足以后，狂飙突进的6年，也是房价非理性上涨的6年。

再怎么刺激、再怎么纾困，限购放开、杠杆放开，也只是“有房一族”买二套、买三套，换更大的房子。本质上，还是在原有框架下打转转，无法改变供给过剩、需求不足的困局。

03．

那么，“有房一族”的房哪来的？就是世纪之交“房改”和随后10年的“经适房”政策红利下，从非市场化（房改房）或半市场化（经适房）到市场化（商品房）而来的。从而，在一夜之间，城镇人口积累了第一桶金。这第一桶金，启动了商品房需求，也驱动商品房供给。

后来，我们加入WTO，带来工业化，进一步支撑城镇化，让商品房市场的需求和供给规模，都上了一个台阶。这是本世纪前20年楼市的主旋律，也是现在3亿中产及以上收入人群，之所以成为中产、甚至成为富豪的主要源泉。近几年，楼市火热，主要是这3亿人在驱动着。

这几年，楼市还在高位运行，靠的主要是杠杆驱动下的资产配置！但现在，这个驱动力(行情838275,诊股)下降了、被透支了。再靠旧的动力来续写楼市的繁荣，支撑楼市的体量在高位平衡，不可能了。现在，城市的基础骨架、基建设施、四梁八柱、商品房等，都建好了，且超前超规模建好了。

我们需要的是，不再是投资多少项目、建设多少高楼，开发某个新区，需要的是有烟火气的生活！简单来讲，就是把空的房子装满人，这些人能过上现代文明下体面的的生活方式：大人们有稳定和可持续的工作，小孩能接受义务教育，老年人能养老。家庭收入能支撑、可负担。

同时，居民消费产生的现金流和税收，能保证商家和企业有生意，保证社区、街道和政府运转。这个朴素的图谱就是中国经济向内需转型的方向，也是国内经济大循环和良性循环的图谱。

我们要纠偏一种认识，认为做大项目投资、城市日新月异、科技创新等等热火超强的景象，才是发展和转型的标志。科技创新要有，但更重要的是，不同层级人群，都能获得合适的工作（教育或养老）、正常地消费，也包括相对体面的居住，这就是合理的经济转型逻辑。

04.

对地产来说，过去的逻辑循环不下去了。近期楼市的运行态势，已揭示这一点。专注于住房升级的新房市场，买房的人变少了，去化率直线下降；二手房挂牌量越来越大，但很难卖出去。其中，有换房的，但更多的是想套现。但是，貌似在一夜之间，楼市需求就断层了。

有人说，城镇存量住房里，有很多房子功能很差、配套很差，甚至不适合人居住，改善住房的需求很庞大。道理是没错，谁都想住上好的房子，但有收入支撑人有多少？能加得起杠杆人有多少？

未来，房地产的新模式、良性循环，不仅是“老三亿人”过上更高品质的居家和社区生活，更是“新三亿人”（年轻人、新市民）能获得相对体面的居所、分享城市发展的诉求。放在更大的视野下，就是未能充分或平等享受到城市和工业文明的8亿非城镇户籍人口的诉求。

这才是房地产发展的美好前景。

这个故事已经讲出来，而且要继续讲下去！唯有此，经济和社会才能像一个正常的生命肌体一样，新陈代谢和良性循环。在新的时期，我们要做的，就是全方位创造他们分享现代文明的机会、降低他们分享城市红利的成本。新基建是这样的目的、保障性租赁住房也是这样的目的。

眼下，“新三亿人”能否融入城市，取决于他们有没有一套体面的房子、良好的社区和均等的服务。未来，房地产就是内需，就是消费，保租房和普通商品房就是未来供给侧改革的着力点，这是房地产不得不转向的新路径。唯有此，虚高的地产才能软着陆，发展才能真正安全。

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