作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

在万科分拆万物云赴港上市的关键窗口期，阳光城正寻求出让万物云股权，回笼资金的消息也同期被传出，正是8月5日以阳光城物业（阳光智博）换取的4.8%股权。

“（此事）目前还没有定论，正在安排融资?！?焦点财经向阳光城内部人士求证得知。

这曾是一笔被业界颇为看好的交易，普遍认为阳光智博放弃独立上市，搭上万物云这艘大船并借万物云的高估值，可以获得超出独立上市的估值。

彼时，阳光城向投资者解释道，万物云拉通资源，形成了供应链整合，选择万物云是在拥抱未来。相信行业龙头万物云可以带来资本溢价和资产质量的增值，一方面会影响利润表，另一方面则是净资产增厚，资产负债表会得到全面的优化，这是阳光城的底层逻辑所在。

万物云的估值，也因那次交易引来诸多猜测。11月5日，在万科官宣分拆万物云到港交所上市后，上市估值猜想更甚，范围大致介于1500亿-3000亿之间。

这个话题在当下的物管圈很热，此前与一位物业大佬交流时，不可避免的谈及到此，他身处圈内，对很多细节了解很深入。据他透露，万物云之前是按照PE估值，市值在2000亿左右，现在要按照PS估值，市值能估到3000亿，再加之行业龙头的背书和追捧，上市市值也许能冲到4000亿。

万物云想要打造贝壳式平台的野心，早已不是秘密，2015年便建立睿联盟合作平台，打算做物业界的“平台”。但有一个问题，万物云研发了一套先进的物业管理系统，想要将其高服务标准进行输出，但中小物企如要加入这个联盟阵营，需要花费一笔资金进行系统升级，这是一笔不小的投入，门槛并不低。

另外，则是管理密度问题。该人士表示，万物云在管面积2020年底虽然已达到5.66亿平方米，是可以与碧桂园服务一较高下的行业龙头，但管理面积比较分散，是割据在全国多个城市的多个小区，物业管理人员大多只是负责单个小区，没有实现流通管理，这势必要招聘更多职工，成本费用支出并不低。

而这或许也是万物云发布 “千条街道计划”的原因之一，通过积攒更多的街道，提高市占率和在街道里的浓度，将管理计量单位由一个个项目逐渐变更为一条条街道，在解决老街道和无物业小区管理问题的同时，也累积起缺乏管理半径和集中度优势。

所以在被问及物业并购时，万物云CEO朱保全说：“能帮助我们形成街道密度就做，不能帮助形成街道密度就不做?！?10月22日，他在上海交流会上告诉一众媒体朋友，讲出了万物云的并购逻辑。

当时交流会的场景是，郁亮在谈过冬问题，畅聊下一个春天活得好、活得久的能力，朱保全则是在宣讲万物云的拓展计划，从百城计划跨入到千条街道计划成为关注点，而万物云的分拆上市时间反而被忽略。

或许是此前得到的回答，已经渐渐磨灭了媒体们的好奇，“万科物业一定会上市，但时机要拿捏好”、“万科会考虑在未来适当的时候给它做上市安排，但目前还没有上市计划”。

“恰逢其时，合伙奋斗”。交流会两个星期后，万科宣布分拆计划，朱保全转发公告截图，并配文道。来的如此之快，超出很多人的预期。

而且，一个细微的变化也正在发生。 万物云 2020 年营业收入 182 亿元，营业利润 17.2 亿元。2021H1 营业收入 103.83亿元，营业利润 10.43 亿元。相对比同期碧桂园服务，2020 年营业收入 156 亿元，营业利润 32 亿元。2021H1 营业收入 116 亿元，营业利润 25 亿元。

早已登陆资本市场，并通过多次配股融资的碧桂园服务，正在大踏步前进，特别是在2021年地产变局之下，拿下多家大型物企，典型蓝光嘉宝服务、富力物业和彩生活核心资产邻里乐，上演“大象也能起飞”。

万物云似乎似乎感受到了压力，朱保全在交流会上提出各业务条线的发展目标：住宅物业领域会控制增速，确保服务品质；商业物业领域的万物梁行要发挥合资红利，保持在40%-60%的增速；城市物业领域的万物云城要做大，保持不低于60%的增长。

这样的布局，也在印证郁亮此前所说：“如果我们只是传统意义上的物业管理服务，我觉得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我们是一个城市服务商，我觉得会变得很重要?！?/p>

万科认为，万物云在住宅服务、商写服务、城市服务均呈现出良好发展势头，上市时机成熟。通过分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势。

只是，万物云上市时机成熟的同时，也为阳光城提供了一个合适的退出时机。

关键词： 万物云上市在即 阳光城将所持股份摆上货架?