文/樂居財經楊宏彬

在強有力的調控之下，房地產市場的邏輯已經發生了根本變化。然而，即使高毛利紅利不再，但市場的基本需求和合理的利潤空間依然存在，經營穩健、財務安全的房企將在這一輪行業調整中獲得可持續發展的機會。

作為國內的頭部房企之一，招商蛇口在保持平穩發展的同時，也維持著財務的穩健，以高品質的發展，穿越周期。

【資料圖】

8月29日晚，招商蛇口（01979.SZ）發布2022年半年度報告。期內，招商蛇口實現營業收入575.62億元，同比增長28.90%；歸屬于上市公司股東的凈利潤18.87億元。截止2022年6月30日，招商蛇口總資產達8803.79億元，同比上升6.11%，歸母凈資產為982.8億元。各項核心數據穩中有進。

于報告期末，招商蛇口剔除預收款后的資產負債率為62.38%，凈負債率48.96%，現金短債比1.48，三條紅線均符合監管要求，屬于“綠檔”房企，彰顯了企業在財務上的穩健。

招商蛇口在中報中表示，2022年是公司的“品質年”。“品”是持續做優產品質量，提升服務質量，夯實公司品牌；“質”是在新形勢下推進“三個轉變”落地，全面提升發展質量。

銷售排名前進，斬獲優質土地

地產銷售是招商蛇口主要的經營業務之一，在2022年上半年，招商蛇口該業務的發展保持穩健的姿態。

2022年1-6月，公司累計實現簽約銷售面積487.51萬平方米，同比減少36.71%；累計實現簽約銷售金額1,188.27億元，同比減少32.86%。

雖然數據同比有所下降，但放在整個行業里，招商蛇口是在前進的。在全國房企全口徑簽約金額排名中，招商蛇口排行第6，較去年同期提升一位。同時，招商蛇口在上海、合肥、蘇州、西安、重慶、武漢、昆明、南通、徐州、煙臺、紹興、中山、無錫、太倉共14個城市銷售金額排名前十，城市深耕成效進一步凸顯。

據了解，2022年上半年，招商蛇口建立了項目分級管理機制，分城市、分板塊實施差異化銷售政策，大幅提高管理顆粒度和精細度，線上營銷繼續發力，線上獲客量逐步提升。

土地是房企的生命線，在2022年上半年，堅定“區域聚焦、城市深耕”的發展策略，資源獲取聚焦“強心30城”，深耕其中“6+10城”，累計獲取土地27宗，新增計容建面419.87萬平方米，權益面積264.51萬平方米。主要聚焦于上海、北京等一線城市以及杭州、蘇州等長三角重點城市。

財報顯示，招商蛇口獲取土地的方式多元化，除在土地市場拍下土地外，還通過布局舊改，采取收購等方式獲取土地，土地成本權益支出合計233億元。

實際上，截止8月末，招商蛇口又持續在上海、深圳等一線城市獲取多個核心地塊。

輕重并舉，打造新增長曲線 

招商蛇口在開發業務穩健發展的同時，各持有運營的業務也表現不俗。

報告期末，招商蛇口擁有的可出租物業總可出租面積489.41萬平米，包含公寓、住宅、別墅、寫字樓、廠房、商鋪及商業中心等多種業態。

集中商業為招商蛇口“十四五”戰略規劃中著重打造業務主賽道。招商蛇口經營管理的處于運營期的主要集中商業項目共29個，布局在上海、深圳、南京、蘇州、成都和重慶等16個城市。今年上半年開業的常熟琴鳴商業廣場與常熟琴湖溪里集中商業出租率分別為100%及99.8%。

招商蛇口運營管理的寫字樓項目主要布局在深圳、上海、武漢等城市，共24個項目；長租公寓（含未開業項目）合計布局全國21城，約3.7萬間。2022年上半年招商蛇口實現出租收入15.93億元，總體出租率80%。

年報顯示，招商蛇口的自有酒店品牌為“伊敦”和“伊敦睿選”，報告期內公司首家海外自主品牌酒店——吉布提伊敦睿選國際酒店已舉行揭牌儀式，預計年內正式對外營業。截止2022年6月30日，招商蛇口運營管理中的酒店共14家，包括國內12家，國外2家，客房2,485套，酒店收入1.80億。

招商積余為招商蛇口的物業平臺，報告期內，招商積余實現營業收入56.46億元，較上年同期增長18.16%，在管項目1,803個，管理面積達3.01億平方米。新簽年度合同額15.95億元，同比增長17%。物業平臺的發展為招商蛇口的營收的增長做出不小貢獻。

降本增效，財務安全

得益于良好的經營，招商蛇口的經營現金流達到了36億元，同比增長29.8%。根據過往經營數據，招商蛇口已經連續3年經營現金流為正。

債務方面，截止報告期末，招商蛇口的融資余額1987.44億元，其中銀行貸款為1263.51億元，債券為454.37億元。其中，短期借款僅為3.18億元，一年內到期非流動負債為316.97億元，而招商蛇口所持的貨幣資金為779.45億元，覆蓋短債無壓力。

報告期內，招商蛇口的融資成本保持在低位，曾多次低息發債。

4月21日，招商局蛇口成功發行了2022年度第二期超短期融資券，該債券發行期限180天，發行總額10億元，發行利率僅為2.4%。6月7日，招商蛇口成功發行40億公司債，票面利率僅為3.50%。

年報顯示，招商蛇口債券的融資成本區間為2.4%-5.4%，保持行業低位。上半年綜合資金成本4.1%，較年初降低38BP。

三道紅線指標方面，招商蛇口依然穩居綠檔。據了解，在2020年末及2021年末，招商蛇口均為“綠檔”房企。如今，在維持的基礎上，個別指標有所優化，現金短債比由2021年末的1.25升至如今的1.48.

關鍵詞： 招商蛇口走穩品質年丨中報風云?