“房托”緊箍咒生效 7月房地產信托規模環比降4成

“房托”緊箍咒逐漸開始起效，根據用益信托統計，七月房地產集合信托規模為485.35億環比下降39.53%，同比下降22.81%，降幅明顯。

七月房地產信托規模占整個信托規模的42.6%，相比六月時的49.19%，下降了近7個百分點。

7月收益規模雙降

根據用益信托的數據，截止到7月28日數據，近5個月(3月-7月)房地產信托發行規模分別是：952.25億元、889.9億元、903.89億元、1084.51億元、655.78億元;成立規模分別為：788.99億元、645.16億元、713.14億元、716.51億元、485.35億元。從發行規模來看，7月份集合房地產信托環比下降39.53%，同比下降22.81%，降幅明顯。

用益信托研究員帥國讓告訴21世紀經濟報道記者，房地產信托成立規模大幅下降，表明受近期嚴監管影響(如23號文及部分信托公司房地產業務窗口指導)。信托公司在房地產領域的布局顯著放緩，事實上穩定房地產最主要還是防止金融風險。不過帥國讓也表示，由于數據信息有一定的滯后性加上相差3個工作日，實際上下降程度可能沒有這么大，但下降的趨勢已經顯現。

另外，數據進一步顯示，七月房地產信托規模占整個信托規模的42.6%，相比六月時的49.19%，下降了近7個百分點。

信托的收益也在不斷下降，據用益信托數據，截至上周，剛成立的集合信托產品平均年化收益率為7.98%，已連續三周維持在8%以下。7月的整體收益率是8.29%，相比6月的8.3%，也出現微幅下降。

帥國讓認為主要是受到市場和監管的雙重影響，但積極的財政政策和重視發展直接融資市場也為社會總體融資成本的下降提供了更多空間。 不過。盡管2019年的金融市場政策和環境更加寬松和改善，但并不能很快從根本上改變我國當前金融體系的結構性矛盾。信托依然是我國金融體系的重要補充，是一些企業不可或缺的融資渠道。從這點來說，信托的融資成本是市場選擇的結果。

高溢價拿地意愿將降低

2019年上半年房地產企業拿地熱情高漲，二線城市、三線城市的成交土地溢價率再度走高，尤其是5月初時，三線城市的溢價率曾高達45%。但是高溢價率有悖于“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標。

高溢價率的背后是房企加杠桿。房企作為資金密集型企業，主要的加杠桿融資需求集中在其滿足“432要求”之前，無法獲得銀行支持。信托資金成本較高，但用途靈活、操作模式多樣，恰好滿足了房企加杠桿的需求。因此，信托投向房地產行業的余額占比逐季走高。

光大證券張旭表示，對信托房地產融資調控加碼，嚴格執行“控增量”和“432要求”。銀保監會對部分信托公司開展了約談警示，要求將房地產信托業務增量和增速控制在合理水平，且對部分信托公司提出2019年三季度房地產信托規模較二季度“零新增”的自我約束建議。“零新增”意味著，在舊項目完成、相應的信托規模得以釋放之后，信托公司方能開展新業務。

張旭認為，從政策的力度上看，相較于近幾年的調控，近期對信托的房地產融資業務管控更為嚴厲。

所謂“432”：“4”是指該項目在信托項目發行時需要保證至少國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證齊全;“3”是該地產類項目的總資金中必須至少有30%的資金來自于融資方;“2”是該地產類項目的融資方至少擁有二級以上(包括二級)的開發資質。

民生證券楊柳判斷，涉房信托收緊，更多是心理影響。從房企資金來源來說，資金來源絕大部分來源于銷售回款，有息融資僅占較小比例，而其中信托融資所占比例更小。即便地產信托被一刀切全部停止，也只影響房企資金來源的7%，有息融資的16%;而如果只按照現在監管的余額規模控制和禁止參與前融要求的話，實際影響將更小。從對地產投資增速來看，信托新政或將導致全年地產投資增速下降約2.35個百分點。

不過隨著各路涉房資金被套上“緊箍咒”，房企高溢價拿地的意愿將被打擊，2019年6月以來，土地溢價率已經開始出現回落，預計這種回落的趨勢將持續較長一段時間。

關鍵詞： 房托