房地产市场过冬趋势，已经“肉眼可见”！

文 | 薛宇飞实习生黄官才华

15日，国家统计局发布了2021年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。相比于9月份，10月新房销售价格环比下跌的城市数量大幅增加至52个，二手房价格环比下跌的有64个。从统计局当日公布的另一组数据看，10月份全国商品房销售面积约为1.27亿平方米，是近6年来销售面积最低的“银十”，只高于2015年10月。

业内分析，当前价格的下跌是成交量下行的结果。二季度以来，二手房成交量保持下降，新房、土地市场相继降温，造成10月份交易量进一步下滑。继一季度市场过热、重点城市房价上涨较多后，现在价格的回调是对前期过热的自然消化。

新房价格出现普跌三亚逆势上涨

10月份，70城新建商品住宅价格指数环比下降0.3%，同比上涨2.8%。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬解读称：“9月份新房价格环比涨幅首次下跌，10月的跌幅则进一步扩大。可以认为，当前房地产市场开始‘入冬’，市场矛盾从‘过热’开始转为‘过冷’。”

从数量上，也能看出市场转冷的迹象。10月，70城新建商品住宅价格环比下跌的城市数量大幅增加至52个，较9月新增16个。严跃进认为，这说明市场在库存和资金的双重挤压下，各大城市的降价促销动作增加。

不过，贝壳研究院首席市场分析师许小乐对中新经纬分析，下跌城市中约80%的城市跌幅未超过0.5%，跌幅较小，房价仍然保持总体平稳。

在新房价格逆势上涨的13城中，三亚以0.8%的环比涨幅领跑其他城市，位居70城第一位。海南省会城市海口的新房价格涨幅持平。对于三亚的价格上涨，严跃进分析，整体看，三亚过去几年的供应是不足的，所以即便是全域限购，潜在的购房者在符合限购条件后，还是会买房。

分城市类别看，10月份，一线城市新房价格涨幅环比持平，二线、三线城市新房价格分别环比下跌0.2%、0.3%，降幅均有扩大。对此，严跃进表示，除了一线城市外，二线、三线城市均出现下跌，这说明后续需要防范这类城市出现新的风险，包括房企销售困难导致项目开工意愿不强等。

二手房市下行更甚一线城市齐跌

10月，70城二手住宅销售价格指数环比下跌0.3%，同比上涨2.0%。其中，北、上、广、深集体下滑，环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。二手房降价的城市范围亦在扩大，10月份达到了64个城市。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，二手房价格整体跌幅明显，主要是两方面原因：一是15个城市祭出二手房参考价，指导贷款发放，导致杠杆紧缩；二是银行信贷对二手房收缩更加明显，甚至停贷。因此，即便是一线城市，其二手房价格也难以避免出现下跌态势。

58安居客房产研究院分院院长张波也也认为，二手房参考价和房贷严控，是影响当前二手房市场的重要因素。

70个城市中，只有4个城市的二手房价格出现环比上涨，分别是赣州（0.5%）、三亚（0.4%）、海口（0.3%）、大连（0.1%），三亚、海口再度领涨。分析称，在新房供不应求的情况下，市场热度传导至了三亚、海口二手房市场。

信贷政策正转变 下行局面有望筑底？

许小乐分析，房价下跌的原因是需求端与供给端同步降杠杆。需求端，下半年以来居民按揭贷款的额度收缩，需求减弱。供给端，房企在较大的经营压力下，加大降价促销力度和范围。二手房业主的降价意愿增强，降价行为增多。

张波也分析，进入第四季度，房企加快现金回流的诉求不断增强，虽然整体融资出现有一定向好的迹象，但并不会改变行业的融资难问题。这一原因，推动房企通过降价来拉动销量，导致部分城市房价出现持续下行。

对于后市，张波称，为保障房地产信贷平稳有序投放，不少城市在贷款首付比例和利率上加大对首套房购房者的支持力度，房地产金融侧已现微调。预计今年最后两个月，各地市场的变化力度也将保持差异化，预计市场成交量快速下滑的城市，房贷政策调整的节奏会进一步加快，包括个人和房企两个层面，尤其是房贷审批和发放的提速将是重要趋势。

许小乐预测，市场下行的局面有望在年底或明年年初筑底。10月以来，金融信贷政策正在转变，房地产市场的合理资金需求正得到满足。预计到2022年，房贷供需关系将回归正常，有利于合理住房消费得到正常满足。

但李宇嘉则表示，适度纠偏的信贷环境，并不会对当前继续下跌的趋势形成扭转。特别是在需求端不会松绑限售、限贷的情况下，未来需求复苏态势不能太乐观，房价仍会惯性下跌。

关键词： 房地产 房价 楼市 地产