街區一直是上海城市肌理里最特別的一部分，它代表了上海百年發展的歷史沉淀，也代表著它的人文氣韻和精神觀照。其中，100多歲的愚園路，一直都是上海街區故事里繞不開的一個重要樣本。

而大部分人可能并不知道，愚園路并沒有像其他街區那樣自生長，而是背后有一家運營方，受長寧區政府之托，堅持守護它六年。

這家運營方叫CREATER創邑，它成立于2004 年，從改造園區做起，在城市更新道路上走過了17年。今天，你可能在上海市區的各個角落，都能看到“創邑”的招牌，截至目前，它在上海本地已成功打造了30多個園區案例，累積33萬方的總體量。

今年，創邑規劃已久的首個定位為復合業態的產品創邑MIX即將亮相，并在下半年陸續上線3個分布在不同區域的商業項目，旨在為上海的“15分鐘生活圈”打造最新樣板。

站在2021年的中期，感受過去17年來的點點滴滴，以及在此過程中，逐漸積累起的社會責任以及人文關懷。

創邑的前十年，也是上海在2000年后全面加速邁向城市化進程的微型寫照。它起源并扎根于閑置資產更新與創意產業園區，逐漸精通盤活城市存量資產。在慢慢從創業企業到成長型企業的過程中，獨有的人文關懷氣質與為城而建的企業社會責任，也慢慢扎根在團隊基因中。

立足上海創意園區

CREATER創邑的成立初衷，是其母公司弘基在一開始就錨定了“創意產業園區發展”的機會點。

1990年代后，上海處于產業轉型期，在中心城區的傳統工業外遷，市區遺留下許多空置的廢棄廠房。到了2003年，上海確定將當時國際流行的創意產業作為重要方向，創意產業園區進入自發集聚期：M50、四行倉庫、田子坊等也聲名鵲起。

自那時起，有關“核心城市工業建筑遺產保護”的議題開始得到廣泛關注，許多擁有園區產權的國有企業開始選擇把園區租賃給民營或外資企業運營。于是，“產業園區”開始在上海各區流行起來。

△ 老碼頭

先發制人的創始人

創邑創始人李永杰先生，是建筑設計出身，他在1996年進入了當時的三益設計院，并成功將設計院從瀕臨倒閉的狀態解救出來，從集體所有制轉制為甲級民營設計單位，年產值200萬元增長到現在的8000萬元。

和大多數開發商喜歡做“不出錯”的住宅不同，李永杰從一開始就確立了做“商業地產”的方向，先后在徐家匯、四川北路兩個核心區打造弘基商業廣場后，于2004年瞄準“產業園區”機會點，迅速創立了新品牌——“創邑”，專注于核心城區閑置資產更新。

先發制人，創新，敢為，這樣的特質在初期就刻入在了創邑的企業基因里。

而隨著第一個樣板項目創邑SPACE | 河成功打造后，一個個星羅棋布的閑置舊廠房在創邑的改造后獲得了新生：

原蘇州河畔上棉五廠倉庫改建為創邑SPACE|河、原大明橡膠廠改建為創邑SPACE|源、原上海油脂廠改建為創邑 SPACE |老碼頭、原上海幸福摩托車廠改建為 創邑SPACE|幸福灣、原長征制藥廠改建為創邑SPACE|弘基……

△ 創邑SPACE | 河

這些案例在后來都成為引領上海創意產業園區發展的重要樣板。李永杰曾說：“弘基的定位就是做商業不動產運營管理的管家，創邑是打造商業不動產過程中形成的一個品牌。”

關注業態定位，建設資源平臺

如李永杰的專業背景，建筑設計是創立時期創邑的強項，也是企業基因的起源。因此，早期項目更注重「外觀于形」，通過設計來呈現建筑和人的關系。而隨著時間推移，團隊發現了一個問題：建筑風格很容易被模仿，越來越多同質化項目出現，競爭力變低。

于是，團隊逐步開始關注項目的物業運營、業態調整和服務融合等軟實力的提升。

據創邑總裁方文女士公開演講，創邑在園區運營中經歷了三個發展階段：

1.0階段，從“ 二房東”的角色逐漸發展成為到資源整合平臺，做租金差價；

2.0階段，聚焦內容，鏈接行業上下游資源；

3.0階段，布局智慧管理體系和內容創新體系。

同時，團隊逐步迭代園區運營管理的同時，還始終從人文主義視角去關注對城市老建筑的保護和煥新。以屢獲殊榮的創邑SPACE|老碼頭為例，團隊除了對百年工業遺存建筑進行建筑形態提升，還在業態內容上做了大幅調整，引進商業辦公和文化內容，將其升級為文藝地標。如今，老碼頭已是外灘濱江城市更新的一個特殊符號。

△ 老碼頭 改造前

△ 老碼頭 改造后

2015年，“大眾創業，萬眾創新”的潮流興起，創邑順勢推出聯合辦公產品及服務；同年，創邑開始參與愚園路街區改造，團隊“創新、敢為，人文”的基因，在這一階段開始更顯性地體現出來。

