2022年6月22日，世茂服務（873.HK）發布2021年度經審核全年業績報告。2021年度，世茂服務營業收入83.43億元，同比增長66.0%；年度利潤12.17億元，同比增長68.0%。

2021年度，世茂服務四大業務板塊協同高效，布局合理。其中，物業管理服務收入41.70億元，占比50.0%，“壓艙石”作用顯著；社區增值服務收入24.48億元，占比29.3%；非業主增值服務收入8.71億元，占比逐步下降至10.4%；城市服務實現“從0到1”的跨越式增長，收入達到8.55億元。

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合約面積突破3億平方米，來自第三方占比超75%

世茂服務實施橫向一體化策略，通過收并購和第三方競標外拓，快速擴大管理面積，豐富管理業態，扎扎實實做大做強物業服務基本盤。

截至2021年12月31日，世茂服務合約面積突破3億平方米，達3.08億平方米，同比增長53.2%。世茂服務在管面積達2.41億平方米，同比增長64.6%，覆蓋107個城市830個項目，涉及住宅、高校、產業園及醫院等多元業態。

值得一提的是，無論是在管面積還是合約面積中，來自第三方占比均超75%，分別是75.8%和75.3%；非住宅物業占比均不低于40%，分別是42.3%和40.0%。

背后則是，世茂服務構建了獨立發展的能力，建立起了極具自身特色的市場外拓體系，有效地培養和提升外拓能力，同時擴大對非住宅項目的市場拓展。2021年，世茂服務第三方競標外拓成績斐然，新增外拓面積達6160萬平方米，同比增長162.1%，取得北京郵電大學等優質標的。

在市場拓展過程中，世茂服務優先發力高能級城市，實施集中化策略，2021年設立五大中心城市，并以此為基礎，執行中心城市深耕計劃。在已進入的城市中，不斷提升管理濃度和業務密度，實現單城市規模效應最大化，釋放價值。以杭州單城市為例，合約面積從2019年230萬平方米，提升到了2021年的1540萬平方米，實現了跨越式發展，大大提升了杭州單城市的業務綜合運營實力。

2022年，世茂服務將繼續大力拓展市場，獲取更多第三方項目，繼續夯實能力，全面升級策略，持續提升戰斗力。

布局城市服務、居家養老等關鍵賽道，構建專業能力

在規模增長的同時，世茂服務還高度重視能力建設，實施縱向一體化策略，于2020年8月合作浙大新宇，深耕高校園區服務細分領域，2021年以來，通過投資拓展，布局城市服務、居家養老、醫院物業等關鍵賽道，構建專業能力。

2021年以來，世茂服務與9家公司達成股權合作，包括浙江野風物業、武漢瑞征物業、蘇州天翔物業、湖南吉立物業、泉州友達置業、新大地物業等6家物業服務類公司；其中湖南吉立物業服務湘雅系和省人民系兩大核心醫院體系，在湖南醫院物業市場具有領先的地位，有助于世茂服務提升醫院物業服務能力。

2021年10月29日，在上市一周年之際，世茂服務正式發布城市服務業務，定位“城市大管家”，重磅發布針對城市服務研發的服務產品體系，致力于實現“服務讓城市更美好”的發展愿景。為了更好推動城市服務業務落地，目前世茂服務設立城市服務業務發展中心，還成立了空間運營公司、智慧管家公司等城市服務專業公司。

在城市服務業務方面，經過前期探索，世茂服務已在全國拓展了宿遷市宿城區、哈爾濱市阿城區等15個樣板城市；2021年4月以來，世茂服務通過合作世路源環境和金沙田科技，快速構建起城市服務的綜合能力，并進入大灣區和長三角等核心市場，具備了在全國推廣業務的管理基礎和人才隊伍儲備。借助兩家公司在城市服務、環衛業態的優勢地位，世茂服務將擴大市場占有率，快速匹配公司的發展戰略，快速做大做強城市服務業務。

