中新经纬12月2日电 (高铂宁 薛宇飞)2日，惠誉宣布下调北京鸿坤伟业房地产开发有限公司(下称鸿坤地产)的长期外币发行人违约评级至“CCC+”，下调其高级无抵押评级和未偿美元高级票据的评级至“CCC+”，回收率评级为“RR4”。此前11月30日，联合资信下调其主体及债权信用评级。机构判断，债务压顶叠加房地产销售业绩恶化，鸿坤地产的偿债压力加大。

流动性压力持续加大

目前，鸿坤地产有三只一般公司债处于存续状态，分别是“19鸿坤01”“18鸿坤01”“18鸿坤03”，票面利率均为7.5%，债券余额共计约为9.20亿元人民币。

进入11月，上述三只债券进入多事之秋。11月22日，鸿坤地产本应于当天完成兑付的“19鸿坤01”，却召开了债券持有人会议；到23日，“19鸿坤01”“18鸿坤01”“18鸿坤03”均申请停牌；25日，上交所披露信息显示，针对“19鸿坤01”的回售兑付兑息等事项，已累计获得53.33%的同意投票，“低空飞过”达成展期。

11月30日，刚刚复牌的三只债券便被信用评级机构“暴击”。当日，联合资信下调鸿坤地产主体及“18鸿坤01”“18鸿坤03”“19鸿坤01”信用等级至“AA-”，评级展望维持负面。12月2日，又遭惠誉下调评级。

评级下调与其疲软的经营业绩不无关系。数据显示，2018年至2020年，鸿坤地产的净利润、营业利润、主营业务利润率均连续下滑。到2021年上半年，鸿坤地产实现营业收入约52.15亿元，归母净利润由盈转亏，亏损达6195.43万元。

此外，鸿坤地产偿债能力也受到质疑。截至2021年6月底，公司全部债务(含应付票据)153.38亿元，其中短期债务(含应付票据)59.65亿元，现金短债比仍低于1倍，短期流动性和整体债务压力均较大。

联合资信称：“考虑到近期行业融资政策收紧及金融机构风险偏好降低，公司再融资渠道不断收缩，流动性管理压力将持续加大。”惠誉也在12月2日的评级报告中称，考虑到中国房地产市场的减速，鸿坤地产的销售前景存在不确定性，可能导致其流动性进一步恶化。

此外，鸿坤地产还有一只票息高达14.75%、债券余额1.93亿美元的美元债。

千亿销售目标“梦碎”

鸿坤地产创立于2002年。作为京系房企，它以开发北京西红门项目起家，逐渐将业务扩展至环京区域，天津、廊坊、涿州、张家口成为其重点布局的城市。此后，在长三角、粤港澳大湾区、海南等区域，也能看到鸿坤地产的项目。截至2021年上半年，公司累计打造了50多个地产项目，总开发面积超1300万平方米。

但是，自2016年北京及环京区域严厉的楼市调控政策相继落地，房地产市场明显趋冷，项目销售压力陡增。鸿坤地产与其他在京津冀区域重点布局的房企一样，都面临着项目去化难、售价下调的窘境。

在当时，鸿坤地产并没有预想到此次调控会有这么大的威力。2017年，鸿坤集团还定下到2023年达成“四个千亿”的目标，其中之一就是地产板块达到千亿销售目标。但从近两年来看，鸿坤地产年销售额停留在不足200亿元的水平，距离千亿目标相去甚远。

“2020年，鸿坤地产80%的销售额来自环渤海地区(包括北京市、天津市和河北省)，考虑到北京及周边地区严格的购房限制，与土地储备更加多元化的的同行相比，鸿坤地产可能更容易受到政策风险影响。”惠誉认为。

成立多年，鸿坤地产多次传出上市消息，但都没有付诸行动。2021年4月，鸿坤系多家公司的股权结构发生变更，外界亦猜测鸿坤地产或为上市做准备，但至今仍没有新的动作。从当前的外部环境看，资本市场对地产股并不看好，同为京系房企的石榴集团，其招股书也在近日失效。

12月1日晚，鸿坤地产公告称，因公司主体信用评级被联合资信下调为“AA-”，触发上海证券交易所相关规定，旗下三只债券“18鸿坤01”“18鸿坤03”“19鸿坤01”自12月2日起调整交易方式。

根据上交所发布的《关于调整债券上市期间交易方式有关事项的通知》，债券触发交易机制调整情形后，交易方式将由原同时采取集中竞价交易和大宗交易方式，调整为仅采取协议大宗交易方式，且仅限符合债券市场投资者适当性管理相关规定的合格机构投资者买入。

不过，上交所也为持有债券数量较少的投资者设计了一次性卖出机制，投资者持有的债券数量少于规定最低申报数量的，可以一次性申报卖出所持有的债券。

Wind数据显示，上述三只债券最近一次的成交日期分别为11月11日、10月26日和11月17日，交易活跃度较低。

鸿坤地产表示，此次债券交易机制调整对公司债券的偿债能力造成了一定程度的负面影响。目前公司正在积极协调各方商讨多种方式解决当前问题，加快制定短中长期综合化解方案，将调整经营策略，开拓项目市场，同时积极拓宽融资渠道，缓解流动性压力。(中新经纬APP)

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关键词： 债券展期后现连锁反应 惠誉、联合资信双双下调鸿坤地产