無論如何，承接愚園路的更新都是創邑過去17年里最重要的一筆。愚園路的變形記，見證了創邑從布局產業園區，到街區更新與內容創新齊頭并進這一重要歷程的同時，也是團隊在城市更新的道路上，從「外觀于形」到「內化于心」的重要階段。

愚園路對上海的重要性不言而喻，這條百年馬路是上海64條永不拓寬的道路之一，長2775米，擁有108棟西式老洋房，60棟優秀歷史建筑和不可移文物。1990年代，愚園路破墻開店，里弄住宅的高端文藝與沿街商業的散亂市井非常怪異地并存著。

為解決這些問題，2015年，創邑從長寧區政府接過運營管理棒，從形態更新、業態提升、公共文化、生態共創四個方面，賦予街區全新的生命和形態。

“尊重每一片土地的文化沉淀與歷史文脈，是創邑的基本態度。” 與產業園區的運營迭代相同，創邑在改造愚園路的這幾年里，也同樣經歷了3個階段的迭代，我們試圖用“入駐者”、“主導者”到“共建者”來三個身份來概括創邑的重要轉變。

「入駐者」：硬件改造，美化街區風貌

2015年8月，愚園路更新一期改造完成，首次引入15余家“復合型業態”，初步營造生活美學街區；2017年城市設計節，創邑和ASSBOOK合作的“城市喚醒”行動，開始關注小尺度空間的改造。那一年，很多人驚嘆于愚園路的氣質改變：愚園路的名人墻、弄堂里的門衛房、垃圾廂房、路邊的9平方小店···

當然，最亮眼的，還有位于愚園路中段的創邑SPACE|弘基 門口，那將近400平米的開放式公共草坪。

這里原來是園區停車場，“被打開”后，草坪很快就成為了一個微型社區：露天音樂會、藝術家駐地活動、Buy Local市集等一系列城市公共活動，每逢晴朗的周末，公共草坪上總有在此野餐、曬太陽的人群。慢慢地，愚園路開始擁有了一張生動活潑的“城市表情”。

「主導者」：內容更新，升級商業配套

2018年，創邑啟動了愚園路二期建設，將“持續推動商業創新轉型”作為重心，加大業態與內容的入駐，商戶從一期的15家，逐步提升到100多家。

更多潮流生活方式的品牌來到了愚園路，例如：Randomevent、Fiu Gallery、Akimbo、露地怪物、荷蘭CALEX燈具等；創邑還“自己動手”打造了兩個自營空間：定位潮流集合的愚園百貨公司，以及定位社區商業配套的愚園路公共市集。

此外，創邑十分重視公共藝術的植入與孵化，于2019年啟動了“藝術家駐地計劃”，將愚園路部分沿街空間打造為藝術家駐地體驗點，同時設立了藝術投資部門，為藝術家進行扶持。

基于品牌的差異化和豐富度，創邑推行首個街區聯盟：匯聚百余戶商家發起“愚園路街區聯合體”，在探索中逐步形成街區、社區、園區三區聯動模式。

在綜合考慮商戶承租能力和可持續經營理念后，創邑從過去傳統的租賃模式主動改變，采用保底租金和主力店免租等前沿合作模式，選擇與商戶共同成長。

「共建者」：在地營造，塑造生活體驗

2020年，一場突如其來的疫情讓創邑轉變了身份，它從藍圖規劃者，變成街區共建者，通過日常生活的在地營造，塑造貼近社區的生活體驗：社趣更馨組織、愚巷·一方美好空間和故事商店……一個個更注重街區共生的內容新模式在愚園路出現。

居民的角色也發生了改變，從觀看者到參與者：3000株油菜花從長興島移植過來后，居民參與種植，將花一同裝進了130平方米愚巷內；9平米的故事商店內在時間的積累下，裝滿了大家在愚園路的點滴故事。社區居民和城市公眾開始成為街區營造的主體，街區中的老人、孩子、工作者、藝術家都在成為街區的代言人和創建者。

自此，創邑在愚園路改造的幾年里，完成了從入駐者到共建者的轉變。創邑品牌總經理Ann告訴我，這幾年里，她感受到的變化，不僅僅街區外觀，還有人：“更多人愿意走出自己的小天地，到周邊的社區進行社交并隨時隨地感知新事物的發生。”

不僅如此，創邑企業的內部文化也在潛移默化間發生了改變：辦公室里開始有了「美好廚房」，每周有員工輪流下廚與不同部門的成員共同分享，每一位成員在辦公室友好中，感受著無處不在的日常溫度。

愚園路的經歷對創邑來說格外寶貴，而這一寶貴經歷，也推動創邑進入到城市更新的下一個新階段。

愚園路的經歷，讓團隊開始意識到：“社區運營”是雙向，而非單一的。意識到這一點，才能讓創邑更為自信地完成社區商業綜合體的運營。2021年下半年，隨著3個重要商業綜合體項目的揭幕，創邑也將迎來企業的新一高峰。

