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文/樂居財經 鄧鑫妮

“物管股似乎還沒有觸到底。”一位持有上市物企股票的投資人有些擔憂。

2020年和2021年的狂飆突進，讓外界見識到這個資本寵兒的爆發力，但隨著地產持續爆雷，物管股的后勁稍顯不足。

天花板早已經看到，但是底在哪里，目前還不知道。遇冷的市場急需一場資本的鼓舞，可能是碧桂園服務重回市值巔峰，也可能是萬物云刷新募資金額強勢登陸交易所，但就目前已經在資本角斗場的物企而言，往往事與愿違。

7月27日一早，碧桂園宣布配售8.7億股股份，牽動了碧桂園服務的股價神經，開盤40分鐘，碧桂園服務下跌8.7%。而就在一周以前，碧桂園服務5天累計下跌幅度超三成，公司不得不出面回購救市。

曾經意氣風發的恒大物業，也被一筆134億元的現金“案中案”拖得身心俱疲。幾天前，該事件的的初步調查結果才得以披露。

頭部物企尚且如此，其他物企的境況也大差不差。今年以來，物企股價整體走勢朝下成了常態，隨之而來的，市盈率也接連被殺低。

去年末，易居企業集團 CEO丁祖昱直言：“物管走下神壇，回歸理性。”

估值回歸理性的道路是漫長的，2022年已經過去大半，外界的風吹草動依然能引起物管股大規模回落。

然而不可忽視的是，物企也在用自己的行動挽回估值，在資本市場上見招拆招。

估值回歸理性

“48家物企市盈率下跌，平均跌幅38.7%。”代表資本預期的PE值延續了上一年的走勢，再次滑坡。2021年，上市物業企業PE倍數腰斬，和2020年相比下降53%。

據樂居財經《物業k線》統計，截至2022年7月27日，59家上市物企平均市盈率僅約11.6倍，而在去年初物業股巔峰時期，上市物企平均市盈率高達55.31倍，最高市盈率曾一度達到226.96倍。

眼下，物企最高市盈率39.55倍，即長期居于首位的華潤萬象生活；最低的是彩生活1.44倍。

而年初至今，市盈率下跌的物企已經達48家，上升的僅有7家，剩余4家今年上市不做年內市盈率漲跌統計。

資本風力變弱，一部分原因是房企向物企攫取資金，以致對后者失去信任。

7月27日上午，市盈率最高的還是上市不久的力高健康生活，一度超過90倍。就在外界猜想力高健康生活是否天賦異稟的時候，收盤前一個閃崩，市盈率掉到15.96倍。

事實上，早有業內人士指出，“力高健康生活估值有虛高嫌疑，后期回落的可能性較大。”

截至2021年末，力高健康生活在管面積1580萬平方米，期內營收約3.54億元。上市物企中，其業績并不算拔尖。且上市8天后，便被控股股東質押了75%股權，彼時其母公司力高集團被曝陷入流動性風險。

有的物企在重拾信心。去年末，融創服務與第一服務控股定下買賣協議，年初，賣方突然推翻了此前為交易達成的共識，換言之，第一服務不賣了。

賣方叫停了出售，外界猜測，當代置業或許已經有化解債務危機的方法，于第一服務而言不失為一件好事。

交易告吹之后，第一服務的市場估值逐步攀升，如今市盈率已達20.49倍，較年初增長了325.99%。

下場“救市”

市盈率倒塌，是股價下跌扇動翅膀引起的。

據樂居財經《物業k線》統計，年初至今，59家上市物企中已有40家股價下跌，9家股價上升。

股價上揚的物企中，體量能夠上頭部物企規格的只有中海物業、華潤萬象生活和綠城服務，今年以來它們股價分別上漲2.07%、0.69%和3.14%。

中海物業和華潤萬象生活有央企背景支撐，資本市場表現向來穩健。綠城服務近來雖然收購外拓減少，但是其獨特的“物業聯盟”引入不少項目，撐起了資本的想象空間。

一個多月前，綠城服務與信達地產(行情600657,診股)合資成立信綠智慧生活，使得綠城服務間接獲得了信達地產的項目。合作推起了一波漲勢，6月24日-6月27日，綠城服務股價漲幅3.74%。

資本的喜怒直接反應到股價上，一天時間就能變換好幾次表情，物企也常常能在市場反應后果斷做出行動。

上周物管股震蕩，旭輝永升服務率先護盤。7月15日中午12點公告，非執行董事及控股股東林峰已在公開市場購買合共50萬股公司股份，總代價約為335.15萬港元，即每股平均價格約6.70港元。

碧桂園服務也下場救市，7月15日-7月21日，累計回購164.8萬股，花費3691萬港元。如此賣力，收效卻不盡如人意，期間股價跌去16.77%。

場內的選手穩股價，場外的選手也在竭力注入強心針。

萬物云和龍湖智創生活若是上市，無疑是物管股的喜事。日前有市場消息稱，萬科計劃最早9月對物業管理子公司進行香港IPO，擬籌資20億美元。若能融資20億美元，折合港元約為157億，剔除手續費等之后，萬物云有望成為物業股新的“募資王”。

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