（2022年1月23日）已经过去的2021年，是错综复杂、形势急速变化的一年，这对于产业运营服务行业更是如此。形势变化瞬息万变、政策倾向转变明显、部分龙头企业辉煌不再。

发展多年，以往依据房地产开发思路的“拿地-开发-销售”的综合类产业园区已经再难推进，随着规管加严，销售型物业由于触碰到地方的关注要点，地块批准也越来越难了。

更多地方政府严格遵循“去地产化”原则，即便是在园区开发商相当关注的、可分割销售的M0用地上，出让条款也设置诸多限制，包括设置严格的投资强度要求，对研发投入占收入比重和知识产权数量都设置具体数字，以便进行有效的考核，试图将所有开发利润留在当地。

另外，市场需求也在多年发展下亦已转向。目前产业方真正需要的、政府真正希望落地的园区不再是同质化的综合类园区，而是符合产业发展逻辑的特色主题园区。

而建设、培育一个这样的园区其操作难度又是几何级上升。从专业团队建设、产业链研究到资源整合、运营服务都需要有一个全面协调与提升。

危机出现，机遇也相伴而来，只有顺势而为、积极拥抱变化的产业开发和运营企业才能持续壮大。

能有效实现产业园区"投融管退"的公募REITS已于去年年末发行至第二批，受到了园区企业的热烈欢迎，投资者对园区类REITs的关注度也相当高，市场认可度逐步提升。

如何通过运营提升资产水平，如何实现多渠道招商，既满足入驻企业需求、留住企业，又能获得地方政府认可、提高区内产业发展水平，使得所运营的项目更具备证券化的条件，这些问题对于国内所有园区运营商来说，都是必须要思考的命题。

为此，观点指数研究院将通过长期对行业进行跟踪研究与数据分析，综合各项指标如运营、管理、品牌、创新表现等，发布"2022产城发展企业运营卓越表现"研究成果，盘点过去一年在产业园区开发与运营、产城建设领域表现卓越的企业，为产业开发运营领域的发展树立榜样并提供借鉴经验，把脉行业风向与前景。

同时，3月，观点机构将举办2022观点年度论坛，聚焦房地产开发、产业园区、物流、零售新商业、物业服务乃至城市智慧服务等行业的发展，与各细分领域的领导嘉宾一起为行业贡献出真知灼见，推动行业健康可持续发展。

关键词： 产业规模扩张机遇不再 “运营为王”如何把握？