2018年，創邑獲得了全球私募股權投資機構華平投資的戰略投資。華平投資在戰略合作中表示：“看中CREATER創邑自身獨具的前瞻性眼光以及豐富的產品打造及運營經驗。”具備「前瞻性」眼光的創邑始終在不斷突破自我，尤其是在面對不確定的動態市場時。

去年的疫情，讓創邑經歷了長達半年蟄伏期，但也因此更深刻思考社區與人的關系，完成愚園路共建者的身份轉變，更重要的是，團隊在去年7月，開始重新梳理戰略，洞察城市需求與行業動向。

團隊發現，商業越來越呈現多級分化，就近原則的趨勢也日趨明顯。在結合市場洞察及十多年來的實踐經驗后，在2021年，創邑決定正式推出全新的綜合體品牌——創邑MIX。

今年下半年亮相的三個MIX項目，分別為位于徐匯區凌云路板塊的創邑MIX·羅秀路、長寧區虹橋商圈的現所·創邑MIX，以及楊浦區的創邑MIX·安波路。其中，現所·創邑MIX將與另一個商業空間品牌“現所”合作，打造區域內首個商業辦公復合型潮流地標；而創邑MIX·羅秀路項目，則將構建有溫度的鄰里商業聚落，打造創新型社區商業。

步履不停，創新不止，內核不變

方文總和我們分享到，創邑MIX產品線并非橫空出世，而是基于創邑這么多年一步一個腳印從市場發展趨勢所形成的，讓各產品模塊形成有機組合，實現從單個項目打造向街區板塊提升的有機延伸。

在過去的實踐中，創邑就已經開始探索15分鐘社區生態圈。例如在愚園路上，創邑除了打造了創邑SPACE|弘基和愚園公共市集，還推出一系列公寓項目——海派公寓創邑SPACE | 岐山村，實現了工作、居住、生活的融合；此前推出的內容創新產品社趣更馨等，都將被設計為模塊化產品，在未來植入到創邑MIX項目中。

△ 現所·創邑MIX 效果圖

MIX三個詞則各自代表著不同含義：M: multielement 復合；I: innovation 創新；X: 意味無限可能，三個詞匯在一起組成MIX，則意味“融合與多元”：多元生活場景的融合、多元內容創新的融合，以及多元生活方式的融合。

“一切皆為過去經驗值的延續，但內核始終不變。”在我看來，MIX更像是當下創邑對自己17年一路走來所形成的品牌基因所作出的高度提煉：創新敢為、復合跨界、多元融合。而創邑MIX將產品定位聚焦在社區商業，則又能將在愚園路更新中所積累的街區共建的態度，與人文關懷特質充分融合于其中。

△ 創邑MIX·羅秀路

眼下，上海推行“15分鐘生活圈”正深入到各個社區，這又與此前很火的“附近”概念相近。我想，社區商業運營者的工作，關鍵在于如何維持社區的“平衡”—— 有生活，有鄰里，有商業，有文化，所有元素融合在一起達到平衡狀態，也就是一種舒服的社區生活圖景。

但要做到這點并不容易，這也是接下來以創邑為代表的運營者們需要思考的重要議題。但好在，過往的經驗都在輔助推動創邑發揮“以己之長”，深挖社區商業與城市更新的更深一層意義，為社區激活更多可能。我們期待創邑MIX的問世，以及創邑對社區商業探索的更深入階段。

“如果把街區、社區、園區，人所在的環境比喻成“愛的容器”，那么社交、邂逅與靈感才會在這里被激發。因為有愛、有情懷、有溫度、有感恩，點點滴滴的凝聚匯集成喚醒城市活力與熱愛的力量。”

這是創邑17年來對城市更新踐行對理想街區生活所做的感受總結。

回顧創邑過去17年的城市更新探索路，我們能感受到品牌對人的極度尊重，才使他們能沉住氣向社區和城市推出這么多小尺度且動人的項目案例。我們也重新感受這家企業如何為城市更新寫下生動有趣的故事樣本，營造出城市公眾的“內心向往之地”：它從舊廠房資產更新中起步，在街區生活營造中快速沉淀，又在社區綜合體中重新起航。

在這個故事中，政府、資本、發展商、運營方、街區、品牌、城市居民，都是它緩慢而堅定成長的見證者與參與者。

現在，上海正在加速2035邁向全球城市的偉大愿景，我們好奇的是，如果從2035年的維度，來回顧上海城市更新，創邑還會給我們帶來哪些驚喜和啟示？不如先從即將亮相的創邑MIX出發，看看這個氣質獨特的商業品牌將會為我們構筑什么樣的社區商業形態。

這個新項目似乎也代表著創邑對未來城市商業的期盼：未來充滿著無限可能，只是需要不斷創新，不斷吸收多元因素，讓自己在每個階段都獲得新一輪的迭代。

未來已來，用心構筑，美好就會慢慢發生。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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