【資料圖】

來源：鳳凰網財經《封面直播》

主持人：武辰

文：連衛民

隨著一系列政策和文件的出臺，“保交樓、穩民生”成為樓市的重中之重。在房地產市場低迷動蕩之際，下半年提振住房消費該怎么做？如何實現“保交樓”？該不該取消預售制？7月29日，鳳凰網財經《封面直播》對話易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進，探討“保交樓”背景下，樓市的變化和下半年的走向。

嚴躍進認為，目前樓市進入底部，復蘇時間可能比較長，購房者不用太急買房。可以好好挑一挑，同時還可以好好還一還價格。

針對在網上引起爭議的“該不該取消預售制”的問題，嚴躍進認為，預售制可能會在2025年前后被取消。而取消預售制后，就再不會出現老百姓(行情603883,診股)買到爛尾樓的情況，能百分百杜絕爛尾樓問題。

對于未來的購房模式，嚴躍進表示，未來房地產市場肯定會朝著現房銷售模式發展。在這種模式下，房子最終會成為消費品，像買包一樣方便。購房者可以在交易平臺直接下單，不滿意再去退。

在談到如何規避買到“爛尾”項目時，嚴躍進給出兩點建議——一是要多關注新聞，包括樓盤信息和開發商背景；二是要多關注政策動向。

針對市場上關于“取消限購限貸”的提議，嚴躍進表示贊成。他認為大范圍取消限購限貸都是沒有問題的，關鍵是在于該如何確保房地產市場不會因此出現房價炒作。

未來買房會跟買包一樣容易，在網上就能下單

封面直播：如果將來都是現房交易了，是不是可以避免很多問題的出現？

嚴躍進：未來的模式也是很清晰的，可能就沒有售樓處了，以后都是現房，售樓處就不存在了，到樓盤里就可以買了。我看上這個房子，付了30萬首付，當天就有銀行貸款貸好，當天就收到房產證，就把這個房子買下來。

這是未來很自然或者大家期待的模式，甚至這個房子是精裝修的。所謂叫拎包入住，付錢就可以拎包入住，最終房子就變成消費品了。以后買房直接當天就能買到房子當天辦理產權證，很多手續都辦好了。

這些接下來可以嘗試，有些城市可以先慢慢試點，讓老百姓不用擔心未來的不確定性。這種不確定性對房屋買賣傷害程度比較高。有些地方已經在試點，現房加精裝修加買房即交房產證，三個點把它結合起來，這個就很順暢。

如果能做到這個，后面再加保險機制，后續就可以類似淘寶或者天貓好房直接下單，如果不滿意再去退，房子反正在那里。這就是消費品概念，這個不是純理想的，后續肯定能實現。

封面直播：最終房子有可能變成消費品，就像我們買包一樣方便，甚至可以在電商平臺下單，這是您認為未來房地產發展的愿景？

嚴躍進：對。可能有人會問老百姓現在不放心，必須要去相應的售樓處去看一下。實際背后還是因為害怕買到不滿意的房子無法去退。以后這個制度可以越做越順暢，房子買了以后當天或者一周之內不滿意可以退等等。這些政策配套做到位，我認為房子完全可以朝著消費品的方向去走的，這個模式肯定能夠實現。

取消“限購限貸”沒問題，要防范取消后的房價炒作

封面直播：相關部分在針對房地產的政策中特別強調了要“用足用好政策工具箱”。您認為在用足用好政策方面有沒有新的政策可以期待？比如說我們上半年已經推出了一系列貸款的放松政策，您覺得足夠嗎？

嚴躍進：不管是“保交樓”也好，還是其他的政策，最終要解決的問題都是提高房地產市場的交易活躍度。如果房屋買賣市場不活躍，單純靠外面資金，是不行的，因為輸血不是造血。

所以用好用足或者用足用好政策工具箱，關鍵要朝著提振房地產交易行情這個目標去走。“保交樓”或者其他的政策，都是衍生出來的問題。只有房地產市場行情從底部開始復蘇反彈，才是最關鍵的核心問題。只有交易活躍，很多問題才能夠得到解決。

舉個例子，現在有些地方講購房契稅優惠政策，契稅優惠50%、25%等。我覺得這個政策要有優化的地方，為什么？因為現在的政策是補貼，購房者要先交這個錢，然后申請再退，這不就很麻煩很折騰嗎？背后的工作完全可以讓相應部門自己去做，老百姓買房時直接2萬塊錢就不用交了。

現在房地產的政策絕大多數都是跟2014年-2016年的政策差不多，除了公務員買房補貼等這些營銷新花樣，核心的內容并沒有太多的變化。但是現在房地產遇到的問題、遇到的形勢跟2014年到2016年期間肯定是完全不同的。我們現在遇到的壓力是比較大的。所以要基于新的情況，政策方面要有新的表現。

例如我們現在經常講二、三孩家庭多買一套房，是從住房套數角度刺激購房需求。實際上關鍵要解決住房面積，家里有三個小孩子，鼓勵他多買一套房，這不是最解決問題的。讓他買180平米、200平米的大房子才是最核心的。否則你讓他買第三套，有些房子超標了，相應稅費成本也比較高，這個也不行。

封面直播：現在有人提出地方政府可以消限購限貸，您覺得會不會有比較好的促進作用？

嚴躍進：是可以取消，大范圍取消都沒問題。關鍵是怎么確保房地產市場不會因取消出現房價炒作。實際過程中可能會出現“一旦取消限購限貸，老百姓有了購房資格后，房價被炒起來”的現象。而房價一旦被炒作，就會出現虛假房源、私下亂收費等情況。

我認為80%的重心可以放在取消限購限貸上，比如城市郊區層面完全可以放松，在那個城市已經有社保記錄或者工作證明的，去買一套沒問題。穩定房價是很重要的目標，因此如果取消限購限貸，需要把配套性的保障工作做好。

