观点网一个月前，华南城在中期业绩会上分享了对复杂多变形势所带来的影响；一个月后，该公司引入了深圳国企应对不确定性。

根据12月31日早间公告，华南城控股有限公司已于12月30日与深圳特区建发集团订立认购协议，特区建发集团有条件认购华南城33.5亿股新股，每股作价0.57港元，交易所得款主要用于偿还债务及一般公司用途。

于公告日期，华南城共计拥有80.92亿股已发行股份，特区建发集团认购股份占华南城已发行股本约41.40%，以及经配发及发行认购股份扩大后的已发行总股本约29.28%。

华南城称，认购事项完成后，特区建发集团将成为公司主要股东兼单一最大股东。这也意味着华南城将从一家民营企业，摇身一变成为国企参股企业。

对此，华南城方面对观点新媒体表示，公司没有公告以外信息披露。

特区建发集团于2011年7月成立，并于2016年被深圳市政府进一步明确作为“基础设施投资建设运营平台”，主营业务包括基础设施投资建设运营、产业园区开发建设运营、战略性新兴产业投资、区域经济合作、PPP项目实施等。

截至2021年12月，特区建发集团总资产980.21亿元，净资产429.19亿元，下属全资及控股企业20家（其中二类事业单位1家、合伙企业1家）；参股企业5家，包括深圳太空科技有限公司、深圳市捷顺科技实业股份有限公司等。

对于特区建发集团而言，此番入股华南城被外界视为一笔估值较低的交易。

从定价看，配发价0.57港元较12月16日创下的52周最低股价（0.47港元）有所上浮，并接近20日交易均价（0.56港元）。而目前华南城市盈率(TTM)仅有2.44倍，市净率0.14倍，同时每股净资产达5.22港元，处于严重破净状态。

换句话说，特区建发集团斥资19.095亿港元参与配发，便获得了一家总资产约达1259.69亿港元、净资产422.77亿港元综合商贸物流企业的大股东身份。

更不消说，尽管近年来面临经营挑战，但华南城依旧手握一批商贸物流及商品交易中心项目。

截止到2021年9月底，该公司拥有深圳、南昌、南宁、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆共8个华南城项目，总规划建面8105.33万平方米；其中已购土地规划建面4318.05万平方米，可售及运营中1046.37万平方米，发展中656.69万平方米。

除此以外，华南城上半年披露已正式启动深圳华南城一期城市更新项目计划，纳入该计划的地块占地面积为43万平米，预计更新完成后建筑面积超过250万平米，能够带来超过1000亿元的商业价值。

资产规模与交易作价的反差，凸显出目前华南城面临挑战之严峻。

2016-2021财年，华南城总营业额由61.36亿港元增至113.09亿港元，毛利由29.59亿港元增至49.44亿港元，年复合增长率分别为13%、10.8%；归母净利润则由35.37亿港元降至24.15亿港元，复合增长率-7.3%。

2021-2022上半财年，华南城合约销售额减少13.0%至70.202亿港元；收入减少13.2%至61.663亿港元，其中持续性收入增加27.2%至16.831亿港元；毛利率下降1.4个点至36.6%，归母净利润6.567亿港元略微上升。

11月底业绩推介会上，华南城执行董事兼集团运营总裁耿梅提及，上半财年公司经历了“严峻的经济形势带来的考验”，包括境内外融资环境继续恶化，监管持续加强，相关行业债务危机频发，以及公司运营跨境电商项目遭受国际贸易摩擦，郑州等重点项目突遇百年大雨等所带来的不利影响，致使整体项目运营难度加大。

华南城更受关注的是资产负债情况，上半财年公司净负债与权益比例约63.9%，同比改善3个点，总负债成本由3月373亿港元微减至366亿港元，长短债比例为6:4。

这意味着华南城需偿付的短债约达146亿港元，而期末现金及现金存款仅有95.995亿港元，并不能覆盖到期债务。此外，该公司还有备用银行授信约181.851亿港元。

按首席财务总监陈茂昌的表态，华南城计划逐步减少对境外融资的依赖，为此前年公司已获得银行同意人民币82亿元长年期固定资产的抵押融资。即便如此，其总体融资渠道相比于其它房企仍受到限制。

12月15日，标普宣布下调华南城评级。该机构指，2022年2月、6月和11月华南城仍有三笔到期的大额离岸款项，总计9.7亿美元，而华南城可能会依赖于资产处置和国内银行融资提高流动性，继续从国内获得融资仍是关键所在。

如今，特区建发集团正式成为华南城单一大股东，或将带来新的转折信号。

依靠国企背书及资源协同，华南城有望解决流动性问题并优化负债成本。参考其他案例，绿城中国在中交入股后，2020年平均利息成本下降40个bp至4.9%。

新的大股东入局，同样也会导致华南城潜在的话事权易主。在配股前，华南城主要由郑松兴持股28.5%，腾讯持股11.81%，郑大报持股7.27%；配股后三方的持股分别降至20.16%、8.35%、5.19%。

其中，郑松兴曾于2016年10月计划将所持华南城23.2%股份转让予中洲控股，作价最多40亿港元，但由于迟迟无法获得监管机关批准选择在半年后终止。当时市场评论指，郑松兴已经对该平台产生退意。

熟悉华南城的人士对观点新媒体表示，华南城是郑松兴的核心资产，企业也一直是他本人管理。但郑氏当下显然已难以扭转颓势，该人士指，华南城出现了人员流动，不少人已离开。

据媒体此前报道，郑州华南城对员工进行原地休假、按当地最低工资标准的60%支付生活费，放假时间达4个月。

关键词： 华南城年关引入深圳国资 降负债路上郑松兴旁让大股东