2022年以來，世茂服務旗下金沙田科技市場拓展捷報頻傳，不僅為北京冬奧會“護航”，負責張家口賽區崇禮區、宣化區生活垃圾轉運保障項目，還中標弋陽縣城區、安溪縣感德鎮、藍田縣、長豐縣雙墩鎮、洋縣、南昌縣八一鄉、府谷縣等多個千萬級城鄉環衛一體化項目，其中藍田縣和洋縣相關項目合同總金額均超億元，分別達3.48億元、1.22億元。

世茂服務旗下世路源環境成功中標和續簽貴州畢節市金海湖新區環衛服務，在服務面積擴大的同時，合同總金額提高至1.20億元，此次續簽以后，有望為其連續服務10年；5月又成功中標和續簽深圳市羅湖區蓮塘街道環衛作業服務項目，合同總金額超九千萬元，此次續簽以后，有望為其連續服務6年。

世茂服務還通過合作養老服務公司椿熙堂，推動“物業服務+養老服務”模式，以輕資產模式運營，布局居家養老服務細分賽道。

通過上述投資拓展，一方面，世茂服務有效提升重點區域內的業務規模和項目濃密度，提升區域綜合實力；另一方面，迅速布局城市服務的業務網絡，成功卡位增值服務的關鍵賽道，建立起核心能力。

世茂服務還對所有被收并購公司，都實行了一體化整合提升。通過財務、人力、風控和業務信息一體化，使得所有標的公司能夠對齊世茂服務的標準，實行內部市場化機制，實行資源共享，全面賦能，從而實現運營能力、服務品質和客戶滿意度提升。

獲得更多空間和用戶，拓展多種業態增值服務

通過市場拓展，世茂服務獲得更多空間和用戶，長期來看，還是為了培育增值服務新引擎，打造企業持久的競爭力。世茂服務在管面積迅速擴張，覆蓋戶數快速增長，為增值服務的發展創造了良好基礎。

在社區增值服務方面，世茂服務主要圍繞用戶和資產展開布局，重點關注本地生活、社區教育、家居家裝、居家養老等高潛力賽道，打造核心競爭能力。2021年度，世茂服務社區增值服務收入24.48億元，同比增長53.0%，實現高速增長。

同時，世茂服務還積極拓展多種業態增值服務，向高校、醫院、產業園等多種非住宅項目提供種類豐富多樣的增值服務。

其中，2021年度，校園增值服務實現收入4.62億元，同比增長100.3%。世茂服務依托浙大新宇，立足高校，為師生提供包括餐飲服務、住宿服務、商貿服務等多種圍繞校園學習生活的各類增值服務。未來，世茂服務將重點發展團餐業務，以高校團餐業務為基礎，抓緊高校后勤社會化改革大趨勢，在擴大規模的同時，提升區域團餐項目密度；以企事業單位、醫院、各類園區等團餐業務作為有效的補充，提高團餐業務的利潤率和行業競爭力。

形成“四大業務組合”，發展“高品質的增長”

今后，世茂服務致力于形成“四大業務組合”，不斷完善綜合物業管理、多元增值服務、城市服務三大業務組合，創新發展數字科技業務內容，將以專業公司形式做模式試跑和業務培育。

2021年，世茂服務全面構建“使用者回應型”組織，通過“高品質服務”，提升客戶滿意度和黏性，取得了客戶滿意度94.20分的好成績，為推廣增值服務創造更多機會。2022年，世茂服務將更加關注業務品質，深度夯實業務，發掘更多內在價值，發展“高品質的增長”。

具體來說，在業務規模上，兼顧總量、結構和品質指標；在經營能力上，更加關注經營效率，經營性現金流和長期可持續性；在客戶價值上，通過提升服務滿意度和客戶黏性，創造更高價值；在運營管理上，從戰略、運營、組織機制和人才四方面入手，全面實現運營管理的高品質。

在世茂服務管理層看來，在國家政策的鼓勵和市場發展的機遇下，物業服務行業經歷40年發展，迎來了最好的發展期。

展望未來，世茂服務定位中國領先的綜合物業管理和社區生活服務提供商，并立志在未來邁入物業管理行業頭部梯隊，致力于成為中國領先的城市全場景生活服務商，堅持做長期主義者，為客戶創造美好生活。

關鍵詞： 世茂服務2021年奮楫高質量發展四大業務板塊協同高效