观点网作为一家小型房产代理商，迪赛基业向资本市场发起了第三次冲击。

4月20早间，港交所披露，收到来自迪赛基业控股有限公司递交招股书。根悉，迪赛基业控股是宁波及苏州一手房地产市场的房地产代理及咨询服务提供商之一，于2001年开始在宁波开展业务营运，于2008年进军苏州。

2011年1月6日，迪赛基业成立前身宁波迪赛房地产销售代理有限公司，4年后则整体变更为宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司。

迪赛基业曾于2016年在新三板挂牌上市，后于2020年4月14日摘牌。

根据招股书显示，迪赛基业业务主要分为两部分，一是为一手房提供房地产代理服务；二是房地产咨询服务。而房地产代理服务主要包括代表房企将其项目向潜在购房者宣传及销售物业，房地产咨询服务包括物业可行性分析、投资房地产项目投资及商业可行性研究、调研等，以及对项目进行房地产开发及销售规划。

随着在宁波和苏州这两个城市持续深耕，迪赛基业与新世界发展、雅戈尔、中梁、华侨城等知名房地产开发商达成业务来往。包括代理了新世界发展的宁波K11项目，业务范围也覆盖了长三角地区和中原地区的17个城市。

根据报告显示，按2021年一手住宅及商业房地产代理服务产生的收益计算，迪赛基业控股于宁波及苏州的所有房地产代理中分别占市场份额的4.8%及0.4%。

据观点新媒体了解，作为小型房产代理商，迪赛基业控股上市之路颇为坎坷。此前曾分别于去年2月26日、8月30日两度向港交所递交上市申请，但均以招股书失效告终。

相比前两次招股书，最新这一版中最大不同之处在于，数据均已更新至2021年12月31日。

最新数据显示，截至2019年、2020年及2021年末，迪赛基业实现收益分别为1.85亿元、2.06亿、2.15亿元，对应净利润1227万元、3576万元、3812万元。

其中，房地产代理服务业务是公司最大来源。

报告期内，来自房地产代理服务的收益占总收益的94.4%、89.6%及86.7%，呈现出下降趋势。相应公司另一大业务房地产咨询服务收益占比则在逐步上升，分别占年度总收益的5.6%、6.6%及10.0%。

截至目前，迪赛基业共与62名房地产开发商签订了92个房地产代理服务项目，包含77个为住宅项目及15个为商业项目。

值得注意的是，在收益和溢利双双增长情况下，公司最核心业务住宅物业代理平均佣金率却在不断下滑。

数据来源：迪赛基业招股书

数据显示，截至2021年末，迪赛基业住宅物业平均佣金率为0.57%，创下近三年来新低，较2019年的0.80%下降了0.23个百分点。2019年至2021年，迪赛基业房地产代理住宅物业平均佣金率为0.80%、0.63%以及0.57%。

相比之下，商业物业平均佣金率虽然于2020年出现下滑，但在2021年回升。2019-2021年，商业物业平均佣金率分别为2.55%、1.48%以及2.58%。

利润率方面，2019年、2020年及2021年，迪赛基业纯利率呈上升趋势，分别为8.1%、17.4%及17.8%。

招股书显示，纯利提升的主要原因之一是员工成本逐年降低。2019年-2021年，迪赛基业员工成本分别为1.26亿元、1.13亿元、1亿元，占总收益的68%、55%以及46%。

数据来源：迪赛基业招股书

此外，迪赛基业的分包开支却在快速上升。

截止2021年末，公司分包开支为4202万元，而2019年该数字为仅为663.7万元。且分包开支占总收益的比值由2019年的3.6%上升至2022年的19.6%，上升了约16个百分点。

关键词： 迪赛基业三度递表港交所 住宅代理平均佣金率创三年新低