小雪已过，苏州城内土拍迎来年度收官战。

11月24日至11月26日，苏州第三批集中供地正式进行出让，本次土拍原有26宗涉宅地块出让，总出让面积约192.68万平方米，起拍总价为405.6亿元。但由于吴江汾湖高新地块突发终止出让，故此次土拍实际出让地块为共25宗，总出让面积177.33万平方米。

对比今年苏州三次集中供地的情况来看，第三轮集中供应地块较二轮有所增加，较首轮供应地块则减少3宗；从土地供应规模方面来看，三轮土拍的供应面积最少，较二轮集中拍地减少33.58%。

供应面积虽少，但此次苏州挂牌的地块被戏称为“压箱底的好地”，尤其是平江新城地块与永旺西地块，2宗宅地报名房企不在少数。 

注：苏州2021年集中供地土地供应规模与面积对比图

此外，相较于第二轮集中供地的遇冷，苏州在2021年末最后一次大规模拍地中释放了明显的积极信号。为降低拿地门槛，苏州此次将保证金比例从第二轮集中出让30%-50%全部改调为30%；更改土地出让金首付款比例，由此前的60%降至50%；除去土拍园区地块外，剩余参与集中供地的地块均取消市场指导价。

如此看来，在部分房企手握有限资金选择“躺平”的当下，先松绑，再操盘成为苏州完成此次集中供地的主要动力源。

“老朋友”再补仓

首日土拍的8宗地块区域分布于相城区、姑苏区、苏相合作区、苏州工业区。最终，8宗地块全部成交，成交额120.64亿元，其中2宗地块为溢价成交。相比于2021年9月的苏州第二轮集中供地首日，成交地块数量变化不大，但仅有1宗地为溢价成交。

纵观两次集中供地首日战况，除出让地块数量相似外，参与房企的重合度更为明显，本地房企相城城投的身影格外显眼。

早于苏州二轮拍地中，相城城投与当代置业合作拿下11.03万平的黄桥地块。拿地不久后，相城城投便新增了新增投资企业，名为苏州摩码绿恒房地产有限公司。据企查查股权穿透图显示，该公司由苏州和恒置地有限公司（相城城投间接控股）与苏州当代绿色置业有限公司联合持股。从注册位置来看，苏州摩码绿恒房地产有限公司位于相城区黄桥街道旺盛路苏州智能制造服务产业园。据此，该公司应该会成为黄桥地块的项目开发公司。

而于此次集中供地，相城城投则联合相城交建以底价11.04亿元竞得苏相合作区陆严街西、星旺路南地块，该地块出让面积4.91万平方米，总建筑面积8.83万平方米，楼面价1.25万元/平方米。

除合作地块外，相城城投还以底价22.78亿元竞得相城区黄埭镇太东路南、华阳路西地块，楼面价9650元/平方米。该地块出让面积10.73万平方米，总建筑面积建筑面积23.6万平方米。

相城城投再次合作拿地背后，或许原因有二，一方面相城城投作为本地房企，持续加码本土地块对其项目扩张有一定益处；此外，于近期，相城城投一笔35亿元的私募债券获上交所受理司2021年面向专业投资者非公开发行公司债券项目状态更新为已受理，资金充足无疑利好，但如果能找到同船共渡的伙伴企业，对于像相城城投的国有房企来说更为保险。

此外，老牌日企大和房屋在首日供地中斩获高铁新城64号商住地块，成交总价约25.46亿元。这家开发商并非首次入局苏州，于2007年，大和房屋曾在苏州工业园区板块落子，打造出了和风雅致项目。可以说，作为首家涉足苏州房产市场的日本房企，大和房屋拿地策略还是以因地制宜为主。

而针对目前国内部分民营企业“躺平”之说，苏州地产业内人士告诉观点地产新媒体，目前民营企业资金链比较紧张，一切还要看央行对于房企资金管控的情况，如果政策趋向有望放松，那么“躺平”的情况会慢慢减少。此外，从第二次苏州土拍开始，国企托底趋势逐渐明显，主要还是资金链的问题。

2宗宅地溢价成交

虽说本轮土拍依旧以“稳”为基调，但高热度永旺西地块依旧为房企眼中的“香饽饽”。地块周边分布永旺、星汇学校、1号线钟南街站等生活配套，湖东CBD也坐落于地块不远处。中海、华润、招商、万科、保利置业等实力房企纷纷参拍。

最终，南京安居保障房建设发展有限公司以27.89亿元揽下这宗热门地块，楼面价2.75万元/平方米，溢价率4.50%，成为首日土拍战场中，获得唯二产生溢价地块之一的房企。作为苏州热门地块的低调拓金者，南京安居 手中的新晋好牌不止永旺西这一张。

于2021年6月1日，南京安居便掷出40亿竞得苏州园区奥体核心区域地块，成交楼面价2.52万元/平方米，溢价率高达15%。据悉，该地块项目总建筑面积23.96万平方米，计容面积15.86万平方米。观点地产新媒体了解到，该项目将由万科操盘，拟建洋房、小高层及公寓式酒店。

除南京安居顺利摘得永旺西板块外，天地源也在经过7轮竞价后，以18.15亿元竞得3.77万平方米姑苏区苏锦街道广济北路以西、星光路以南地块（平江新城地块），溢价率7.01%，成为首日溢价率最高地块获得者。该地块的热度同样不容小觑，龙湖、华润、招商纷纷入场。

作为纯住宅用地，平江新城地块既是本轮土拍中目前溢价率最高地块，也是姑苏区唯一出让的地块。此次天地源及时在该区域补仓，或许是向着明年的姑苏区主力新楼盘进发。从地块方面来说，平江新城位于苏州核心区域，万达、湿地公园、轨交都环绕其周，再加上古城底蕴与建设中的教育资源，该地块连竞拍7轮并不意外。

首日土拍的成交结果看似平稳，但也侧面反映出苏州区域地块的分化日趋严重。苏州地产业内人士称：“目前苏州房产市场行情分化较大，对于土地市场的冷热不能一概而论。其一是板块之间的价格分化，不仅是板块间差距较大，甚至同一个板块之间，也出现了分化情况；此外，由于产品设计、资源嫁接等差异产生，不同项目之间也出现了一定程度的分化。但是，苏州核心板块内，受好评的项目价格则一直在上涨。苏州目前新房的存量比较大目前应有7万多套新房存量，导致客户们的观望情绪非常严重，这也是目前苏州地产市场竞争激烈的原因之一。”

关键词： 苏州第三批集中供地：首日收金120 64亿 相城城投、南京