取消限購限貸的核心就是刺激住房消費需求，讓約束減少。市場交易的活躍是好事，因此下半年圍繞提高市場活躍度的措施或將更多地出現，目的就是通過減少購房環節，增大房地產交易的便利性，讓購房者在交易中的摩擦系數減少，從而讓交易更加平滑、順暢。

取消“預售制”后，可以完全杜絕爛尾樓問題

主持人：前不久關于要不要取消預售制的話題在網上也引起了很多爭論，您覺得什么時候可以取消預售制，實現現房模式？

嚴躍進：關于現房的新模式，現在是2022年，到2025年時可能會推出。換一個角度去理解，到2025年時可能房地產市場關注度就已經下降了，老百姓手里已經開始有房了，對買房的迫切程度相對來說會減弱。所以在政策要推的時候，恰是房地產市場本身要走下坡路的時候，所以說這個點我們覺得也是很有意思的。

為什么預售制下出現爛尾的問題，但是老百姓還會買房？說白了是房地產市場正處于上升期，正是大家想買房的時候，所以預售時就想買。過幾年，大家都有房了或者租房實現租住同權，這時大家對房子的關注度會減少。

大家會覺得有現房可以選，為什么要買期房？市場接受程度方面也會主動進入到現房模式。這個時候，房地產市場沒那么瘋狂，進入成熟、理性，小幅往下走的階段，這在2025年以后相應政策落地就會到位，也會比較容易接受。

封面直播：現在很多人提到爛尾樓就想到預售制，如果取消預售制真的就能百分百杜絕爛尾樓了嗎？

嚴躍進：取消預售制后，就再不會出現老百姓買到爛尾樓的情況，能百分百杜絕爛尾樓問題，因為沒有完工的期房已經無法買賣。相當于我們去面包店里買面包，肯定是買成品，能夠直接吃的，不可能買沒有做熟的面包。

從大方向來看，取消預售制的政策是沒問題的。但是你會發現市面上能賣的房子就會越來越少，因為開發商可能要三年才能完工，這三年弄不好它自己就爛尾了。

所以站在老百姓角度，我認為現房銷售的模式出發點是很好的，肯定要朝著這個目標要走。但是站在政策決策通盤考慮的角度，企業的資金、財務壓力、新房和二手房的關系等，這些都要考慮，所以不是馬上能夠實現的。

如何避免買到“爛尾樓”？嚴躍進：多關注新聞和政策

封面直播：在目前的情況下，普通人購房時應該如何規避潛在風險，避免買到爛尾樓？

嚴躍進：一是要多關注新聞。在選購房子時，不僅要關注房子本身，還要多關注背后房企的消息。比如房企有沒有債務違約或者其他負面信息。如果有家企業加快賣房，債務出現違約，你就要想到可能這家企業明年就會出現停工情況，有可能會出現爛尾、暴雷的風險，因此你在買房時就要多注意。

二是要關注政策動向，包括購房城市接下來的政策會發生哪些變化、不同物業市場未來可能會出現怎樣的走勢等等。比如雖然最近整體市場不好，但有些豪宅的市場還是可以的，有比較大的資金進入到豪宅市場。從這個角度來講，一些豪宅的價格不見得會下跌，還是會保持堅挺。再比如，如果有些剛需的庫存多，那么下半年可能會降價，那你在買房時就可以稍微砍價。

下半年，尤其8月份以后，地方樓市政策對購房者產生的影響會進一步顯現，整體的政策方向會是趨于寬松。

現在不是買房的好時機，可以先挑一挑不用著急

封面直播：如果從全年來看，現在這個時點是買房比較好的時機嗎？

嚴躍進：購房者既然會問“現在還是接下來買”的問題，無非就是等房價降價，希望它低一點。但是在實際過程中，房價很少有特別快速下跌的。要不要快速買房？我認為急不得。

現在市場進入底部，這個底部時間會比較長。它會有小幅復蘇，但這個復蘇的過程可能是在今年四季度或者明年上半年，不會這么快的起來。哪怕市場交易量數據能夠拉起來，房價未必會出現大幅度漲價，這個基礎不存在。

所以購房者不用太急，可以好好挑一挑，同時還可以好好還一還價格，為自己買房爭取到比較大的好處或者優惠。你可以多了解下中介的心態，中介現在能找到客戶也不容易，可能價格會談的低一點。如果買二手房，也要了解房東心態。房東著急賣房可能是遇到資金壓力，去講講價的話可能也會有比較大的降價。能為自己買房爭取到比較大的好處或者收益。

只要房子能開工、復工、竣工，老百姓就不會惡意停貸

封面直播：中央提出要“保交樓、穩民生”，您覺得在具體實施過程中，房企包括銀行等應該如何做？

嚴躍進：一般而言，“停貸”是商業銀行的問題，是還貸者或者購房者受到收入水平影響出現可能性的違約。而現在我們講的停貸，它本質原因不是說老百姓受到收入等因素影響，它其實也是一種情緒。房子不開工，一直停工，老百姓就會有對抗的情緒。

所以反過來講，要解決這個問題，也是好解決的。很合情合理的一種做法就是，既然老百姓說現在不開工就要停貸，反過來要解決這個問題就是房子要開工、復工、竣工。這些工作做到位，老百姓就會愿意去償還每個月的月供。

解決這個問題的思路是很清晰的，也沒有太多的懸念。只要開發商、銀行把這些工作做到位，老百姓不會惡意的去停貸。站在這個角度來講，下半年只要對預售制監管到位，相應的開發商拿到比較充足資金，能夠正常開工。那么解決當前的“停貸”“停供”的問題，基本上來就講沒太多的懸念。

關鍵詞：