文/乐居财经邓鑫妮

京城佳业（02210.HK）的名字乍一看不像是做物管的，既没有现如今大受追捧的“智慧”元素，也没有体现“物业”二字。

但是凭借独特的胡同业态，京城佳业顺利闯关，成为第50家在港交所挂牌的物企。

【资料图】

突击上市，后劲却稍显不足。复盘京城佳业上市近九个月时间的资本表现，股价下挫、成交量长期冷淡；盈利情况也延续了上一年的整体走势，营收增长而净利率低位潜行。

8月5日，京城佳业公布了部分2022年中期财报内容。公告显示：京城佳业营业收入约6.66亿元，净利润约5309.72万元，净利率7.97%。

京城佳业吃到了胡同物业的红利，但一招鲜吃遍天却有些困难。据最新透露的净利情况，其盈利依旧处于低位，7.97%的净利率与2021年港股物企平均13.76%的净利率水平相比，低出5.79个百分点。

资本层面，京城佳业的股价变动停留在7月26日，近期换手率为“0”。

今年5月，京城佳业拉来旅文集团做外援，在海南成立合资公司从事政府物业服务。其他业态也在外拓，收购了卓联物业60%股份，加码商管业态。

淡化“胡同标签”，布局海南，京城佳业能否走出“低速困局”？

挑选国资伙伴

海风吹去几分燥热，咸湿的空气弥漫在海滩。7月20日，一身干练着装的京城佳业董事长张伟泽现身三亚。

与三亚旅文集团商业运营管理有限公司（简称“旅文集团”）共同成立的佳业旅文（海南）城市服务有限责任公司（简称“佳业旅文”），是本次考察的重点。

“深耕三亚市场，扩大京城佳业在海南的知名度和品牌影响力。”张伟泽言简意赅道明目的。

与旅文集团的合作还要追溯到两个多月以前。

5月11日，京城佳业发布公告称，公司与旅文集团订立发起人协议。

根据发起人协议，京城佳业将与旅文集团成立合资公司，合资公司主要将于海南省三亚市从事政府物业服务以及其他物业管理延伸服务等业务。

次日，公告内容已经落地。佳业旅文注册资本1000万元，其大股东为京城佳业，持股51%，余下49%股份由旅文集团持有。

旅文集团为独立第三方，是一家由三亚旅游文化投资集团有限公司全资持有的公司，其最终实益拥有人为三亚市国有资产监督管理委员会。

京城佳业称，通过成立合资公司，公司将扩大京外市场规模，进一步拓展全国服务版图，有利于公司经营收入和品牌。  

从京城佳业的服务版图不难发现，从北至南，其业务浓度有所减弱。据2021年财报，其在海南尚未有业务落地。

与国资背景的企业谈合作，京城佳业谙熟于心，旅文集团如此，更早之前收购北投集团旗下商业物业也是如此。

京城佳业内部，住宅和非住宅的规模相差近40个百分点，但是对物业管理服务的贡献度相差不到一成，换言之其非住宅业务的收入水平更高。

4月29日，京城佳业收购了卓联物业60%股份，后者原本的大股东是北京市国资委旗下的北投集团。

卓联物业主营商业物业，但这并非京城佳业的传统强项，该业态面积仅约130万方，占总在管面积的4%。

京城佳业上市的时间并不长，但仅公告的两笔外拓，合作伙伴都是与其有着相同背景的国资企业。

低速困境

胡同、北京、国资……京城佳业身上的记忆点并不少，但这些特点往往是把双刃剑。

偏保守的国资物企，往往会陷入成长性差、盈利能力较低、发展速度迟缓的窘境，想要冲破枷锁激发活力并不容易。

已经过去的2021年业绩，京城佳业多项数据排在上市物企末端，规模涨幅、营收涨幅、净利率和毛利率等关键业绩指标均低于上市物企平均值。

去年末，京城佳业总收入12.25亿元，同比增长12.29%；总在管面积约3160万平方米，同比略微上浮8.8%。

截至2021年12月31日，京城佳业合约管理面积约为3408万平方米，其中2021年新增约312万平方米，同比增长10.1%；其中大部分为关联方输送，独立第三方仅新增69.7万平方米。

同期，京兆佳业在管面积约为3160万平方米，较上一年同期增长8.8%。而其来自第三方项目的在管面积约为1290万平方米，占比40.8%，余下近六成为关联方输送。

除了规模增速较低，京城佳业的毛利率水平也不算高。截至去年末，其整体毛利约为2.73亿元，毛利率22.3%，低于上市物企平均30%的毛利率水平。

京城佳业整体毛利率水平较低，与其增值服务发展成色不足有关。一般而言，社区增值服务往往是物企拉高整体毛利率的一把利器，然而京城佳业的社区增值服务毛利率水平仅有16.3%，在所有上市物企中吊车尾。而非业主增值服务36.5%毛利率相对可观，业务体量占比却并不高，营收1.45亿元，在总收入中占比11.8%。

净利率虽然多年来稳定增长，但基数小、涨幅低，2022年上半年也仅有7.97%。2018年-2021年，其净利率分别为4.51%、4.89%、6.3%、6.87%。

关键词： 淡化胡同标签 京城佳业难解低净利率