观点指数物流仓储行业是最近几年的热门赛道，在过去一年则涌现了相当多的大体量收购动作，无论是对整个对于企业还是对以及市场上一些大体量项目和资产包而言，机会层出不穷，的同时竞争也愈发激烈，行业“内卷”程度在不断加深。

回顾2021年，物流行业的一二级市场交易都相当活跃，出现大大小小的物流资产包收购转让，甚至有外资把某一线城市资产包“卷”到5%以下的资本化率。

从海外的经验看，仓储物流资产一直拥有较好的金融属性，经营模式清晰确定、现金流稳定，是较适宜进行资产证券化的资产类别种类。但在2021年前，国内的物理仓储资产仅有进行CMBS和类REITS等债权型的产品发行。

不过这种现象在2021年有所改变，顺丰房托REIT在香港完成募集上市。而在内地，中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT作为内地首批公募REITs也在5月31日正式向公众投资者发售。

其中公募REITs的退出对于提升增加物流资产的流动性是一个重大利好，但也有一定的疑虑，就是锁定期对于基金投资机构的限制。

另外，观点指数注意到，各大物流仓储投资机构都在重新定义自己，希望把自身更多往物流供应链一体化上倾斜靠，去地产化意向的意思是明确的。

如普洛斯定位自己为全球领先的专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资管理公司。

而万纬物流在10月调整架构，在logo中去掉了properties的字样，表示业务也不仅限于物流地产，更延伸到仓配一体化服务、供应链服务，同时也不断加码发展科技能力也不断加码，用智慧园区与算法能力提升客户供应链效能。

就连传统重资产的宝湾物流，也希望在母公司南山集团的整合下，成为提供一体化供应链物流服务的企业。

重新定义企业定位也侧面体现反映了一个现实，就是传统的物流仓储企业在拿一级仓储用地时愈发困难，在重要节点地区被京东、顺丰等产业方挤出竞争序列，改变迫在眉睫。

市场的日新月异对仓储物流提出了更高的要求。调查显示，电商销售所需的物流面积是传统线下零售的三倍以上。另外，在中国经济转型和消费升级产业背景下，租户也更为多元化。对于仓储物流行业来说，这既是一个挑战，也是一个机遇。

在发展的风口之上，中国物流资产成为国内外投资者共同关注的重点，市场竞争将更为激烈。在强强比拼之中，企业如何才能突围而出？

为此，观点指数研究院将通过长期对行业进行跟踪研究与数据分析，综合各项指标研究体系如运营、管理、品牌、创新表现等，发布"卓越指数·2022物流发展商运营卓越表现"研究成果，盘点过去一年在物流基础设施开发、运营领域表现卓越的企业，为物流供应链的发展树立榜样并提供借鉴经验，把脉行业风向与前景。

同时，3月，观点机构将举办2022观点年度论坛，聚焦房地产开发、产业园区、物流、零售新商业、物业服务乃至城市智慧服务等行业的发展，与各细分领域的领导嘉宾一起为行业贡献出真知灼见，推动行业健康可持续发展。

关键词： 内卷加速下的物流设施投资赛道