焦点财经讯11月2日，2021观点商业年会开幕，数百位精英齐聚上海，共论商业地产未来，深入探讨商业机会在哪里，搜狐焦点·焦点财经全程直击。

商业地产并非一成不变，不断创新与突破才是独特魅力所在。当天最后一个环节是“模式新维度”，以商业应变为主题展开讨论会。

昆明冠江集团副总裁、冠江商业集团总裁、公园1903项目总经理陆屹，复星旅文执行董事兼执行总裁兼Club Med CEO徐秉璸，百联资产控股有限公司副总经理杨斌，奥特莱斯(中国)有限公司总裁曾先，方圆商管集团总经理敖洋，花样年商旅文副总裁朱莉莉，上坤集团商用资产事业部副总经理兼融信上坤中心总经理董骏，东渡国际集团商业管理事业部总经理倪敏共论新的模式、新的赛道。

杨斌：简单改造基础上的再开发

存量如何焕新？杨斌介绍了上海大型国企百联的经验，他表示，百联作为一家国资商业集团，通过长期的经营形成的资产，进入商业地产领域，从投资角度来看，存量物业典型就是低效运营，导致存量资产的价值低于市场上同类资产价值。

杨斌表示，背后的逻辑是需要通过物业的改造提升，进而提升租金收益。他们在简单的改造，在上海叫做特殊装修或者简单装修，在这个基础之上，提出了再开发的概念。

有些存量是处于一些核心位置，用地性质是工业仓储，百联就通过工业性质的改变再开发，符合周边的产业布局和消费者的消费能力特点，这个完全是背后的价值投资的驱动逻辑，也是百联在存量改造方面的一些投资上的思考。

徐秉璸：通过并购提升自身竞争力

徐秉璸谈到了怎么通过并购提升自身。他从实践经历出发，表示2015年复星做了一个比较大的并购，从巴黎的证交所退市下来，他加入了地中海俱乐部的董事会，从亏损扭亏为盈，这一路做下来有一些心得。

当时他们全球有70个度假村，这里面有大量的存量，很多度假村不符合当今定位，在这个过程中，Club Med一直做一个自身的优胜劣汰和提升。过去几年他们已经把六个度假村进行了售后回租，过程是找到买家，做扩容和更新、升级，再把它作为一个租赁项目，租回来继续运营，还有一些是直接处置。同时，他们又新开了十多家高端全季节性的度假村。

徐秉璸说15年的时候，当时亏损，是负一千多万欧元的亏损，而在19年疫情之前，已经到了7千多万欧元正向的运营利润。他表示这是我们过去几年战略提升和调整方面非常好的启示，就是怎么把存量转化，怎么用增量的结构性的调整，提升企业的竞争力。

曾先：疫情后奥特莱斯业态呈现增长的态势

曾先谈到，疫情对奥特莱斯这个业态来讲，反而是一个机会。

疫情之后大家更愿意去街区式的商业形态进行消费购物和休闲，这样也使奥特莱斯在疫情后能够快速恢复到正常的水平，而且国人疫情下不能出国，把大量的国际消费品的消费留在了国内，这个也令奥特莱斯大幅上升。

一定程度的消费降级也使大家更关注奥特莱斯业态性价比高的本质，曾先认为这是回归商业的本质。疫情之后，奥特莱斯的业态反而是呈现了增长的态势，他们公司目前每天都有一些地方政府，或者是开发商合作伙伴，来接洽合作，希望落地奥特莱斯项目。

敖洋:定义标杆企业的三个标准

对于标杆企业，敖洋这样看，首先是要定义清晰，第一，一个标杆可能是区域内的标杆，也可能是某个公司的标杆。这个标杆首先要有非常好的财务回报，这是第一位考虑的；第二，是要受到消费者认可，或者说市场的认可；第三是最难的，就是受到行业的认可。这三点如果都具备了，可以说是一个城市级的标杆。

敖洋介绍，方圆是1997年成立的房地产公司，连续15年入选房地产百强。去年把三个产业链都融入在商管，从社区商业到产业、到酒店。

他说在今年疫情的变化过程中，酒店业态影响特别大，社区商业影响很小。社区商业一个是满足周围1.5公里的刚需，这个刚需不会很容易被电商替代；第二，这个刚需之上如果给一些惊喜就更好。因而他希望聚焦数字化为我所用，比如物联网的概念让人工成本和感觉成本降到最低。

朱莉莉：不断迭代升级才能保持市场竞争力

对于迭代融合，消费需求升级与产品创新跨界议题，朱莉莉表示，迭代融合消费升级要先从消费主客群的变化说起。

朱莉莉表示目前主力客群并不是70后、80后，而是90后、00后，现在大家都说Z时代的客群，他们有着他们自己独特的特征，比如说圈层文化、精神主义，热爱社交，喜欢分享等等。

他们的变化导致商业只有不断的变化，不断的迭代升级，才能保持市场竞争力。朱莉莉提到，现在上海九十月份新开的商业，从传统的快餐集市慢慢大传统文化的集市，从主力店为超市影院，慢慢上升到剧场，以及一些更多年轻潮玩类的，社交的主力文化孵化商品已经慢慢出现了。

朱莉莉表示，在市场的变化下，只有快速的做迭代升级，注重内涵的产品，以及对场景跟体验空间，消费者的互动等方面做一些改变，这样才能迎合市场，才能保持持续的竞争力。

董骏：越小众的社群，消费力黏性越强

董骏分析了对更新迭代的理解。他说自己从业20年，一直做商业地产，经历了传统百货的没落、大卖场的更迭、一站式购物中心的扫荡以及后来的社区商业和特色商业街，他看到更新迭代的动力驱动，不是金钱，而是消费者的迭代驱动了这些事情。

董骏认为把人简单的分为70后、80后和90后这个标签太武断了，年轻人不喜欢标签，应该试图用社群解释。Z社群、Z时代，以前是一个小众的词，现在是一个非常蓬勃向上的消费力的代名词。

他提到上坤一直在提社群的概念，如有一个社群教他们怎么用手机把自己拍得更漂亮。他们发现从社群来说，越小众的社群越牢固，越牢固的社群单位产出越高，消费力黏性越强。要在更新迭代中抓住消费者的点，必须让他感觉我是懂你的，这样就愿意和商家做更长久的朋友。

关键词： 对话 | Z时代来袭 商业模式如何进化?