“太难抢了!”昨日，首批9只公募基础设施投资基金(REITs)启动公众投资发行，就被投资者“疯抢”，全部实现超募，进入比例配售。

事实上，除了对公众投资者公开发售外，首批公募REITs还向战略投资者定向配售，并向符合条件的网下投资者询价发售，获得的份额也更多。值得一提的是，保险资金成为机构投资者主力军，战略配售和网下认购均靠前。

北京一位非银分析师向《国际金融报》记者分析指出，监管层面上，在白名单内的险企都可以进行公募REITs投资。最主要原因还是REITs具备长久期、稳定收益等特征，较为契合保险资金的投资需求。

“险资参与配置REITs的热情还会持续。”某沪上非银分析师同样向《国际金融报》记者透露，未来，保险等机构投资者比重有望进一步提高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《国际级融报》记者，险资在配置仓储类和产业园类REITs等不动产项目时还需注意相关风险。

险资成认购主力军

据悉，首批发行的9只公募REITs合计募资规模大约为300亿元。产品通过向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价发售及向公众投资者公开发售相结合的方式进行发售。

《国际金融报》记者统计发现，首批公募REITs的战略投资者中，泰康人寿、平安人寿、中国财产再保险、中国人寿再保险、大家投控、中国保险投资基金等6家保险系资金均在列，成功参与蛇口产园、广州广河等8只产品的战略配售。

合计申购金额前三名机构为泰康人寿、中国保险投资基金和平安人寿。其中，泰康人寿在首钢绿能、盐港REIT、普洛斯的战略配售中份额占比分别为5.5%、7%、20%;中国保险投资基金在蛇口产园、首创水务、东吴苏园、普洛斯、浙商杭徽的战略配售中份额占比分别为5%、1.2%、1.8%、1.78%、2.1%;平安人寿则在广州广河的战略配售中占比9.9%。

另外，还有太保集团、太保产险、太保寿险、人保寿险、太平人寿、太平财险、新华人寿、阳光人寿、光大永明人寿、大家人寿、长城人寿等11家保险机构积极参与了网下投资者认购。

中信证券披露称，从首批申购的投资者来看，投资者来源广泛，包含公募基金、保险资管、私募基金、信托、券商自营、券商资管、QFII等机构投资者。但目前申购来源较为集中，其中，券商自营认购总金额达292.60亿元，占比56.6%;其次是保险，认购金额达81亿元，占比15.7%;公募专户、信托、私募基金、券商资管分别认购了8.2%、7.6%、6.8%和5.2%。

偏好不动产项目

记者还注意到，保险资金更偏好仓储物流和产业园两类不动产项目。

“这说明此类产业更容易做创新。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，出现创新是因为这两类不动产项目投资周期长，且有持续现金流。他认为，保险资金的进入也使得公募REITs认购效果更好。

某在京非银分析师向记者分析指出，监管层面上，在白名单内的险企都可以进行公募REITs投资。最主要原因还是REITs具备长久期、稳定收益等特征，较为契合保险资金的投资需求。而且从海外角度看，在美国、日本等成熟市场，险资也是积极配置房地产REITs。

“险资参与配置REITs的热情还会持续。”某沪上非银分析师同样向《国际金融报》记者透露，未来，保险等机构投资者比重有望进一步提高。

还有业内人士指出，从首批9只公募REITs发行情况来看，不动产类REITs(含仓储类、园区类REITs)2021年现金分派率在4.1%-4.74%之间，明显低于3单特许经营权REITs(6.19%-12.4%)。而借鉴海外市场经验，美国REITs长期回报率在9%左右。根据目前我国REITs的认购对象(战略配售占比高)、底层资产特征(现金流较为稳定)等方面来看，类固收性质预计仍将占据主导地位，收益率方面或不及美国REITs，但在稳定性上更胜一筹。

严跃进还表示，险资配置产业园等不动产项目时也需注意相关风险。如果现金流不好或经营不好，会直接影响此类金融产品的投资收益率，从而影响后续流通。

关键词： 公募REITs 公募 REITs 战略投资者 险资