一方面，監管機構先后表態，2018年將繼續遏制房地產泡沫化，嚴肅查處各類違規房地產融資行為。另一方面，各地對房地產企業端的融資繼續呈收緊的態勢。

在各類融資渠道中，部分地區對房企授信標準有所收緊，有地方銀監要求，房地產類只認“432”的項目標準，禁止投資房地產類公司應收賬款，但應付工程款，購買材料等應付賬款是可以的。

此外，房企債券融資雖然自2017年末逐漸放松，但地產公司債大多采用“3+2”的期限結構設計，這使得2015年、2016年的地產公司債發行高峰后，2018年將迎來集中回售期。

地產融資政策收緊

2月7日，21世紀經濟報道記者獲悉，有地方銀監要求，不得向房地產類公司發放流動資金貸款，房地產類只認“432”的項目標準;禁止投資房地產類公司的應收賬款，但購買原材料、歸還融資等除外。目前，各地貸款執行標準并不一致，但地產融資趨近仍是大趨勢，具體尺度由各地自行把握。

一位華南地區機構人士表示，目前包括對地產類項目的應收賬款融資，如購房按揭尾款等直接為房地產融資是不允許的。地產項目必須符合“432”條件。整體趨勢上，資金投向地產是嚴控的。不過，應付工程款，購買材料等應付賬款是可以的，因為這些是投向中小企業實業板塊。所謂“432”條件，是指房地產項目必須具備四證齊全、30%自有資金、具有二級及以上開發資質等條件。

2018年以來，房企融資驟然收緊，各種通向地產融資的通道相繼被切斷，使得房地產企業端的融資難度進一步增加。

銀監會日前召開的2018年全國銀行業監督管理工作會議提出，將從兩方面入手：一是努力抑制居民杠桿率，重點是控制居民杠桿率的過快增長，打擊挪用消費貸款、違規透支信用卡等行為，嚴控個人貸款違規流入股市和房市;二是遏制房地產泡沫化，嚴肅查處各類違規房地產融資行為。

銀監會提出，要治理直接或變相為房地產企業支付土地購置費用提供各類表內外融資，或以自身信用提供支持或通道;向“四證”不全、資本金未足額到位的商業性房地產開發項目提供融資的行為。

梳理各地銀監局2018年的工作重點，房地產是重要內容。廣東銀監局提出，繼續遏制房地產泡沫化，從嚴查處違規融資行為。四川銀監局提出，切實抑制房地產泡沫，嚴肅查處各類違規房地產融資行為。

上海銀監局下發《關于規范開展并購貸款業務的通知》要求，轄內商業銀行嚴格遵守房地產開發大類貸款的監管要求，對“四證不全”房地產項目不得發放任何形式的貸款，并購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目，不得用于變相置換土地出讓金，防范關聯企業借助虛假并購套取貸款資金，確保貸款資金不被挪用。

地產債券融資逐步放開

不過，房地產公司債券融資逐步放開。

如，2月5日，金科股份(5.230,-0.09,-1.69%)發布公司債券募集說明書顯示，發行總規模不超過55億元公司債券，分為兩個品種。其中債券品種一基礎額度為5億元，可超額配售額度為不超過25億元;債券品種二基礎額度為5億元，可超額配售額度為不超過20億元。

自2016年10月上交所、深交所對房地產公司債券實行分類監管以來，房企在交易所市場債券融資受到了嚴格控制。到2017年，房企從交易所融資規模大幅下降，但銀行間融資有所增長。根據Wind統計，2017年，交易所市場發行房企公司債555.84億元，較2016年劇烈下降91.55%;銀行間市場方面，地產公司發行中票1159.70億元，同比增加55.02%，發行短融310.60億元，同比增加68.80%。

房地產公司債券雖然有所放松，但該類融資一方面受限于監管部門發行節奏管控和債市調整節奏。二是，2018年、2019年房地產公司債集中進入回售期。

根據海通證券(12.950,-0.07,-0.54%)的統計，通過分析2015年地產企業發行公司債的期限結構，約44%的地產公司債采用了3+2年期限結構，4%的采用3+3模式;2016年發行的地產公司債中，分別有18%和7%的債券采用了2+1年和2+2年的期限結構，這些結構的公司債都將在2018年進入回售期。

這意味著，2015-2016年發行出來的地產債，大部分要在3年及以上年份后到期，這一特殊的期限結構，使得2018和2019年成為地產公司債進入回售期的集中階段。其中，存續地產債中，2018年需償付規模為1613億，2019-2021年逐年增加，需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元。

海通證券認為，當前債市收益率水平已遠高于2015-2016年，投資者選擇不回售的機會成本增加、對房地產企業信用風險的擔憂也有升溫，回售的比例有可能大幅提高，應警惕回售帶來的企業回售違約風險以及由此帶來的流動性風險。

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