作者 |筱纳

出品 | 焦点财经

2021年可谓房地产行业的至暗时刻，房企彷徨，不确定事件陡增。2022年，随着行业底层逻辑和运行规则的重塑，房企的战略也出现了分化。

万科直接跳过“青铜时代”，喊出“黑铁时代”。而这一年与万科争夺A股房地产市值“老大”的保利发展，也开始输出自己的声音，称现在进入地产行业峰值右肩的“减量时代”，不过与万科“背水一战”不同，保利选择了逆势扩张。

阔别TOP3行列已久，这似乎成了央企一哥保利的“心病”。定下“重返前三”目标的铁娘子宋广菊去年已经退休，新一任董事长刘平最近在内部会议上，又定下了“进三争一”的新目标。

距离前三，保利现在确实只有一步之遥。4月18日，保利发展公布2021年年报，实现营业总收入2850.24亿元，销售规模为行业前四。在今年房企年报普遍“难产”的时刻，保利交出了一份好学生的稳妥试卷，甚至还有业内消息称，保利的人后悔数据“太好了”这样的凡尔赛说法。

正在撕掉“保守”标签的保利，一系列举动显示出寒冬时期对于规模的渴求和迫切，然而保利还面临着不小的挑战。2021年，保利净利润同比下降7.14%，归母净利润同比下降5.39%，这是保利上市15年以来首次下滑。

如今左手融资，右手拿地，逆势加杠杆的保利却说，外界认为的“进三争一”实际是一场误会？

稳增长里的下滑隐忧

今年房企的年报普遍不太好看，根据目前已公布的数据来看，营业收入超过1000亿的房企有12家，头部房企中超半数净利润下滑。

保利营业收入2850.24亿元，同比增长17.19%，在销售方面，实现签约金额为5349.29亿元，同比增长6.38%。

而在双双增长外，保利净利润、归母净利润同时下滑，这也是保利上市以来的首次。2021年保利净利润371.89亿元，同比下降7.14%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%。对此，保利表示，主要受地产项目利润率下降影响。

地产行业利润率下行，保利也没例外。2021年保利全年毛利率为26.80%，同比下降5.79%。保利表示，与行业下行趋势一致，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。

此前业内有消息称，房企财报一片惨淡，保利内部人士后悔自己数据“太好了”。不过从现在来看，其他房企既不增收也不增利，保利增收不增利似乎显得不错，然而净利润下降、毛利率承压，依旧是保利摆脱不了的隐忧。

1857亿：保利的拿地逻辑

逆势扩张是近几年保利给外界的印象，尤其在土储方面。去年保利全年拓展项目145个，比2020年只少了1个。2021年，保利拿地金额为1857 亿元， 同比下降21%，此前3年分别是2353亿、1555亿元、1927亿元。

2021年，重点城市土地出让节奏发生变化。保利称在竞争激烈的首批供地中，不追高、不盲从，而在二三批供地热度下降时，加大投资力度。从分布来看，去年保利在珠三角、长三角拓展金额占比合计为54%，较2020年提升7%。

拿地关乎房企的存亡。浙商证券发布研报表示，保利销售规模逆势增长，城市深耕效果显著；投拓力度名列前茅，精准捕捉拿地窗口。

保利的拿地逻辑在4月初《保利2021-2022年房地产行业白皮书》中就有体现。保利调研发现，城市的生命周期就是房地产的生命周期。基本面好的大中城市，人口、产业集聚，城市生命周期向上，房地产市场仍处于成长期。

保利表示要聚焦区域的有效市场，有效需求边界在退缩。以往，限购、限贷政策梯度差下需求外溢，市场边界甚至跨越行政边界；如今，限价政策压缩城市价格梯度，市场调整下需求回流高价值区，有效市场边界内的板块需求平稳，而边界外的板块需求退潮，导致过往饱受红利的“外溢板块”，如今反转为需求被倒抽的“被虹吸板块”。比如万科就曾经“踩雷”，2020年年报万科计提各项减值83.64亿元，其中存货产生的损失19.81亿元，主要是环京区域的项目。

根据克尔瑞《2021年中国房地产企业新增货值TOP100》榜单，2021年保利排行第二，新增土地货值3995.1亿，万科排名第三，两者相差54.8亿。2022年，保利拿地势头未减，第一季度新拓项目总地价达到341亿。

减量时代：“进三争一”是场误会？

逆势扩张，保利的财务指标依旧稳健。数据显示，保利2021年回笼金额5020亿元，回笼率为93.8%，在手货币资金1713.84亿元。凭借央企背书，保利去年平均融资成本为4.46%，发行公司债87亿元、中期票据100亿元.

三道红线方面，保利维持“绿档”。截至2021年末，保利发展有息负债规模为3382亿元，同比增长14%；净负债率为55%，扣预资产负债率为68%，现金短债比2.65倍。此外，保利表示公司债务结构合理，有息负债以银行贷款为主，占比约77%，一年内到期的债务占有息总量的19%，兑付压力较小。

重返top3已经成了保利的魔咒，而今年，随着恒大的退出，保利排名第四，距离前三目标越来越近，因而刘平提出了“进三争一”。

而在4月19日投资者会上，刘平再提减量时代，称不再追求单纯规模。刘平表示，整个行业在整体规模都进入了减量的时代，但是减量只是相对于以前历史的峰值，市场仍然巨大，原来的三高发展方式，以规模论英雄的发展模式，将逐步退出历史舞台。

年初保利在会议上提到的“进三争一”，刘平特别作了解释，“进三争一”是达到三个一流，第一是要有一流的核心竞争力，第二是要有一流的行业引领力，第三个一流是要有一流的企业影响力。

保利似乎正在有意消解公众印象中他们“重返前三”的执念，刘平称没有直接回答一定在规模上排在多少，行业有些企业退出，没有一个季度不在调整，保利不把排名作为经营的目标，同时表示，企业就像跑马拉松，短时间的一二三有时候按照自己节奏就水到渠成。维持市场份额，量力而行，是保利追求的目标。

2022年对于保利发展来说是个特殊年份，今年保利成立30周年，也是公司改制20周年纪念。保利作为央企改革老兵，继续在组织架构上“动刀”。比如今年保利成立了两个共享中心，坚持扁平高效的组织架构，在核心区域继续实施子公司组织裂变；比如在人才选拔上，年初一口气提拔了11位80后总经理，大力任用年轻干部。

三十而立，不知在央企国企优势凸显时期，保利发展能否真正实现字面意义上的“进三争一”。

关键词： 保利的减量时代与进三争一虚实